Перепланировка квартиры

изготовленного организацией или специалистом, имеющим право на проведение технического обследования строений);

3)заключения специализированных служб о качестве выполненных работ по монтажу инженерного оборудования и сетей (электросети, газовое оборудование, дымоходы и вентканалы и т.п.), в случае если такие работы предусматривались проектом (проектной документацией) переустройства и (или) перепланировки;

4)акт приемки заявителем (заказчиком) ремонтно-строительных работ, выполненных подрядчиком, при наличии у заявителя (заказчика) соответствующего договора подряда.

Вг. Калининграде в случаях особо сложных работ по переустройству и (или) перепланировке помещений председатель приемочной комиссии может мотивированно потребовать от заявителя представить дополнительно заключения уполномоченных государственных надзорных органов о соответствии жилого помещения требованиям пожарной безопасности и (или) санитарным нормам. Акт приемочной комиссии после его подписания всеми членами комиссии представляется заявителем на утверждение в орган, согласовавший переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. К заявлению об утверждении акта прилагаются следующие документы:

1)технический паспорт переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения или справка БТИ с исчерпывающими характеристиками жилого помещения после переустройства и (или) перепланировки;

2)акт приемочной комиссии в 5 идентичных экземплярах.

Далее акт приемочной комиссии утверждается постановлением главы

Администрации. В случае, если переустройство и (или) перепланировка производились на основании решения Комитета ЖКХ, акт приемочной комиссии утверждается постановлением главы города Калининграда — мэра города. Решение об утверждении либо об отказе в утверждении (отклонении от утверждения) акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимается в течение 10 рабочих дней, исчисляя со дня подачи заявления.

Авторы обращают внимание на то, что согласно ст. 28 ЖК РФ утвержденный акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральный закон от 24.07.2007 № 21-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В настоящее время государственный учет объектов недвижимого имущества ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Так согласно ст. 4 вышеупомянутого Закона ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Следует запомнить, что ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на

61

бумажных носителях. Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

Глава 3. Самовольная перепланировка. Как быть?

Возможно ли «узаконить» самовольную перепланировку?

Как же быть, если о том, что перепланировку (переустройство) квартиры нужно было проводить строго в соответствии с ЖК РФ, вы узнали уже после того, как ремонт в квартире был закончен?

Сначала определимся, что же можно считать незаконной самовольной перепланировкой. И так, согласно ст. 26 ЖК РФ самовольными являются переустройство

и(или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии:

1)решения о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры, выданного уполномоченным органом;

2)подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и

(или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (или при использовании проекта, оформленного с нарушением требований законодательства).

Важно помнить, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. О мерах ответственности подробно рассказывалось в Разделе «Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?»

Как упоминалось ранее, о неузаконенной перепланировке может стать известно уполномоченному органу, если собственник собирается продавать, подарить квартиру, или может случиться выборочная проверка на предмет незаконной перепланировки уполномоченным на то органом. Да и соседи иногда пишут жалобы…Бывает, что человек живет в квартире с незаконной перепланировкой годами, без каких-либо осложнений, но вдруг наступает момент, когда необходимо квартиру приватизировать, продать, подарить (совершить любые юридические действия). В таком случае все равно придется узаконить перепланировку.

Более того, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ обязаны привести свое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Т.о., вам придется разрушить то, что было создано в результате ремонта квартиры, и вернуть свое жилище к первоначальному виду. Если же вы

62

этого не сделаете в срок, установленный органом местного самоуправления, то суд по иску этого органа может принимать следующие решения:

1)в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2)в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Например, если ваша квартира находится в г. Москве, то жилищная инспекция

наложит на вас штраф в размере от 15 до 25 МРОТ и выставит предписание со сроком, к которому вы обязаны привести жилье в соответствие с техдокументацией на него, т.е. вернуть свои квадратные метры в прежнее состояние (восстановить планировку, которая значится в документах БТИ) или оформить разрешение на выполненное переустройство. В случае невыполнения предписания Мосжилинспекции владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника Мосжилинспекция вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Впоследствии вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, и происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.

Как видим, лучше не рисковать и попытаться узаконить самовольную перепланировку квартиры. Пункт 4 ст. 29 ЖК РФ гласит, что это можно сделать на основании решения суда, если будет установлено, что вашей перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в вашем доме, и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Последовательность ваших действий при узаконивании перепланировки квартиры может быть примерно следующей:

1)нужно обратиться в органы БТИ для составления плана жилого помещения до и после перепланировки и его отражения в техническом паспорте;

2)затем вам нужно направиться в проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию, или органы архитектуры и градостроительства местной администрации для составления плана перепланировки с заключением архитектора о ее согласовании;

3)обратиться в органы санитарно-эпидемиологического надзора о выдаче санитарноэпидемиологического заключения о соответствии перепланированного помещения требованиям действующего санитарного законодательства;

4)обратиться в органы государственного пожарного надзора о выдаче заключения о соответствии выполненных работ по перепланировке квартиры требованиям противопожарных норм и правил;

5)все указанные выше документы, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (договор социального найма)

63

и квитанцию об уплате госпошлины вместе с исковым заявлением нужно представить в районный суд по месту нахождения перепланированного помещения.

