3. Доходный метод

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, пронесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: - сумму будущего дохода;

- время получения дохода;

- продолжительность получения дохода.

Основные этапы оценки доходным методом:

1. оценка валового потенциального доходана основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов; анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования (ВПД);

2. оценка потерьот неполной загрузки (сдачи) в аренду и невзысканных арендных платежей (П). Величина потерь вычитается из ВПД и получаетсядействительный валовой доход:

ДВД = ВПД – П, т.р. (17)

3. расчет издержек по эксплуатации(ЭИ) оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии;

4. определение чистого дохода(ЧД) происходит путем исключения из ДВД величины ЭИ:

ЧД = ДВД – ЭИ, т.р. (18)

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимостьобъекта недвижимости разными методами:

1. капитализация дохода (метод прямой капитализации);

2. дисконтирование денежных потоков.

тоимость

При методе прямой капитализациистоимостьобъекта определяется по формуле:

, (19)

где V- стоимость объекта недвижимости;

J- чистый доход;

R- коэффициент капитализации.

Схема применения метода прямой капитализации:

1. определить размер стабилизированного ЧД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2. определить величину коэффициента капитализации R;

3. определить Vпо формуле (19).

Коэффициент капитализацииRможет быть определен:

1. методом рыночной экстракции;

2. аналитический метод (кумулятивное построение R);

3. методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

4. метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации:

R=R_ON+R_OF, (20)

где R_ON – ставка дохода на капитал;

R_OF– ставка возврата капитала.

При методе дисконтирования денежных потоков стоимостьобъекта недвижимости определяется по формуле:

, (21)

где n– порядковый номер получения денежного потока;n= 0, …N;

CF_n– денежный поток вn-ый период;

i– ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Типовой пример

Определите стоимость 4-х комнатной квартиры в центре г. Санкт-Петербурга, общей площадью 127 кв.м.

Решение

А. Произведем оценку годового валового потенциального дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов:

Рыночная ставка аренды - $10 за 1 кв.м площади за месяц.

ВПД = 10 * 12 * 127 = $15.240

Б. Оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду). В нашем примере уровень загрузки равен 100% и потерь от сдачи в аренду нет. Потенциальный валовой доход равен действительному валовому доходу:

Впд = двд.

В. Расчет издержек по эксплуатации объекта недвижимости на основе анализа фактических издержек по его содержанию. Нет, следовательно, ДВД равен чистому доходу:

ЧД = ДВД = $15.240.

Г. Определим рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом ставки возвратной капитализации по формуле (19).

Ставка капитализации определяется по методу кумулятивного построения по данным для оценки офисных помещений Центрального района «Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга».

Компонент ставки	Размер ставки, %
Безрисковая ставка Поправка на риск Поправка на низкую ликвидность	3 10 2
Коэффициент капитализации	15

Таким образом, рыночная стоимость квартиры составит: