Перепланировка квартиры

Важно учитывать, что общая продолжительность работ не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено распоряжением Мосжилинспекции.

При невозможности согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме заявителю выдается решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме, оформляемое письмом на бланке Мосжилинспекции за подписью начальника структурного подразделения Мосжилинспекции (инспекций по надзору за переустройством помещений в жилых домах по административным округам города Москвы) в двух экземплярах, один из которых (подлинник) выдается заявителю, а другой (в копии) хранится в Мосжилинспекции.

Решение о согласовании перепланировки или решение об отказе в согласовании перепланировки выдается:

1)физическому лицу — при наличии документа, удостоверяющего личность;

2)представителю заявителя — при наличии оформленной в установленном порядке доверенности на право получения документа и документа, удостоверяющего личность;

3)представителю юридического лица — при наличии документов, удостоверяющих

личность и подтверждающих полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица.

При выдаче запрашиваемого документа либо мотивированного отказа специалист службы «одного окна» выдает заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения запрашиваемый документ (решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах) или мотивированный отказ. При этом заявители подтверждают получение документов личной подписью с расшифровкой в журнале службы «одного окна» и на втором экземпляре выдаваемого документа. При неявке заявителя за получением оформленного запрашиваемого документа или мотивированного отказа в указанный срок данные документы направляются заявителю по почте заказным письмом с уведомлением.

При положительном решении о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений и производства ремонтно-строительных работ одновременно выдает заявителю Журнал производства ремонтно-строительных работ по форме и в порядке, установленным Мосжилинспекцией.

Специалист службы «одного окна» вводит информацию о выдаче запрашиваемого документа или мотивированного отказа заявителям в электронную базу документооборота службы «одного окна».

Причинами отказа в выдаче запрашиваемого заявителем документа могут служить:

1)отсутствие права у заявителя на получение запрашиваемого документа;

2)невозможность подготовки запрашиваемого документа в силу обстоятельств, ранее неизвестных при приеме документов;

3)иные основания для отказа, предусмотренные правовыми актами РФ и города Москвы.

Авторы напоминают, что заявитель вправе отозвать свое заявление в любой момент

рассмотрения, согласования или подготовки документа, подлежащего выдаче в режиме «одного окна». При этом заявитель собственноручно делает соответствующую запись на

51

ранее поданном им заявлении. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах информирует о принятом решении организацию, управляющую многоквартирным домом, а также управу района города Москвы.

Также, например, решением Совета городского округа г. Кумертау РБ от 20.08.2008 № 10-«О Положении о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд» установлено, что

представленные в уполномоченный орган (Межведомственная комиссия по вопросам внешнего оформления городских территорий — МВК) документы не позднее 30-дневного срока со дня подачи рассматриваются на очередном заседании МВК. Окончательное решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято МВК по результатам рассмотрения документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов. При принятии решения о согласовании проекта МВК определяет сроки проведения работ. Решение о согласовании перепланировки (реконструкции) и переустройства жилого (нежилого) помещения действительно в течение одного года с момента его получения. Не осуществленные в течение указанного срока работы могут быть выполнены после повторного согласования МВК. Основанием проведения перепланировки (реконструкции) и переустройства жилого (нежилого) помещения являются:

1)решение МВК о согласовании перепланировки (реконструкции) и переустройства жилого (нежилого) помещения;

2)согласованный и утвержденный МВК проект (эскиз) перепланировки (реконструкции), переустройства жилого (нежилого) помещения;

3)разрешение на перепланировку (реконструкцию), выдаваемое уполномоченным органом, порядок подготовки и выдача которого определяются постановлением главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан.

Если вам отказано в согласовании перепланировки

В ряде случаев уполномоченный орган вправе отказать в согласовании перепланировки вашей квартиры. Рассмотрим эти случаи. Так, согласно, ст. 27 ЖК РФ отказ

всогласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1)непредставления в уполномоченных орган документов, о которых рассказывалось в Разделе «Собираем документы»;

2)представления документов в ненадлежащий орган;

3)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Очень важно помнить, что решение об отказе в согласовании переустройства и

(или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, перечисленные выше.

Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения.

52

Примерная форма отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки

________ помещения

г. _____________________

В связи с обращением _________________________________________________

(Ф.И.О. физического лица, наименование юридического лица - заявителя) о намерении провести переустройство и (или) перепланировку ________________________

помещения(ий) по адресу:___________________________________

______________________________________________, занимаемых (принадлежащих) на основании: ____________________________________________________________

(вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение)

по результатам рассмотрения представленных документов принято решение:

1.отказать в согласовании _________________________________________переустройства, перепланировки)______ помещений в соответствии с представленным проектом (проектной документацией) ________________________________________________ (указываются реквизиты проекта (состав проектной документации) в связи с:

_________________________________________________________________________

(указывается основание отказа )

2.довести до сведения заявителя, что настоящее решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки ___________ помещения может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Должностное лицо ______________________________/__________________

(подпись) М.П.

53

Закрытый перечень документов, которые необходимо представить уполномоченному органу, указан в ст. 26 ЖК РФ и анализировался нами в Разделе «Собираем документы» настоящего пособия. Напоминаем, что согласно п. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеупомянутых.

