Перепланировка квартиры

Т.о., к ответственности может привлекаться не только собственник квартиры, но и

наниматель по договору социального найма.

О незаконной перепланировке жилищные инспекторы узнают, как правило, от «доброжелательных» соседей. Также проблемы могут возникнуть при продаже квартиры или переоформления ее на родственников. На практике, жилищные инспекторы после наложения штрафа, выносят предписания о приведении квартиры в прежний вид в определенные сроки. Если предписания не будет выполнено, вас повторно оштрафуют, и жилищная инспекция подаст иск в суд, который будет действовать так, как описано выше.

11

Пример искового заявления жилищной инспекции о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения.

В городской суд г. Пласта Истец: городская жилищная инспекция г. Пласта Ответчик: Сидоров В.В., проживающий по адресу: г. Пласт, ул. Крылова, 5-18

Исковое заявление

опродаже с публичных торгов самовольно переустроенного

и(или) перепланированного жилого помещения

Ответчику принадлежит на праве собственности жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: г. Пласт, ул. Крылова, 5-18. Жилое помещение было самовольно переустроено собственником квартиры, что выявлено жилищными инспекторами и о чем был составлен акт № 3 от 15.02.2010 г. Ответчику было предписано устранить последствия самовольной перепланировки и вернуть квартиру в прежнее состоянии в срок до 15.05.2010 года. Ответчик был надлежащим образом ознакомлен с предписанием (копия расписки прилагается), однако до настоящего времени не выполнил условий предписания.

Указанное выше жилое помещение не может быть сохранено в переустроенном состоянии, т.к. этим нарушаются права и законные интересы других жителей дома и это создает угрозу их жизни и здоровью, поскольку были снесены несущие стены, и Ответчик расположил свою кухню над жилыми комнатами соседей.

В связи с вышеизложенным и на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 24, 131, 132 ГПК РФ

просим:

продать с публичных торгов указанное выше жилое помещение, принадлежащее на праве собственности Ответчику с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Приложение:

1)копия акта № 3 от 15.02.2010 г.;

2)копия предписания жилищной инспекции;

3)расписка Ответчика об ознакомлении с актом;

4)расписка Ответчика об ознакомлении с актом.

5)копии искового заявления и документов, обосновывающих требования истца, для ответчика;

6)доверенность представителя истца;

7)квитанция об оплате госпошлины.

Представитель истца по доверенности___________________

30.05.2010 г.

12

Законами субъектов РФ могут быть предусмотрены дополнительные наказания за незаконную перепланировку. Например, согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 20.12.1995г. №26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» нарушение разрешенного порядка проведения работ по переустройству (переоборудованию или перепланировке) жилых домов, помещений в них влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — в размере от двадцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Более того, управляющие жилыми домами, Государственная жилищная инспекция г. Москвы активно взаимодействуют с органами исполнительной власти, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и БТИ, и информируют их о выявленных фактах незаконного переустройства квартир.

Как видим, во избежание неприятностей, необходимо проводить любую перепланировку квартиры строго в соответствии с законом. О том, как это правильно сделать, будет рассказано в последующих главах книги. В некоторых случаях, самовольную перепланировку квартиры можно «узаконить» и тем самым избежать наказания. Об этом мы расскажем в главе 3 настоящего пособия.

Глава 2. Перепланировка: шаг за шагом

Как составить проект перепланировки (переустройства) квартиры?

И так, начинаем готовить документы для «узаконивания» перепланировки (переустройства) квартиры.

Одним из документов, которые вам придется представить в уполномоченный орган, является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства

и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Проект перепланировки квартиры — это проектно-сметная документация для перепланировки (реконструкции), содержащая архитектурно-строительные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурнохудожественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для перепланировки (реконструкции) объектов.

Проект должен быть изготовлен с учетом основных требований архитектурностроительного проектирования. Его нужно будет согласовать в установленном порядке с государственными надзорными органами (Роспотребнадзор, Госпожнадзор и др.), а также с организациями, осуществляющими обслуживание внутридомовых инженерных сетей (в случае, если соответствующие сети подвергаются переустройству). Состав проектной

13

документации и требования по ее согласованию определяются нормативно-правовыми актами субъектов РФ.

Например, в Москве действует постановление Правительства Москвы от 08 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», которое определяет, что согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения может производиться как на основании эскиза перепланировки, оформленного на копии экспликации, требующего минимального согласования в различных инстанциях, так и на основании проекта, разрабатываемого проектной организацией и согласованного с надзорными органами в установленном порядке. Этот порядок прописан в распоряжении Мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве». В распоряжении говорится о том, что проектная документация для проведения работ по перепланировке помещений выполняется в соответствии с требованиями действующих строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов. В состав такой документации входят:

1)план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу перегородок, устанавливаемых перегородок и мест пробития проемов во внутренних стенах;

2)конструктивные детали и узлы (при необходимости);

3)решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости);

4)техническое заключение о несущей способности конструкций (при необходимости).

