Сервитут как институт гражданского права. Учебное пособие

31

институт, выявить и устранить проблемы, возникающие при реализации сервитутных правоотношений.

Достаточно интересным и важным, на наш взгляд, является сравнительный анализ института земельных сервитутов в Российской Федерации с зарубежным законодательством ряда стран.

Анализ норм российского и зарубежного законодательства позволяет сделать вывод, что нормы гражданского права иностранных государств по-

разному регламентируют развитие земельных сервитутных правоотношений.

Понятие земельного сервитута в некоторых зарубежных кодексах мы не встретим вовсе. Данный вид сервитутов будет иметь другое название.

Интересным является вопрос определения видов земельных сервитутов,

некоторые из них являются аналогами российских земельных сервитутов и в большинстве случаев регламентируются более детально. Таким образом,

исследование проблем, связанных с правовой конструкцией земельного сервитута в российском законодательстве и ряде зарубежных стран, является важным и достаточно значимым.

Анализ содержания главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что одной из основных особенностей сервитута является то, что он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам,

не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого сервитут установлен. Таким образом, гражданское законодательство ограничивает право пользования сервитутом. Оно распространяется только на собственника или постоянного пользователя земельных участков.

По тексту п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитутом может быть обременен собственник земельного участка;

сохраняющий при этом право владения, пользования и распоряжения этим участком.

32

Анализируя нормы действующего законодательства, мы видим, что законодатель называет не все основания возникновения земельных сервитутов.

В статьях Гражданского кодекса говорится, в основном, о договоре и судебном решении, но этим перечень оснований не исчерпывается.

Земельный сервитут может возникнуть также и в результате актов государственных органов и органов местного самоуправления.

Вполне очевидно, что в настоящее время возникла необходимость в законодательном закреплении общего перечня оснований возникновения земельных сервитутов, что должно найти свое отражение в отдельной статье Гражданского кодекса Российской Федерации «Основания возникновения земельных сервитутов». Данная статья должна включать следующие основания возникновения земельных сервитутов: договор, судебное решение,

акты государственных органов и местного самоуправления и непосредственное, прямое указание закона.

Хотя все-таки основным и наиболее важным основанием должен стать договор. Предполагается, что гражданское законодательство должно указывать на все существенные условия данного вида договора, а именно:

форму, предмет, цену, указание на то, в каких случаях договор носит возмездный и безвозмездный характер.

Пункт 2 статьи 48 Земельного кодекса предусматривает такое основание прекращения публичного сервитута, как отсутствие общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Виды общественных нужд определены в пункте 3 статьи 23

Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для прекращения сервитутных отношений могут быть установлены и в тексте соглашения по взаимному согласию сторон. В

частности, ими могут явиться нарушения интересов собственника служащего участка, невнесение обусловленной соглашением платы за пользование

33

чужой недвижимостью, злоупотребление правами субъектом сервитутного права.

Кроме того, с учетом природы сервитутного права его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута в связи с гибелью имущества, являющегося предметом сервитута, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута.

Таким образом, целесообразно было бы расширить статью 276

Гражданского кодекса Российской Федерации и указать в ней полный перечень оснований прекращения сервитута.

Гражданское законодательство1 четко определяет правовую природу земельного сервитута как вещного права. Хотя вопрос об отнесении сервитута к вещным или обязательственным правам возникает у российских цивилистов достаточно часто, дискуссия на эту тему разворачивается при наличии достаточно большого количества различных точек зрения как с одной, так и с другой стороны2.

Изучив нормы российского законодательства, посвященные земельным сервитутам, мы видим, что Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает специального вещного иска для защиты уже возникшего сервитутного права от возможных нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц3.

Следовательно, сервитуарий в соответствии со статьей 305

Гражданского кодекса Российской Федерации может воспользоваться предусмотренными в статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации общими для всех исками для защиты своего права от нарушений,

не связанных с лишением владения. Рассмотрев и проанализировав все

1 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон // "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, Ст. 3813.

2 «О племенном животноводстве»: Федеральный закон // "Собрание законодательства РФ", 07.08.1995, N 32, Ст. 3199.

3 «О приватизации государственного и муниципального имущества»: Федеральный закон // "Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, Ст. 251.

34

возможные варианты способов защиты сервитутных прав, следует придти к выводу о необходимости внесения изменений в статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. А именно предусмотреть право сервитуария на подачу негаторного иска в защиту своего нарушенного права или при угрозе егонарушения в силу наличия у него вещного права, а не в результате владения им защищаемой вещью. Фактически нарушение должно быть таковым, чтобы защита происходила на основаниях, предусмотренных статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому редакция статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации должна выглядеть следующим образом: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Сервитуарий имеет право подавать негаторный иск в защиту своего нарушенного права или при угрозе его нарушения в силу наличия у него вещного права, а не в результате владения им защищаемой вещью».

Согласно Гражданскому кодексу земельный сервитут может устанавливаться в следующих случаях1:

-для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

-прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

-обеспечения водоснабжения и мелиорации;

-для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, перечень земельных сервитутов остается открытым2. В

Земельном кодексе Российской Федерации, а также Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и

муниципального имущества» (в ред. от 24.07.2008) четко определены

1 Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М., 2008.

2 Копылов А.В. Вещные права на землю. - М.: Статут, 2009.

35

условия и правовые основания установления сервитута в отношении земельных участков, в особенности это касается приватизируемых земельных участков.

Таким образом, анализ действующего земельного законодательства позволяет сделать вывод, что нормы Земельного кодекса во многом перекликаются с нормами Гражданского кодекса.

Земельное законодательство регулирует вопросы установления публичного сервитута, отсылая по всем вопросам в отношении частного сервитута к гражданскому законодательству. В Гражданском же законодательстве, напротив, понятие публичного сервитута не встречается вовсе. Регулирование сервитутных отношений в гражданском законодательстве должно быть приоритетным, поскольку гражданское право является фундаментальным по отношению ко всем остальным отраслям права.

Разрешение данной проблемы возможно посредством введения в

Гражданский кодекс Российской Федерации отдельной главы: «Земельные сервитуты».

2.2. Общие нормы, регулирующие публичный и частный

земельный сервитут

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ,

Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. В юридической литературе высказывается мнение о

37

установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства).

В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например,

собственники помещений в кондоминиуме).

Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ. Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ).

Другой стороной является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий,

сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ).

В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что

38

касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным.

Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ).

Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях,

прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона,

например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". СЗ РФ, 20.07.1998, N 29,

ст. 3400.

Статья 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение.

Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом.

В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен.

Во втором случае - невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом.

39

Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

-при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

-при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

-при истечении срока действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными1 и лесными2

сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права

пользования водным объектом или участком лесного фонда.

Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном реестре (п.62, 64 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства

РФ от 18.02.1998 г. № 219). СЗ РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963.

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц. В этой связи ряд юристов Гражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П. 2005 г. высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей. Аналогично рассуждает и Овчинникова, которая считает, что "данное мнение находит косвенное подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что органы

1 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, N 23, ст. 2381.

2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

40

государственной власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим лицам земельные участки в пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав".

В отличие от других юристов Харьков1 предлагает рассматривать публичный сервитут "не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные ресурсы ".

Возможность установления публичных сервитутов на земельный участок предусмотрена не только Земельным кодексом РФ, но и ФЗ от

21.01.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" СЗ РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251., ФЗ от 19.07.1998 г. "О

гидрометеорологической службе" СЗ РФ, 27.07.1998, N 30, ст. 3609. и

другими нормативными актами.

В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ.

Некоторыми учеными предлагается2 в зависимости от этих интересов разделить сервитуты на несколько групп: "сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3);

сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ

(иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты,

необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп. 2, 3 п.3)".

1Харьков. В. Правовое регулирование земельных сервитутов// Хозяйство и право. - 2006. - № 9. - С.29.

2Овчинникова А.Т. Право ограниченного пользования чужим земельным участком.

-СПб.: Питер, 2007.