Второе основание для отказа связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Как пояснялось ранее, согласованием переустройства или перепланировки занимается орган местного самоуправления (администрации, жилищные инспекции и т.п.). В некоторых сложных случаях перепланировки квартир требуется дополнительное рассмотрение документов на межведомственных комиссиях административных округов по использованию жилого фонда.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки — это несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. О том, как подготовить правильный проект перепланировки

икаким требования он должен соответствовать, мы рассказывали в Разделе «Как составить проект перепланировки».

Т.о., если вы полагаете, что уполномоченный орган неправомерно отказал вам в согласовании перепланировки, вы имеете право обжаловать такой отказ в судебном порядке. Для этого необходимо подать исковое заявление в суд. Кроме того, нормативно-правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления может быть также определен порядок обжалования отказов в согласовании перепланировки квартиры. Так, в г. Калининграде согласно постановлению Мэра города Калининграда от 04.04.2007 № 741 «О внесении изменений в Постановление мэра города Калининграда от 10.02.2006 № 271 «О порядке переустройства и перепланировки помещений в жилых домах города Калининграда» заявитель, несогласный с отказом уполномоченного органа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, вправе обратиться с заявлением о согласовании такого переустройства и (или) перепланировки в Комитет ЖКХ (уполномоченный орган по согласованию перепланировки квартир г. Калининграде).

Для согласования в порядке обжалования отказа уполномоченного органа переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель представляет в Комитет ЖКХ весь пакет документов, который подавался для согласования перепланировки первоначально. При этом к заявлению дополнительно должно прилагаться письменное пояснение заявителя о причинах и основаниях, по которым он считает отказ уполномоченного органа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необоснованным. Комитет ЖКХ заново рассматривает все документы, анализируя причины отказа, после чего принимается одно из следующих решений:

1)решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

2)решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Втом случае, если заявитель снова получил отказ, он может обжаловать его в

судебном порядке.

Также, например, в нормативе г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых

инежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» указывается, что

54

отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме должен быть мотивирован и по возможности содержать рекомендации к дальнейшим действиям заявителя, необходимым для получения запрашиваемого документа. Отказ в выдаче запрашиваемого документа может быть обжалован у начальника Мосжилинспекции либо в суде. Оформленный в установленном порядке запрашиваемый документ или мотивированный отказ передаются в службу «одного окна» для выдачи заявителям или их доверенным лицам в течение 2 дней с момента принятия решения.

Обжалование отказа уполномоченного органа в согласовании перепланировки квартиры в судебном порядке осуществляется в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ (далее по тексту — ГПК РФ). Так, согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган местного самоуправления. При этом к решениям, действиям (бездействию) органов местного самоуправления, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

1)нарушены права и свободы гражданина;

2)созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

3)на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Важно помнить, что гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех

месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Далее такое заявление рассматривается судом в течение десяти дней. Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Решение суда направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа местного самоуправления, решения, которых были оспорены, в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу.

55

Примерный образец заявления об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В ________________ районный (городской) суд

________________ области (края, республики)

Заявитель: ________________________________

(Ф.И.О., адрес)

Заинтересованное лицо: ____________________

__________________________________________,

(наименование органа местного самоуправления)

адрес: ___________________________________,

Заявление об оспаривании решения об отказе в согласовании переустройства и (или)

перепланировки жилого помещения

Я, ______________________(Ф.И.О.), в соответствии с договором социального найма № ___ от «__»______ ___ г., выданным ___________________, являюсь нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме, находящемуся по адресу:

_________________________________________________________________________

«___»______________ ____ г. я представил в ________________________ на согласование заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 и документы, перечисленные в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Однако «___»__________ ____ г. мне было отказано в согласовании указанного заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, по следующим причинам: ________________________________________________________.

Считаю отказ в согласовании заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения необоснованным, по следующим причинам_____________________________________________________________________.

На основании ст.ст. 25, 26 ЖК РФ,

прошу:

1)признать отказ __________________ в согласовании заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения недействительным;

2)обязать ______________________ согласовать заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по адресу: _______________ и

_____________________________________________ .

Приложение:

1) копия заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения;

56

2)копия отказа в согласовании заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения;

3)копия договора социального найма № _____ от «___»____________ г. ;

4)копия подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

5)копия технического паспорта переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

6)копии заявлений всех членов семьи нанимателя, в которых они дают согласие на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, в письменной форме (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

7)копия заключения органа по охране памятников архитектуры,истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;

8)квитанция об уплате государственной пошлины;

9)копия искового заявления.

«___»_________ ____ г.

Подпись

57

Обращаем внимание, что при подаче заявления необходимо оплатить государственную пошлину в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ). Так, при подаче заявления об оспаривании решения или действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, нарушивших права и свободы граждан или организаций, размер государственной пошлины составляет 200 рублей.

