Сервитут как институт гражданского права. Учебное пособие

41

Земельный кодекс РФ в отличие от других нормативных актов содержит широкий перечень оснований для установления публичных сервитутов: законы или нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ,

органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например,

Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 64) в качестве основания для установления публичного сервитута называет только нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний.

Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью и способ реализации принципа участия граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют какие-

либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ.

Процедура проведения общественных слушаний должна быть разработана,

исходя из специфики территорий, социальных и этнических групп.

Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления,

установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п.7 ст. 23 ЗК РФ). Данное положение кодекса, по мнению автора, требует пересмотра. Справедливо будет предусмотреть право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании

42

участка. Можно рассмотреть в качестве одного из вариантов право такого собственника на частичное освобождение от уплаты земельного налога на период действия публичного сервитута.

Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника,

землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него участка, обремененного публичным сервитутом, с

возмещением органом, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55

ЗК РФ, ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ". СЗ РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п.2 ст. 48 ЗК РФ) или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления (п.7 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто.

Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих, разным собственникам.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в

частности, имеющий общую границу); а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства; для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу,

требуется пересечь несколько земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, про кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой

43

недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка (сервитутообладатель) и лицом,

требующим установления сервитута (сервитуарий).

К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например,

договор об аренде административного здания включает условие о размере,

границах земельного участка, предоставляемого для прохода к зданию).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в

интересах которых установлен сервитут.

Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут не может быть самостоятельным элементом купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность о наличии сервитута на его участке . В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты с возмещением собственником участка реального ущерба, понесённого другой стороной.

Таким образом, рассмотрев общие вопросы, связанные с правовым регулированием такого института, как земельный сервитут, а также

44

установив отличительные особенности публичного и частного земельного

сервитута, можно сформулировать следующие выводы:

-земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком;

-действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут);

-разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах;

-проведенное исследование института сервитута выявило ряд проблем,

которые требуют своего разрешения. Это позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего развития и совершенствования данного института.

2.3. Личные сервитуты

Сервитуты традиционно делят на личные и предиальные.

Личным является сервитут, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника

(пользователя) чётко определенной недвижимости.

Примером личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя. Если сервитут устанавливается в интересах неопределённого круга лиц, то он оформляется правовой нормой и называется публичным сервитутом. Наиболее распространенным видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут. Это, например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать и прогонять скот через него.

45

Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными. Исчерпывающего перечня сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя устанавливать любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и не противоречат нормам закона.

Способами установления сервитута в законодательстве разных стран признается обычай, договор, решение суда, завещание и некоторые другие.

Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута.

Способность сервитутов восполнять недостатки одного земельного надела за счет другого сделала их вскоре удобным и эффективным правовым средством удовлетворения имущественных интересов одного лица за счет имущества другого. Они вышли за пределы землепользования,

распространившись на другие вещи.

Если можно устанавливать право пользования чужой землей, то почему нельзя любой иной вещью.

Сервитуты на право пользования чужой вещью или имуществом в интересах конкретного физического или юридического лица получили название личных1. Они устанавливались на движимое и недвижимое имущество пожизненно для физических лиц и на время существования юридического лица. Могли быть оговорены и более короткие сроки Следовательно, личные сервитуты ограничивались вполне определенным сроком.

Таким образом, личные сервитуты отличались от земельных по объекту, субъекту и срокам.

Объект земельных сервитутов — земля, личных — иные вещи, субъект

—собственник господствующего земельного надела (независимо оттого, кто

1Крашенинников П. В. Право собственности и другие вещные права. Учебник. _ М.: Статут. – 2008

46

им был); субъект личного сервитута — именно то лицо, в пользу которого он установлен.

Личный сервитут не подлежал отчуждению, поскольку устанавливался в интересах конкретного лица и никакого другого. Земельные сервитуты не ограничивались сроками, а личные, как правило, были пожизненными или устанавливались на срок существования юридического лица.

Римское право знало следующие виды личных сервитутов:

-узуфрукт (usufnictus) — вещное право определенного лица пользоваться и извлекать доходы из чужой непотребляемой вещи без изменения ее субстанции. Следовательно, узуфруктуарий имеет право владеть и пользоваться чужой вещью в полном объеме, получать от нее любые плоды как естественные, так и юридические, предоставлять узуфрукт другим лицам за вознаграждение или без него. Узуфрукт не мог отчуждаться и переходить по наследству. Он прекращался со смертью узуфруктария.

Узуфруктарий обязан пользоваться вещью добросовестно, с

надлежащей заботливостью. Он не мог изменять вещь ни при каких обстоятельствах, даже если б такое изменение ее улучшило, нес ответственность перед собственником за умышленное или неосторожное причинение вреда вещи.

Узуфрукт чаще всего устанавливался завещанием, которым отец,

например, назначал сына наследником имения, а в пользу своей супруги

(матери наследника) устанавливал сервитут на половину имения. Это означало, что после смерти отца собственником имения становился сын, но его право собственности ограничивалось ровно наполовину в пользу матери,

которая имела право пожизненно получать половину доходов от имения.

После смерти матери право собственности сына восстанавливалось в полном объеме;

-узус (usus) — вещное право пользования чужой вещью без извлечения доходов. Узуарий мог лишь пользоваться чужой вещью, но не имел права на плоды от нее. По существу, это было не пользование а лишь владение. Но

47

римское право считало этот сервитут правом пользования, поскольку узуарий мог пользоваться плодами вещи для личных потребностей, но не имел права извлекать доходы из нее. Узус отличался от узуфрукта значительно меньшим объемом прав.