Практические рекомендации

Рассмотрим, как правильно составить исковое заявление в суд для узаконивания самовольной перепланировки квартиры. Ответчиком по данной категории дел является орган, осуществляющий согласование (районная администрация, жилищная инспекция и т.п.). В том случае, если в результате перепланировки изменились площади квартиры, то нужно в исковом заявлении обязательно указывать новые параметры квартиры по состоянию на определенную дату. Если площади квартиры не изменились, то также необходимо это указать в иске.

64

Примерный образец искового заявления в суд о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно

В ______ суд г. __________ ___________ обл.

Истец:__________________ (ф.и.о., адрес, телефон)

Ответчик________________________ (наименование организации, адрес) Исковое заявление

о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно

Я,____________________________________(ф.и.о.) являюсь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

_______________________________в соответствии со свидетельством на право собственности № ___ от «__»_______ ___ г., выданным __________________,

_____________________________________________., самовольно произвел переустройство и (или) перепланировку своей квартиры в период с «____»______ г. по «___»__________ г..

В настоящее время мною получены документы и заключения из следующих органов:________________________________________________________________

(перечислить), из которых усматривается, что осуществленные переустройство и (или) перепланировка моей квартиры не противоречат требованиям: действующего законодательства, и перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в РФ.

На основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, в связи с тем, что переустройство и (или) перепланировка моей квартиры выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровью

прошу:

сохранить самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение, находящееся по адресу: _________________ в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Приложения:

1.Копия Свидетельства о праве собственности (договор социального найма) № ____

от «__»_______ ___ г.

2.План переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

3.Заключения инстанций___________________________

5.Квитанция об уплате государственной пошлины.

6.Копии искового заявления.

_______________Подпись «___»_________ ____ г.

65

Если суд при рассмотрении вашего иска сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Если же вы проиграете иск в суде и откажетесь все вернуть все в прежнее состояние, то ваша квартира может быть выставлена на торги. Деньги, вырученные от ее продажи, вам вернут, но за вычетом необходимой суммы на устранение последствий перепланировки.

Некоторыми нормативно-правовыми актами субъектов РФ может быть закреплен и внесудебный порядок согласования самовольной перепланировки — через орган местного самоуправления.

«Вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:

1)по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;

2)по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;

3)по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные

переустройство и (или) перепланировку либо о признании возражений против них необоснованными.

По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройства (перепланировки) затрагивают их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Например, если владелец соседней комнаты в коммунальной квартире возражает против оформления самовольных переустройств (перепланировок) по мотиву нарушения его законных интересов и к нему предъявлен иск о признании возражений необоснованными, то этот сосед и орган местного самоуправления, отказывающий в согласовании, будут являться соответчиками по делу»2.

Чем же руководствуются суды при рассмотрении подобных исков?

«Если спор касается переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, проведенных при отсутствии документа, подтверждающего согласование, то доказываются все обстоятельства, в подтверждение которых ч. 2 ст. 26 ЖК РФ предусматривает предъявление перечисленных в ней документов, а также отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан и угрозы их жизни или здоровью. Естественно, что в этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, предусмотренный в п. 3 ч. 2 указанной статьи, а выполненные компетентными проектными

66

организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Допустимость и безопасность скрытых ремонтностроительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ. В том случае, когда спор возник в связи с отступлением от ранее согласованного проекта, доказываются обстоятельства, свидетельствующие о том, что вследствие этого не были нарушены установленные законодательством требования, законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью (например, разрушением несущих конструкций, обвалом стен, аварией газового оборудования и др.). Такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях - заключение экспертизы»3.

