Сервитут как институт гражданского права. Учебное пособие

21

потребностей. В то же время он не имеет права получать доходы от вещи.

Узус отличается от узуфрукта значительно меньшим объемом прав.

Сервитуты устанавливаются различными способами. Чаще всего -

завещанием, когда завещатель устанавливает сервитут в пользу своих наследников. Сервитут может быть установлен судебным решением,

договором. Однако следует иметь в виду, что договор заключается не на право пользования чужой вещью или имуществом, а об установлении сервитута на право пользования чужим имуществом.

Так, например, земельный сервитут может быть установлен по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и

собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении и условиях сервитута по иску лица, требующего его установления, спор об установлении и условиях сервитута должен разрешаться судом.

Законы могут содержать общие положения, являющиеся основанием для установления сервитутов. Так, например, в Земельном кодексе РФ установлено, что собственники земельных участков и землепользователи обязаны разрешать проход к дорогам общего пользования, не чинить препятствий в проведении к смежному земельному участку необходимых коммуникаций1.

Сервитуты могут устанавливаться и подзаконными нормативными актами. Так, муниципальный орган может обязать своим постановлением конкретных собственников земельных участков предоставить их для прокладки линий связи или электропередач соответствующим организациям.

Прекращаются сервитута таким же способом, как и возникают. Кроме этого, право пользоваться чужим имуществом может прекращаться отказом субъекта сервитута от его использования, а также длительным неосуществлением его (давностью). Сервитут прекращается и в тех случаях,

1 Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева М.: Статут. - 2000. -С.318

22

когда в одном лице соединяются собственник имущества и субъект сервитутного права.

Сервитуты прекращаются также истечением срока, на который они были установлены. Личные сервитуты прекращаются также смертью лица, в

пользу которого они устанавливались.

Суперфиций - это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужой землей для застройки. Как правило, это долгосрочное пользование, но может быть установлено на определенный или до его прекращения по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством1.

Это право может быть отчуждено любым способом, предусмотренным ГК РФ. Однако следует иметь в виду, что отчуждается не сама земля, а право пользования ею. Когда суперфициарий пожелает продать право пользования землей, он обязан уведомить об этом собственника земли, поскольку последний имеет преимущественное право на выкуп этого права. Если же собственник откажется: от выкупа права пользования землей, суперфициарий может продать указанное право любому третьему лицу.

В случае смерти суперфициария суперфиций переходит по наследству.

Субъектами суперфиция могут быть любые физические и юридические лица, нуждающиеся в земельном участке для застройки.

Объектом суперфиция является земля, которая может использоваться для застройки. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем участке другим лицам.

Права этих лиц (суперфициариев) возникают при условии получения необходимых разрешений, соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Суперфициарий может возводить на земельном участке сооружение,

предусмотренное соглашением сторон.

1 Государство как субъект правоотношений. Автореферат дисс. кандидата юридических наук: 12.00.01. Москва, 2009;

23

Естественно, это сооружение должно отвечать требованиям действующего законодательства. Нельзя, например, получить по суперфицию земельный участок под застройку в центре населенного пункта для строительства там экологически вредного производства или просто здания, которое может вредить окружающим.

Суперфициарий обязан пользоваться земельным участком добросовестно, не ухудшая его. Основной обязанностью суперфициария является плата за пользование землей, а также уплата налогов,

установленных действующим законодательством за пользование землей. Как раз этим суперфиций в значительной мере отличается от сервитута, по которому пользование имуществом, в том числе и землею, является безвозмездным.

Суперфициарий обязан содержать земельный участок в надлежащем состоянии, исполнять все обязанности и нести все повинности, возлагаемые действующим законодательством на собственника земли.

Суперфиций устанавливается законом, решением суда либо договором об установлении суперфиция. Прекращается он истечением срока, на который был установлен, отказом суперфициария от дальнейшего использования земельного участка, длительным неиспользованием земли, а

также соединением в одном лице собственника земельного участка и суперфициария. Естественно, суперфиций может быть прекращен законом или судебным решением.

