1. Метод сопоставимых продаж

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряду признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений.

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки – определить цену спроса и (или) цену предложения, а также цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1м² общей площади квартиры.

Выбор сопоставимых вариантов квартир ведется по следующим признакам:

1. месторасположение строения;

2. капитальность строения;

3. общая площадь;

4. жилая площадь;

5. площадь кухни;

6. этажное расположение квартиры;

7. количество проходных комнат;

8. высота помещений;

9. количество балконов, лоджий;

10.наличие телефона.

Приведенные выше признаки упорядочены или ранжированы экспертным путем.

При проведении статистического обследования наименее трудоемким является сбор о ценах предложения, а определение цен сделок по документам требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цифра).

Цифра может быть получена следующими равнозначными способами:

1. как оценка исследуемой квартиры или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции;

2. как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, названная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах;

3. как любая, случайно выбранная цена из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир;

4. как известная цифра эквивалента по фактическому или конкретному объявлению об обмене.

При числе испытаний более 10 рекомендуется проводить группировку исходной информации, в результате которой получаем вариационный ряд:

Цена, д.е.	Количество квартир (или испытаний), fi
20 – 40 40 – 60 60 – 80 и т.д.	2 3 5 и т.д.

Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в ряду распределения слишком резкие скачки частот.

Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией:

, (1)

где х_i – значение вариантов (либо середина интервала), д.е.

х – средняя арифметическая вариантов, т.е. цен на квартиру, д.е.

f_i – частота повторения данного варианта, ед.

f_i – объем выборки, ед. (квартир)

1.1. Оценка точности результатов испытаний

Чем однороднее совокупность квартир с заданным определяющим признаком, тем меньше число испытаний требуется для достижения заданной точности.

Следует иметь в виду, что средняя цена носит вероятностный характер. Генеральные средние всегда неизвестны при оценке. Поэтому их заменяют средним значением по результатам нескольких опытных выборок. Это необходимо при сравнении оценок двух независимых экспертов. В этом случае рассчитывают среднюю ошибку выборки по I и II вариантам оценки по формуле:

, (2)

где ^ - дисперсия оценки, д.е.²

n – объем выборки.

Предпочтение следует отдавать выборке с меньшей ошибкой. Как правило, меньшая ошибка соответствует выборке большего объема.

Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.