Сервитут как институт гражданского права. Учебное пособие
.pdf
11
Применительно к земельным сервитутам субъектом сервитута
(сервитуарием) может быть не только собственник, но и обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 ГК РФ).
Содержание сервитута. Его составляет возможность ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Правомочие пользования сервитуария ограничено строго определенной целью, например, проход или проезд через соседний земельный участок, прокладка трубопровода и т.п.
При этом на собственника "служебного" объекта недвижимости возлагается обязанность не препятствовать осуществлению разрешенного сервитуарию пользования.
Деление сервитутов на положительные и отрицательные в зависимости от того, предоставляет сервитут обладателю этого права возможность совершения положительных действий или запрещает какие-либо действия собственнику обременяемого имущества, утратило свое значение.
Действующее законодательство не признает возможность установления отрицательных сервитутов, а защита прав титульного владельца имущества обеспечивается возможностью предъявления негаторного иска1.
Сервитут носит возмездный характер (п. 4 ст. 274 ГК). Сервитут может быть срочным и постоянным (бессрочным) (п. 4 ст. 23 ЗК).
В силу того, что законодатель предусматривает возможность возникновения сервитута на основании двустороннего соглашения в литературе делается вывод, что содержание сервитута устанавливается произвольно. Однако это не совсем так. Закон существенно ограничивает свободу усмотрения при определении объема права сервитуария. Допустим,
стороны не вправе своим соглашением расширить объем правомочий сервитуария и, например, наделить его правом распоряжения имуществом.
1 Негаторный иск (от лат. negaterius — «отрицательный») — это иск, представляющий собой внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом ( прим.автора).
12
Автономность воли сторон при установлении сервитута сводится, в
основном, к определению конкретной цели пользования чужим объектом недвижимости и размера вознаграждения, подлежащего уплате за это.
Такие характеристики сервитута, как объект и срок действия,
предопределяются не столько усмотрением сторон, сколько целью, для достижения которой устанавливается сервитут.
Данный вывод подтверждается правилом о том, что собственник обременяемого имущества вправе требовать прекращения сервитута в одностороннем порядке при отпадении или достижении цели его установления (п. 1 ст. 276 ГК РФ).
Особенность сервитута по сравнению с другими вещными правами состоит в том, что поскольку сервитут не предоставляет титула владения,
права сервитуария не пользуются вещно-правовой защитой, и положения ст. 605 ГК РФ на него не распространяются, если иное прямо не предусмотрено законом.
Вместе с тем сервитуту присуще свойство следования за его объектом
(п. 1 ст. 275 ГК РФ).
Установление и прекращение сервитута1. В соответствии с п. 1 ст. 274
ГК сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества при условии, что эти нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом пользование, предоставляемое сервитутом, должно быть наименее обременительным для собственника
"служебной" вещи с тем, чтобы собственник сохранил возможность осуществления пользования, владения и распоряжения таким имуществом (п. 2 ст. 274 ГК РФ; п. 5 ст. 23 ЗК РФ).
Если установление сервитута приводит к невозможности использования имущества по назначению, собственник вправе требовать его прекращения через суд (п. 2 ст. 276 ГК РФ).В связи с этим от сервитута как
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2004. // Собрание законодательства. - 2001. - 29 октября. - № 44. - ст.4197
13
вещного права следует отличать законные ограничения права собственности,
которые законодатель в отдельных случаях неудачно называет "публичными сервитутами" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
К числу таких публичных сервитутов следует отнести законные ограничения пользования земельным участком, устанавливаемые на основании общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ), ограничения,
устанавливаемые в отношении лесных участков, водных объектов общего пользования и т.п. (п. 2 ст. 23 ЗК; ст. 262 ГК; ст. 6 Водного кодекса; ст. 9, п. 3
ст. 44, п. 2 ст. 45 Лесного кодекса; подп. 8 п. 5 ст. 43, подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 7
ст. 51 Градостроительного кодекса; п. 4 ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. "О
гидрометеорологической службе" (с изм. и доп.), ст. 10 ФЗ от 7 июля 2003 г. "О связи" (с изм. и доп.).
Указанные ограничения не являются субъективными гражданскими правами, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и устанавливаются в общественных интересах, а не в интересах отдельных субъектов1.
Сервитут, как и иные права на недвижимое имущество,
устанавливается с момента государственной регистрации его возникновения
(п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 1 ст. 25 ЗК РФ).
Основанием для такой регистрации, по общему правилу, служит соглашение между лицом, требующим его установления, и собственником обременяемого объекта недвижимости2.
Правовой целью данного соглашения является установление абсолютного вещного права, а не обязанности по совершению каких-либо активных действий в пользу управомоченного лица.
Следовательно, такое соглашение не порождает гражданско-правовых обязательств с положительным содержанием и должно рассматриваться не
1 Дмитриев, А. Частный сервитут - проблемы правоприменения в условиях городского землепользования / А. Дмитриев // Хозяйство и право. - 2005. - № 9. - с. 49-52.
2 Ким, Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута / Д.Ч. Ким // Журнал Российского права. - 2007. - № 6. - с. 132-140.