Завершение перепланировки жилого помещения

И так, разрешение на перепланировку получено. Идем дальше. Теперь вы можете приступить к ремонту квартиры, придерживаясь требований, указанных в решении о согласовании перепланировки и в соответствии с утвержденным проектом перепланировки. Необходимо обратить внимание на то, что нормативно-правовыми актами субъектов РФ также может быть определен особый порядок взаимодействия граждан, занимающихся перепланировкой с органами, инспекциями, инстанциями в процессе ремонта квартиры. Так, москвичи после получения разрешения на перепланировку квартиры должны ремонтировать свое жилище строго в соответствии с нормативом г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы». Порядок при этом должен быть следующим.

1)Заявитель в течение 15 дней после получения решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений представляет в организацию, управляющую многоквартирным домом, Журнал производства ремонтно-строительных работ, который ему выдается при получении разрешения на перепланировку. Журнал является основным производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства ремонтно-строительных работ, выполняемых при переустройстве и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения. Организация, управляющая многоквартирным домом, регистрирует представленный заявителем Журнал и утверждает начало разрешенных работ и дату окончания работ.

2)На договорной основе с заявителем устанавливаются порядок и условия временного отключения инженерных коммуникаций и вывоза строительного мусора при производстве ремонтно-строительных работ.

3)О факте начала производства ремонтно-строительных работ организация, управляющая многоквартирным домом, сообщает в инспекцию, осуществляющую контроль за ходом работ.

4)Одновременно организация, управляющая многоквартирным домом, обязана установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить

собственников, нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения) о

намечаемых мероприятиях по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения и

58

составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений в произвольной форме.

5) Если ремонтно-строительные работы по переустройству и (или) перепланировке осуществляются подрядным способом, а не собственными силами заявителя, то подрядная организация предъявляет в инспекцию, осуществляющую контроль за проведением перепланировки, для проверки свою лицензию, договор подряда и Журнал. По результатам проверки инспекцией устанавливаются (с отражением в Журнале):

перечень обязательных контрольных мероприятий;

состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;

перечень технической документации (проектная документация, строительные нормы и правила на производство строительных работ), по которой должен осуществляться контроль;

перечень исполнительной документации (акты на скрытые работы, договоры подряда), подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в жилом доме.

6)Исполнитель работ (подрядная организация или сам заявитель, если он проводит перепланировку собственными силами) обязаны:

вести производство работ в соответствии с разрешительной и проектной документацией, установленными сроками и режимом производства работ, указанных в решении о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, правилами и нормами производства и приемки работ, указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации, указаниями (предписаниями) контрольных органов;

отражать в Журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в жилом доме (авторы обращают внимание, что Правила ведения Журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);

обеспечивать при проверках, проводимых в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах) комплекта документации, необходимой для производства работ и проверки соответствия нормам и правилам их производства, инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.

7) Важно помнить, что если возникла необходимость в изменение установленных сроков производства работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, то это необходимо согласовать это с Мосжилинспекцией. В Мосжилинспекцию подается письменное обращение заявителя, предварительно согласованное с организацией, управляющей многоквартирным домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок от даты поступления обращения.

ЖК РФ устанавливает и требования к порядку завершения перепланировки квартиры. Так, согласно ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. Порядок образования таких комиссий и требования к их составу определяются нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления.

59

Так, например, в г. Москве после завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в жилом доме в 3 экземплярах оформляется акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения комиссией в составе заявителя и представителей:

1)Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);

2)территориального органа исполнительной власти (управы района);

3)организации, управляющей многоквартирным домом;

4)разработчика проекта (авторского надзора);

5)исполнителя (производителя работ).

Обращаем особое внимание на то, что при невозможности личного участия заявителя

вработе комиссии другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально

заверенную доверенность.

Указанный выше акт удостоверяет выполнение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в жилом доме в соответствии с разрешительной и проектной документацией.

В том случае, если комиссией установлены факты несоответствия выполненных работ проекту и (или) требованиям нормативных документов, об этом делается запись в акте. При таких обстоятельствах акт не утверждается, а в отношении заявителя представителем Мосжилинспекции применяются меры административного воздействия в соответствии с КоАП РФ и ЖК РФ.

Также, например, в постановление Мэра города Калининграда от 04.04.2007 № 741 «О внесении изменений в Постановление мэра города Калининграда от 10.02.2006 № 271 «О порядке переустройства и перепланировки помещений в жилых домах города Калининграда» устанавливается следующий состав приемочной комиссии:

1)председатель комиссии — руководитель органа, согласовавшего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (надлежащим образом уполномоченное руководителем указанного органа должностное лицо);

2)заявитель;

3)автор проекта (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки (полномочный представитель организации, изготовившей проект);

4)полномочный представитель жилищной организации, управляющей многоквартирным домом, в состав которого входит переустроенное и (или) перепланированное помещение (далее - ЖО);

5)полномочный представитель органа, согласовавшего переустройство и (или)

перепланировку жилого помещения.

Заявитель предоставляет членам приемочной комиссии проект (проектную документацию) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и следующие документы и материалы:

1)результаты технической инвентаризации помещения после переустройства и (или) перепланировки, оформленные в установленном порядке органами технической инвентаризации (Калининградское отделение Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» — БТИ);

2)акты на скрытые работы в случае, если такие работы предусматривались проектом переустройства и (или) перепланировки (при отсутствии актов на скрытые работы

60