Таким образом, после прекращения суперфиция возникает вопрос о судьбе сооружения. Прежде всего суперфициарий имеет право на возведенное им сооружение. Он может его снести и забрать себе, либо требовать от собственника земли надлежащей денежной компенсации.

Однако он обязан возвратить собственнику землю в таком состоянии, в

котором он получил ее по суперфицию.

Права суперфициария защищаются в судебном порядке такими же вещными исками, какими защищается право собственности.

25

важно не только существование субъективного права собственности на вещь,

но и признание этой вещи чужой.

Сервитут отличает право следования. Между сервитутом и иными вещными правами различия проводятся по объекту, субъекту и содержанию.

Из всех правомочий собственника сервитут наделяет своего владельца лишь правом пользования, но это право пользования имеет разный объем,

который зависит от цели установления сервитута.

Сервитут - это обременение, а не ограничение права собственности. С

ограничением права собственности различия проводятся по целям установления; субъектному составу; объектам; содержанию, возмездности.

Сервитут не может быть предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон или судебным решением. Сервитутное соглашение является вещным договором.

Предметом сервитутного соглашения выступает вещь, а не действия обязанного лица.

У обладателя служебной недвижимости отсутствуют какие-либо обязательства перед владельцем господствующей недвижимости. Сервитут выражается в самостоятельном осуществлении. Круг субъектов сервитутного соглашения заранее определен законом, в обязательственных договорах действует принцип свободы выбора контрагента.

Возможность возникновения сервитута из судебного решения при разделе общей собственности не противоречит положениям действующего законодательства.

26

Глава 2. Правовое регулирование отдельных видов сервитута.

2.1. Земельные сервитуты

Впервые земельные сервитуты появляются в Древнем Риме. С

возникновением права частной собственности на землю появление этой категории прав было в особенности необходимым, ведь не каждый земельный участок имеет все те свойства и качества, которые необходимы для нормального и рационального его использования.

Поэтому и возникла необходимость в пользовании соседней землей. В

то время, когда земля находилась в собственности племени, рода или общины, вопросы такого характера были легко разрешимы.

Земельный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком ( ст.23 Земельного Кодекса РФ; ст. 274 Гражданского кодекса РФ), зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом (ст. 277 Гражданского кодекса РФ).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ч.3 ст.274 Гражданского кодекса).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком ( ч.5. ст.274

Гражданского кодекса РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества,

27

которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз 2 ч.1

ст.274 ГК РФ).

Главной особенностью земельных сервитутов было то, что их предметом являлась земля. По существу, это право пользования чужой землей.

Земля могла быть сельской или городской. Отсюда деление земельных сервитутов на сельские и городские. Если предметом сервитута была земля сельскохозяйственного назначения, то сервитут был сельский. Если право пользования чужой землей обращалось на городскую землю, то сервитут был земельным городским.

В земельных сервитутах обязательно предполагается два земельных участка, непосредственно соприкасающихся друг с другом, из которых один обслуживает другой. Земельный сервитут должен:

-обеспечивать интересы и предоставлять выгоды господствующему участку (praedium dominans), быть полезным для господствующего и обременять обслуживающий;

-обеспечивать своими выгодами, преимуществами, естественными ресурсами постоянное (а не периодическое, случайное, произвольное)

обслуживание господствующего участка.

Сервитут существует до тех пор, пока достигается эта постоянная цель.

Если же в результате каких-либо перемен достижение этой постоянной цели становится невозможным, сервитут прекращает свое существование.

Перемена субъектов сервитутного права не прекращала сервитута, но могла привести к делению сервитутных прав.

Например, если господствующий участок переходил к нескольким наследникам, то сервитутные права делились между ними, т.е. если право поить 30 голов скота перешло к трем наследникам, то каждый из них получил право поить 10 голов.