Стоит заметить, что многими нормативно-правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления предусмотрен, так называемый досудебный порядок согласования самовольной перепланировки квартиры. Как правило, в таких случаях устанавливается, что сначала граждане должны обратиться в орган местного управления для узаконивания самовольной перепланировки. Так, например, согласно решения Совета городского округа г. Кумертау РБ от 20.08.2008 № 10-3 «О Положении о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд в целях сохранения жилого или нежилого помещения перепланированным (реконструированным) и переустроенным без оформления соответствующей документации» заявитель обращается к председателю МВК (Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий) с заявлением, к которому прилагаются:

1)правоустанавливающие документы на жилое (нежилое) помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2)план помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3)при перепланировке (реконструкции) и переустройстве жилого помещения: согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланированного (реконструированного) и переустроенного жилого помещения по договору социального найма);

4)техническое заключение о безопасности выполненных в ходе перепланировки (реконструкции), переустройства работ, выполненное специализированной организацией, имеющей лицензию на соответствующий вид деятельности;

67

5)заключения о соответствии произведенной перепланировки (реконструкции), переустройства требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным установленным законодательством требованиям;

6)согласования администрации района городского округа город Кумертау Республики

Башкортостан, в котором находится жилое (нежилое) помещение, и балансодержателя (собственника) здания или управляющей организации.

Представленные документы не позднее 30-дневного срока со дня подачи рассматриваются на очередном заседании МВК. Окончательное решение о сохранении помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии или отказе в сохранении помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии должно быть принято МВК по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

В этом случае основанием сохранения жилого или нежилого помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии является решение МВК о сохранении помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии. Отказ в сохранении жилого или нежилого помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии допускается в случае:

1)непредставления полного перечня указанных выше документов;

2)представления документов в ненадлежащий орган;

3)несоответствия произведенных перепланировки (реконструкции) и переустройства помещения требованиям законодательства.

Соответствие проведенных в жилом или нежилом помещении перепланировки (реконструкции) и переустройства требованиям законодательства подтверждается актом о сохранении помещения в перепланированном (реконструированном) и переустроенном состоянии. В случае потери несущей способности конструкций здания после выдачи положительного заключения о сохранении перепланировки, специализированная организация, давшая такое заключение, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и Республики Башкортостан.

Может случиться, что вы приобрели квартиру, и только после ее покупки обнаружили, что в ней совершена перепланировка, которая не была надлежащим образом узаконена. Обязаны ли вы согласовывать с органом местного самоуправления перепланировку квартиры, произведенную предыдущим собственником?

Да. Более того, орган, осуществляющий согласование, имеет право для вас установить срок, в течение которого вы будете обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние, а в случае невыполнения этого предписания, ваша квартира будет продана с публичных торгов на основании решения суда по иску органа местного самоуправления. Образец такого иска приводился в Разделе «Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?» настоящего пособия.

При определении «судьбы» недобросовестных нанимателей квартиры по договору социального найма, не желающих узаконивать самовольную перепланировку, суды, как правило, ко всему прочему руководствуются также положением ст. 83 ЖК РФ, в соответствии с которым расторжение договора социального найма жилого помещения по

68

требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении и использования нежилого помещения не по назначению. Т.о., наниматель квартиры, сделавший самовольную перепланировку и не желающий приводить квартиру в прежнее состояние (и не узаконивший самовольную перепланировку) может быть выселен из квартиры без предоставления другого жилья согласно ст. 91 ЖК РФ.

Т.о., в подобных случаях новому собственнику (нанимателю) квартиры надлежит обратиться с исковым заявлением в суд для узаконивания самовольной перепланировки квартиры.

Обращаем внимание на то, что если самовольная перепланировка произведена при переводе жилого помещения в нежилое, то согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ на гражданина, осуществившего перепланировку, также возлагается обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование переустройства (перепланировки).

69

Примерный образец искового заявления о расторжении договора социального

найма

В __________________ районный (городской) суд Истец: ______________________________________

(наименование органа, адрес) Ответчик: ___________________________________

(ф.и.о., адрес)

Исковое заявление о расторжении договора социального найма в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения

Ответчик, ______________________________(Ф.И.О.), являющийся нанимателем жилого помещения, находящегося по адресу: ______________________, на основании договора социального найма № __ от «__»_________ ____ г., произвел переустройство и (или) перепланировку переданного ему жилого помещения при отсутствии документа, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с п. 6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ.

Указанное выше нарушение было выявлено «__»_________________ (акт №__ от «__»

_______г. прилагается).

«___»_________ г. ответчику выдавалось предписание об устранении нарушения с требованием вернуть жилое помещение в прежнее состояние в срок до «___»_______г.

Однако, ответчик не выполнил требование предписания.

Указанное жилое помещение не может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, по следующим

причинам___________________________

В связи с вышеизложенным и на основании п. 2 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 24, 131, 132 ГПК РФ,

Прошу:

расторгнуть договор социального найма с ______________________________________

с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Приложение:

1)копия акта № __ от «__»___________ _______ г.;

2)копия предписания №___ от «__»_________г.;

3)документ, подтверждающий, что ответчик с актом ознакомлен;

4)документы, подтверждающие основания, по которым данное жилое помещение нельзя оставить в измененном состоянии;

5)копия договора социального найма № __ от "__"__________ ____ г.;

70