14
как обязательственный договор, а как распорядительная сделка или "вещный договор".
Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Существенными условиями данного соглашения следует считать предмет и цену.
Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута
всудебном порядке. В этом случае основанием для государственной регистрации сервитута является судебное решение. Таким образом, сервитут,
вконечном счете, может быть установлен независимо, а возможно, и против воли собственника.
Вособом порядке возникновения сервитута проявляется специфика правового режима этого вещного права, позволяющая отграничить указанное право от обязательственных прав по возмездному использованию чужого имущества (права аренды и т.д.).
Установление вещных сервитутов некоторых видов осуществляется на основании закона.
В частности, на основании закона возникает дорожный сервитут собственника земельного участка, в случае если при продаже или передаче в залог такого земельного участка собственник сохраняет право собственности на расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости (ст. 271, п. 2 ст. 553, ч. 2 п. 4 ст. 430 ГК; ч. 2 п. 1 ст. 64 ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.)1.
Специфическим основанием прекращения сервитута является прекращение его по заявлению собственника при отпадении оснований, по которым он был установлен, а также вследствие невозможности собственника использовать имущество по назначению в связи с установлением сервитута (ст. 276 ГК РФ).
1 Андреев, Ю. О сервитутах / Ю. Андреев // Хозяйство и право. - 2004. - № 5. - С.85-
89.
15
Прекращение сервитута, как и его возникновение, приурочено к моменту государственной регистрации его прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, в российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274—277, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (статья 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.), а также в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В настоящее время проблема сервитутов в России связана с распространением кабельных сетей организаций связи1. Как правило, они вынуждены прокладывать свои сети (Интернет, кабельное телевидение) через чужие земельные участки. Существует ошибочная точка зрения, по которой они должны устанавливать сервитут на эти участки, что на деле связано со значительными затратами. На самом деле с точки зрения классического гражданского права установление сервитута возможно только в пользу собственника недвижимого имущества, а коммуникационные компании, как правило, таковым не являются2. Поэтому у компаний нет вообще никаких законных оснований использования земельных участков, в отсутствие сервитута.
При переходе права собственности на землю, обремененную сервитутом, сервитут сохраняется (ст.275 ГК РФ). Важным является момент прекращения действия сервитута, - законодателем не установлен точный срок прекращения действия, есть только отсылка на обстоятельства в связи с которыми он прекращает действовать:
-по требованию собственника земельного участка;
-отпали основания в связи с которыми был установлен;
1О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997. // Собрание законодательства. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
2Зайков А. В. Римское частное право в систематическом изложении. М.: 2012. С.273-283 (глава о сервитутах).
16 -земельный участок не может использоваться по назначению. (ст.275
ГК РФ).
Таким образом, отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута.
1.2.Субъекты и объекты сервитута
Свозникновением права частной собственности на землю,
собственники участков, на которых находились водоемы; пастбища,
природные ископаемые и т.п. природные хозяйственные преимущества,
стали ограничивать право пользования этими выгодами собственников земельных участков, обделенных данными преимуществами, а также запрещали проезд или проход через их участки либо взимали чрезмерную плату за это1.
Обделенные природными (хозяйственными) преимуществами земельные участки стали выводиться из хозяйственного оборота и поэтому возникла острая необходимость найти способ смягчить в достаточной мере,
либо даже устранить недостатки одного земельного участка за счет соседнего. Этого нельзя было достичь в полной мере с помощью договоров между собственником земельного участка, имеющего природные,
хозяйственные преимущества и собственником обделенного подобными выгодами участка2.
Договор, как правовой способ разрешения указанных проблем,
является ненадлежащим инструментом - его можно в любое время
1Груздев В.В. Сервитуты в российском дореволюционном праве в XIX - начале XX в. Историко-правовое исследование. Дисс. кандидата юридических наук: 12 00.01. Нижний Новгород. 2004.
2Архипов С.И. Субъект права (теоретическое исследование). Дисс. доктора юридических наук: 12.00.01. Екатеринбург, 2005.
17
расторгнуть и тем_самым прекратить пользование выгодами соседнего земельного участка.
Необходимо было найти стабильный способ, лучше всего вещный.
Такой способ был найден в форме сервитутов. Сервитут происходит от латинского слова servire -обслуживать. Суть его как правового инструмента состоит в том, что преимущества или недостатки одного земельного участка удовлетворяются за счет соседнего не на договорной основе, а средствами вещного права. Поэтому землесобственник, выгодами земельного участка которого пользуется собственник соседнего надела, не может прекратить это пользование в одностороннем порядке.
Сервитут - это право одного лица пользоваться вещью или имуществом, принадлежащим на праве собственности другому лицу в том или ином отношении или объеме, определенном сервитутом.
Субъектом сервитутного права может быть любое лицо, которое в том или ином отношении пользуется чужой вещью (имуществом) на основе сервитута. Субъектом сервитутного обременения является собственник вещи или имущества, на которое установлен сервитут. Никакое иное лицо не может быть обременено сервитутом.