Кроме указанных широкое применение имели сервитуты на право пользования чужим помещением (habitatio) и на право пользования услугами рабов или животных для удовлетворения собственных потребностей (operae servorum vel animalium). Так, наследователь завещал сыну свой дом. Но в завещании установил habitatio в пользу своей супруги на половину дома. Это означало, что собственником дома признавался сын, однако его право собственности на дом ограничивалось сервитутом наполовину в пользу матери, которая получала право проживать в этом доме пожизненно. Можно было также установить право пользования услугами рабов или животных, но только для удовлетворения личных потребностей.

Сервитуты устанавливались различными способами. В начале республики сервитут мог быть приобретен по давности — осуществление в течение двух лет приводило к установлению права на него. Однако вскоре такой способ установления сервитута был отменен.

Чаще всего сервитуты устанавливались в завещании наследодателя.

Право пользования чужой вещью могло быть установлено судебным решением при разделе, например, земельного надела между спорящими братьями. В классический период возвратились к приобретению сервитутов по давности, однако были оговорены сроки — 10 лет между

«присутствующими» и 20 лет между «отсутствующими». Сервитуты устанавливались также договором и законом.

Прекращались сервитуты такими же способами, что и приобретались.

Право пользования чужой вещью могло прекращаться в случае длительного неиспользования — путем погасительной давности. Субъект сервитута мог сам отказаться от права пользования чужой вещью. Сервитуты прекращались и в случаях, когда в одном лице соединялись собственники обслуживающего

48

и господствующего участков. Личные сервитуты прекращались смертью управомоченного лица или умалением его правоспособности

Для защиты сервитутных прав служил специальный иск,

предоставляемый субъекту сервитута против всякого, кто мешал ему осуществлять свои права. Этот иск был противоположным негаторному иску.

Исковое требование направлялось на восстановление сервитутных прав

2.4.Судебное решение как основание для возникновения земельного

сервитута

Система оснований для возникновения сервитутов была выработана еще римским правом. Этих оснований было четыре:

-договор (как наиболее распространенная форма);

-приобретательная давность;

-судебное решение;

-завещательный отказ (легат).

Однако, как справедливо отмечается в литературе, судебное решение как основание для возникновения сервитута в учебниках по римскому праву традиционно связывалось с разделом общей собственности.

Судья имел право устанавливать между разделяемыми в целях уравнения сервитутные отношения: предоставив одним большие участки,

компенсировать другим их меньшие участки установлением сервитутов на первые.

Другой пример введения судом дорожного сервитута в случае крайней необходимости приведен в исследовании А.В. Копылова со ссылкой на пандекты Г. Дернбурга.

Сервитут этот назывался "могильным" и заключался в праве прохода через соседний участок к кладбищу, на котором были захоронены предки сервитуария. Упоминание об этом уникальном сервитуте можно найти в Дигестах Юстиниана. Для установления данного сервитута заинтересованное

49

лицо предъявляло иск собственнику того участка, который, по мнению истца,

был наиболее удобен для прохода или проезда к могилам предков. Ответчик мог возражать, что другой сосед будет менее отягощен таким сервитутом.

Вступившее в силу судебное решение, удовлетворяющее такого рода исковое притязание, и являлось основанием для возникновения "могильного"

сервитута.

Анализ доктринального определения сервитута в дореволюционной гражданско-правовой литературе свидетельствует о том, что российская наука исходила из древнеримской теории, не внося в ее базовые положения никаких радикальных изменений. Во многом повторяли положения римского права и правила дореволюционного закона, касающиеся установления,

защиты и прекращения вещных сервитутов.

Вместе с тем, особенностью регулирования, характерной для русского дореволюционного права, можно считать отсутствие упоминания в общероссийском гражданском законодательстве о таком основании для возникновения земельных сервитутов, как судебное решение.

Правда, по сравнению с общероссийским Сводом законов гражданских в Своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских предусматривалось установление сервитутов на основании судебного решения. Так, в ст. 1251, 1253 указывалось, что при вынесении решения по делам о разделе наследства или общего имущества суд может обязать недвижимость одного из участников спора сервитутами в пользу другого. В

этом случае сервитут считался возникшим с момента вступления судебного решения в силу.

В России сервитутное право было возрождено в 1994 г. Гражданским кодексом, включившим специальные нормы о сервитутах (ст. 274-277).

Заслугой российского законодателя можно считать и введение судебного решения как основания для возникновения сервитутов.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления

50

сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В

случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

О судебном решении упоминает ч. 3 ст. 43, ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ. В

ч. 2 п. 5 ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"

указывается, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования

(сервитутом) другими лицами. В случае не достижения соглашения об установлении или условиям сервитута спор разрешается судом.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ч. 1 п. 1 ст. 17) основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения,

перехода, ограничения (обременения прав) на недвижимое имущество признает вступившее в законную силу решение суда.

Поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав, эту новеллу российского закона следует считать достижением гражданско-правового регулирования.

При судебном установлении сервитута мы имеем типичный случай возникновения субъективного гражданского права из судебного решения.

Ранее в отечественной литературе имели место различные суждения относительно возможности признания судебного решения в качестве юридического факта, у ученых отсутствовало единство взглядов по этому вопросу. Некоторые из них допускали рассмотрение судебного решения как юридического факта, другие придерживались прямо противоположной точки зрения.

Так, Рожкова М.А., исследуя влияние судебного акта на возникновение обязательства, пришла к выводу, что в отличие от юридических фактов,

которые самостоятельно порождают обязательственное правоотношение,