Согласно положениям указанного выше распоряжения проектная документация в Москве подлежит согласованию со следующими инстанциями:

1)газовой технической инспекции Мосжилинспекции (при необходимости);

2)жилищной инспекции по административному округу (по жилым зданиям); Также потребуется получить заключения:

1)окружного ЦГСЭН;

2)УГПС ГУВД по г. Москве;

3)АПУ округа;

4)ГУОП г. Москвы (по объектам историко-культурного наследия, построенным до 1917 года).

Разберемся, в каких случаях готовится проект перепланировки квартиры, а в каких можно обойтись только эскизом.

Перепланировка квартир по эскизу

В отличие от тех случаев, когда для перепланировки квартиры требуется составления проекта, перепланировка по эскизу согласуется довольно быстро. Эскиз перепланировки квартиры может быть составлен самим собственником квартиры. Сделать это можно на основании плана БТИ простым карандашом. Эскиз перепланировки согласовывается только

вЖилищной инспекции и БТИ.

Для перепланировки квартиры достаточно эскиза в следующих случаях:

1)если перепланировка квартиры не затрагивает несущих перегородок;

2)если перепланировка квартиры не увеличивает нагрузки на перекрытия;

3)если перепланировка квартиры не меняет внешний вид фасада;

14

4) если перепланировка квартиры не требует перерасчета потребления энергии или воды.

Как мы видим, по эскизу можно согласовать самую простую и безопасную для жилого помещения перепланировку.

Перепланировка квартир по проекту

Проект перепланировки квартиры готовится, как правило, в тех случаях, когда:

1)перепланировка квартиры может быть потенциально опасна для здания;

2)меняет внешний вид его фасада здания;

3)изменяет потребление воды или электроэнергии.

Проект перепланировки квартиры следует готовить в специализированной проектной организации. Для согласования проекта придется посетить не только БТИ и Жилищную инспекцию, но и другие инстанции, такие как АПУ (Архитектурнопланировочное управление), СЭС (Санэпидемстанция), УГПС (Управление государственной противопожарной службы), МЧС (Министерство чрезвычайных ситуаций). Эти инстанции должны подтвердить безопасность перепланировки квартиры. Поэтому перепланировка квартир по проекту согласуется гораздо дольше.

На уровне субъектов РФ могут приниматься нормативно-правовые акты, утверждающие список ситуаций, когда допускается согласование перепланировки по эскизу, а когда — по проекту.

Так, в постановлении Правительства Москвы от 08 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» дан исчерпывающий список таких ситуаций.

Работы по переустройству квартиры

15

Работы по перепланировке квартиры

16

Постановление Правительства Москвы от 08 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» позволяет москвичам некоторые работы, выполнять без оформления проектной и разрешительной документации. Это такие работы как:

1)ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;

2)устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

17

3)замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

4)перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни. Гражданам, собирающимся сделать перепланировку в жилом помещении, мы

советуем обратить внимание на то, что дизайн-проект и проект перепланировки — это совершенно разные вещи. Если вы обратитесь в специализированную фирму, прежде всего вам предложат сделать дизайн-проект, для того, чтобы вы смогли понять, как будет выглядеть квартира после ремонта. Дизайнер, составляющий дизайн-проект, покажет вам интересные варианты перепланировки, но такой документ не является юридическим и не заменяет настоящего проекта перепланировки, который разрабатывается специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на проектирование. Встречаются случаи, когда дизайнеры попросту не знают всех строительных норм и правил, поэтому их идеи в дальнейшем невозможно будет согласовать.

Получить проект перепланировки можно двумя способами:

1)заказать проект в проектном институте самостоятельно;

2)заказать проект в специализированной фирме, занимающейся согласованием перепланировок.

В том случае, если квартира расположена в новом доме (типовой серии или монолитном), то проект необходимо делать у организации, являющейся автором дома. Однако следует учитывать, что такие организации на законных основаниях иногда могут отказаться согласования проекта.

«Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то проект обязательно надо делать только у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на дом. Автор ведет учет проемов в своем доме, и несет ответственность за свои расчеты. И если в доме возникнут трещины, или создастся спорная ситуация, ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. (Если же проект создавался не автором дома, и возникли выше перечисленные проблемы, то бремя ответственности за них ляжет на плечи владельца, т. е. на ваши плечи). Такой Авторский проект может обойтись вам дороже, но учтите, что вы получаете не только гарантии безопасности и качественный проект, но также сводите свои риски к минимуму. Квалифицированная фирма по согласованию

перепланировки, дорожащая своей репутацией и своими клиентами, в первую очередь, поможет вам заказать проект именно у автора дома»1.