Земельные сервитуты никакими сроками не ограничивались. Они могли переходить по наследству, отчуждаться любым дозволенным способом

28

вместе с земельным наделом Самостоятельным объектом сделок они быть не могли.

Основная цель земельных сервитутов — восполнять недостатки одного земельного участка за счет другого. Между тем почти каждый земельный надел (наряду с определенными преимуществами и выгодами) имел и какие-

то недостатки. Многообразие недостатков породило такое же множество земельных сельских и городских сервитутов. Все соседские взаимоотношения земельных собственников, вытекающие из землепользования, регулировались сервитутами. К земельным сельским сервитутам относились выработанные многовековой практикой дорожные и водные сервитуты.

Из них наибольшее распространение получили древнейшие1:

-iter — право прохода пешком, на лошади или на носилках;

-actus — право прогона скота;

-via — право проезда повозкой с грузом;

-aquae-ductus — право проведения воды.

В более поздние времена получили развитие новые сельские

сервитуты:

-aquae haustus — право черпания воды;

-pecoris ad aquam appulsus — право прогона скота на водопой;

-pascendi — право выпасать скот.

Сюда же относились сервитуты на право обжигания извести, добычи песка и др.

Сервитуты, вытекающие из землепользования городской землей,

назывались городскими —jura praediorum urbanorum.

Наиболее распространенными среди них были2:

- servitus pro-tendi — право делать себе крышу или навес, вторгаясь при этом в воздушное пространство соседа;

1 Агарков М. М. Гражданское право: учебник / М. Юридическое изд-во НКЮ 2009

г.

2 Алексеев С. С. Гражданское право. Учебник М. Проспект 2-е изд., 2009 г.С. 528

29

-servitus tigna immitendi — право опирать балку на чужую стену;

-servitus oneris ferendi — право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору.

-servitus stillicidii — право стока дождевой воды;

-servitus fluminis — право спуска воды;

-servitus cloacae — право проведения канала для нечистот;

Несколько позже среди городских получили развитие новые

сервитуты:

-servitus ne luminibus ofTiciatur — право требовать, чтобы не были застроены окна;

-servitus fitius non tollendi — право возведения строения не выше установленной высоты.

Вместе с названными нередко использовались сервитуты противоположного содержания. Имевший указанный сервитут мог,

например, строить здание на господствующем участке выше установленной высоты, застраивать окна соседа1.

Потребность в правовом регулировании сервитутных отношений и сама возможность их появления возникли вместе с признанием и законодательным закреплением права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки.

Вот почему при разработке Гражданского кодекса было решено в главе

17, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю,

поместить нормы, составляющие институт сервитута, или сервитутное право.

Введение данной главы в действие было отложено до принятия Земельного кодекса РФ. Однако эта отсрочка никак не может умалить значения принципиального признания необходимости закрепления сервитутных прав в гражданском праве Российской Федерации2.

1 Диаконов В.В. Гражданское право Российской Федерации (Общая часть): Учебное пособие. // Алл Право - 2008 г.

2 Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Практикум по гражданскому праву. Ч. I. Изд-ие третье,- М ООО "ТК Велби", 2006.

30

Всовременном российском законодательстве институт сервитутов появился в 1994 г. в «Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.», утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. №1535. Затем институт сервитута был закреплен в ст. 216 Гражданского кодекса «Вещные права лиц, не являющихся собственниками», где в числе вещных прав указаны и сервитуты.

Внастоящее время земельный сервитут устанавливается по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено сервитутом.

Стороны договариваются об установлении и условиях сервитута. В частности, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лица,

винтересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование имуществом (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса).

Договор об установлении сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута.

Изучение гражданских дел в судах показало, что субъекты гражданско-

правовых отношений объективно нуждаются в установлении права ограниченного пользования недвижимостью.

Таким образом, становление и развитие земельных сервитутных правоотношений на сегодняшний день является достаточно значимым и актуальным. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит ряд статей, посвященных этим правоотношениям. Исследование правовой природы земельных сервитутов позволит более подробно изучить данный