Объектом сервитута может быть любое имущество1: земля, строения,
предприятия, квартиры и т.п. Именно на эти объекты права собственности чаще всего устанавливают сервитуты.
Сервитут характеризуются такими специфическими чертами:
-во-первых, это продолжительное и постоянное пользование чужим имуществом. Одноразовое или временное пользование не признается сервитутом;
-во-вторых, это пользование чужой вещью или имуществом не в полном объеме, а лишь в каком-то одном или нескольких отношениях.
Например, право только на проход пешком или на проход и проезд возом или
1 Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2;под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут. - 2000. - С.222
18
машиной; право прокладки и эксплуатации линий передач и т.д. Таким образом, сервитут предоставляет ограниченное право пользования;
-в-третьих, сервитутное право ограничивает право собственника, на имущество, на которое установлен сервитут в объеме, определенном сервитутом;
-в-четвертых, сервитутное право сильнее права собственности: сперва пользуется субъект сервитутного права, а потом собственник обслуживающего земельного участка. В то же время, сервитут не заменяет права собственности;
-в-пятых, сервитут предоставляет лицу право пользования чужим имуществом бесплатно.
В связи с разнообразием объектов сервитута их принято подразделять на земельные и личные.
К земельным сервитутом относятся:
- право прохода, проезда, провоза грузов, прогона скота и т.п. по чужой земле;
-право выпаса скота на чужих лугах, сенокоса, право пользования водой для полива, поения скота и других потребностей;
-право прокладки и эксплуатации линий передач, связи,
трубопроводов, водоканалов, мелиоративных сооружений, дорог и т.д.
Могут устанавливаться и другие способы пользования чужой землею,
главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.
Нетрудно заметить, что земельные сервитута можно также подразделить на два вида:
- сервитуты, направленные на использование выгод соседнего земельного участка;
- сервитуты, направленные на использование самого земельного участка.
19
К первому виду относятся сервитуты на проход, проезд, провоз грузов,
прогон скота; сервитуты на использование сенокосов, пастбищ, водоемов,
расположенных на чужой земле и другие подобные сервитута.
Другую группу земельных сервитутов составляют права на прокладку и эксплуатацию линий передач, связи, трубопроводов, обеспечение водопоставками и мелиорации и т.п. Эти сервитуты не требуют соседства и вызваны потребностью восполнить недостатки одного участка за счет другого.
Они обусловлены потребностью использовать чужую землю для общегосударственных или коллективных потребностей.
Субъектом сервитутных прав является не сосед земельного участка, а
юридическое лицо, которое может находиться далеко не по соседству.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, владеет,
пользуется и распоряжается этим имуществом.
Земельные сервитуты переходят по наследству, отчуждаются любым дозволенным способом вместе с земельным участком.
Земельный сервитут неотделим от самого земельного участка. Однако самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок они не могут быть,
т.е. сервитуты не могут быть предметом договора купли-продажи, залога, а
также не могут передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитут на право пользования чужой вещью или имуществом в интересах конкретного физического или юридического лица получили название личных. К личным сервитутом относится право на пользование чужим имуществом без извлечения доходов (узус), право пользования чужим имуществом с получением доходов (узуфрукт).
Они устанавливаются на движимое и недвижимое имущество для физических лиц, как правило, вечно, а для юридических лиц - на время существования юридического лица. Но эти сервитуты могут устанавливаться
20
и на более короткие сроки, т.е. личные сервитуты могут ограничиваться конкретными сроками.
Личные сервитуты, таким образом, существенно отличаются от земельных по субъекту, объекту и срокам.
Земельные сервитуты всегда имеют своим объектом лишь землю, а
личные - любое иное имущество.
Субъектом земельного сервитута всегда является собственник господствующего земельного участка, кто бы не был им на время действия сервитута, а субъектом личного - конкретно определенное лицо. Земельные сервитуты, как правило, не ограничиваются конкретными сроками, а личные
- ограничиваются четко определенными срокам.
Узуфрукт - вещное право конкретного лица (узуфруктария)
пользоваться и получать доходы из чужой не потребляемой вещи без изменения ее субстанции.
Таким образом, узуфруктарий имеет право владеть и пользоваться чужой вещью в полном объеме, получать от нее любые доходы как природные, так и юридические. Узуфрукт можно предоставлять в пользование третьим лицам за вознаграждение либо без него. Узуфрукт возможен и без владения. Он не может отчуждаться и переходить по наследству, прекращается смертью узуфрукгария.
Узуфруктарий обязан пользоваться имуществом добросовестно, с
надлежащей заботой. Он не может изменять вещь ни по каким причинам,
даже если бы такое изменение улучшало бы ее. Узуфруктарий несет ответственность перед собственником имущества за умышленное или неосторожное причинение вреда.
Узус - это вещное право пользования чужой вещью (имуществом) без получения доходов. Узуарий может лишь пользоваться чужим имуществом,
но не имеет права на доходы от него. По сути это не пользование, а лишь владение. Однако пользование также не исключается, в частности, узуарий имеет право пользоваться плодами вещи для удовлетворения личных