Как разъяснялось выше, например, в г. Москве, проектная документация подлежит согласованию с рядом инстанций. В первую очередь проект перепланировки представляется

вМоскомархитектуру (ГУП «ГлавАПУ») в форме сброшюрованного буклета, согласованного заказчиком и заверенного архитектором проекта.

Для утверждения проектов работ по переустройству и (или) перепланировке

помещений, не предусматривающих проведение работ по изменению внешнего архитектурного облика зданий в Москомархитектуру (ГУП «ГлавАПУ») представляется следующий состав документов:

1)пояснительная записка;

18

2)исходные материалы БТИ;

3)план этажа М 1:100 (М 1:50) (для квартир — на копии плана БТИ) с указанием:  предполагаемых к сносу перегородок;  устанавливаемых перегородок;

 мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах;  мест размещения инженерного оборудования.

4)решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости);

5)чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости);

6)специальные проектные решения по противопожарным мероприятиям (для помещений, расположенных в высотных многоквартирных зданиях и комплексах на высоте более 75 м, общественных - более 50 м);

7)рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ (при необходимости);

8)заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ, выполненное:

 проектной организацией — автором типового, повторно применяемого или индивидуального проекта дома, в котором предполагается осуществить переоборудование и (или) перепланировку (при условии предоставления заявителю необходимых подтвержденных сведений об авторе уполномоченным органом исполнительной власти (эксплуатирующей организацией, БТИ) или наличия этих сведений у самого заявителя);

 институтом МосжилНИИпроект при отсутствии сведений об авторе (проектной организации) или отсутствии автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города.

 иной проектной организацией, имеющей лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности, с записью ответственного за разработку заключения лица об обеспечении проектом конструктивной надежности и безопасности объекта и при условии согласования заключения уполномоченной организацией (организацией-автором дома, Институтом МосжилНИИпроект) или Государственным автономным учреждением «Московская государственная экспертиза».

В отношении проектов по переустройству и (или) перепланировке жилых

помещений, проведение которых связано с необходимостью незначительных изменений фасадов зданий, в г. Москве предъявляются существенные требования.

Так, при устройстве входных групп (входов) на первый этаж в проектных решениях:

1)не допускается предусматривать устройство фундаментов и помещений (в том числе подземных) под крыльцом (лестницей) или тамбуром, создание капитальных пристроек;

2)предусматривать при устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) размещение элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения, применение преимущественно сборно-разборных конструкций или готовых изделий, имеющих соответствующий сертификат.

При устройстве входных групп (входов) в подвальный и цокольный этажи, в том числе с устройством приямка, в проектных решениях (проектах):

19

1)не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий (возможно устройство защитных навесов

итамбурных зон преимущественно из сборно-разборных элементов (конструкций) или готовых изделий, имеющих соответствующий сертификат);

2)предусматривать создание (размещение) элементов (приспособлений, устройств), выполненных из имеющих соответствующий сертификат сборно-разборных или массового применения конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения.

При устройстве окон в чердаках и верхних технических этажах в проектных решениях (проектах):

1)не допускается предусматривать изменение общего угла уклона и изменение конструктивной схемы кровли;

2)не допускается предусматривать надстройку внешней ограждающей конструкции (наружной стены) нижерасположенного этажа и (или) технического этажа (создание капитальных надстроек);

3)предусматривать применение изделий, имеющих соответствующий сертификат, для устройства слуховых окон и окон типа "Velux", устанавливаемых без изменения или с незначительным изменением конфигурации кровли, а также для устройства окон в наружных ограждающих конструкциях (стенах) технического этажа.

При устройстве накрытий (крыш, навесов) на террасах в проектных решениях (проектах):

1)не допускается предусматривать надстройку стен, в том числе наружных, ниже расположенного этажа (создание капитальных надстроек);

2)предусматривать применение сборно-разборных конструкций или готовых изделий, имеющих соответствующий сертификат.

При устройстве лоджий на первых этажах в проектных решениях (кроме проектов,

предусматривающих устройство лоджий (балконов) в многоквартирных домах полносборного домостроения (типовых серий), так как с учетом конструктивных особенностей этих домов вышеуказанные работы могут выполняться только в порядке, предусматривающем реконструкцию здания):

1)не допускается устройство фундаментов и помещений (в том числе подземных) под лоджиями (балконами), а также объединение лоджий (балконов) с существующими помещениями дома;

2)предусматривать единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у дома лоджиями (балконами) в случае их наличия.

Для утверждения проектов работ, проведение которых связано с необходимостью незначительных изменений фасадов зданий, в Москомархитектуру (ГУП «ГлавАПУ»)

представлются:

1)пояснительная записка;

2)исходные материалы БТИ;

3)план этажа М 1:100 (М 1:50) (для квартир - на копии плана БТИ) с указанием изменяемых (заделываемых, устраиваемых) на фасадах зданий проемов, входов, входов-

20