- •Федеральное агентство по образованию
- •Содержание
- •1. Метод сопоставимых продаж
- •1.1. Оценка точности результатов испытаний
- •Типовой пример Оценщиком для установления средней цены предложения на квартиру было проведено выборочное наблюдение, включающее 25 испытаний. Были получены следующие результаты:
- •Задачи, рекомендуемые для решения
- •1.2. Расчет цен спроса
- •1.2.1. Задачи, рекомендуемые для решения
- •1.3. Расчет цен предложения
- •1.3.1. Задачи, рекомендуемые для решения
- •1.4. Расчет цены сделок
- •1.4.1. Задачи, рекомендуемые для решения
- •2. Затратный метод
- •2.1. Задачи, рекомендуемые для решения
- •3. Доходный метод
- •3.1. Задачи, рекомендуемые для решения
- •4. Согласование результатов оценки
- •Рекомендуемая литература
1.4.1. Задачи, рекомендуемые для решения
1.4.1. Для установления средней цены сделки с 2-х комнатной квартирой ввиду отсутствия данных о ценах фактических сделок оценщиком произведена выборка из публикаций в печати по ценам спроса и предложения. В результате получены следующие данные:
-
Цена спроса,
Д.е.
Число
испытаний
Цена предложения, д.е.
Число
испытаний
240 – 250
3
315 – 325
1
250 – 260
5
325 – 335
1
260 – 270
11
335 – 345
2
270 – 280
11
345 – 355
9
280 – 290
14
355 – 365
17
290 – 300
19
365 – 375
23
300 – 310
20
375 – 385
25
310 – 320
17
385 – 395
14
320 – 330
13
395 – 405
9
330 – 340
9
405 – 415
8
340 – 350
6
415 – 425
7
350 - 360
2
425 - 435
3
Определите среднюю цену сделки.
1.4.2. Имеются следующие данные о ценах спроса и предложения на продажу однокомнатной квартиры в центре г. Новосибирска:
Цена спроса, д.е.: 160; 165; 169; 172; 175; 189; 196; 210; 225; 235.
Цена предложения, д.е.: 185; 187; 193; 195; 198; 205; 210; 220; 235; 245.
Установите среднюю цену сделки.
1.4.3. По приведенным в задачах 1.2.1 и 1.3.5 данным определите среднюю цену сделки.
1.4.4. По имеющимся статистическим данным установите среднюю цену сделки по поводу 3-х комнатной квартиры:
-
Цена, д.е.
Число испытаний
По спросу
По предложению
1
2
3
350 – 360
5
-
360 - 370
7
-
370 – 380
11
2
380 – 390
11
3
390 – 400
13
3
400 – 410
17
8
410 – 420
23
11
420 – 430
17
13
430 – 440
14
13
440 – 450
12
17
450 – 460
9
24
460 – 470
8
10
470 – 480
8
7
480 – 490
3
7
490 – 500
1
2
1.4.5. Для установления средней цены сделки по поводу продажи 2-х комнатной квартиры оценщиком были собраны статистические данные о ценах спроса и предложения:
Цена спроса, д.е.: 255; 258; 260; 265; 265; 270; 272; 275; 280; 290; 295.
Цена предложения, д.е: 270; 275; .280; 288; 290; 293; 295; 297; 300; 310; 315.
Установите среднюю цену сделки.
2. Затратный метод
Затратный метод основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основе метода лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления– это расходы в текущих ценах на строительство его точной копии с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.
Стоимость замещения– это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.
Алгоритм использования затратного метода включает в себя следующие этапы:
Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всеми имеющимися документами.
Оценка текущей стоимости восстановления или замещения.
Оценка всех видов накопленного износа.
Оценка величины предпринимательской прибыли.
Оценка стоимости участка земли.
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1.На основе сметной стоимости строительства.Последняя определяется по следующей схеме:
1. Строительно-монтажные работы
1.1. Основная и дополнительная заработная плата строительных рабочих
1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкции
1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов
Итого прямые затраты (ПЗ)
1.4. Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (С)
С = ПЗ + НР , т.р. (12)
1.5. Плановые накопленные (ПН)
Итого цена подрядчика (или восстановительная стоимость строительно-монтажных работ) (С в,смр)
2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО)
3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством
3.1. Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы
3.2. Затраты, связанные с землеотводом
3.3. Затраты по функциям заказчика
3.4. Оплата юристов и других консультантов
3.5. Страховые платежи
3.6. Налоги (налог на автодороги, НДС)
3.7. Расходы по продаже
3.8. Текущие расходы за время окончания строительства до продажи
3.9. Прочие затраты
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ)
ЗЗ = С в, смр+ ЗО + ПЗЗ , т.р. (13)
4. Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (восстановительная) (С в,об)
С в,об= ЗЗ + ПрЗ , т.р. (14)
2.Индексный способ оценки объекта недвижимостипредполагает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных средств предприятий и организаций . Индексы для переоценки утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
3. Способ сравнительной единицы.В этом случае скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр.
4.Способ разбивки на компоненты.Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объема или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу и т.д.)
Для недвижимости различают три вида износа:
физический,
функциональный,
экономический (по внешним причинам).
Физический износможет быть определен по срокам службы:
, % (15)
где Си– степень физического износа, %
Тф(н)– фактический (нормативный) срок службы объекта, лет.
Стоимость физического износа определяется следующим образом:
, т.р. (16)
Физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый износ– затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость.
Неустранимый износ– затраты на восстановление износа больше, чем добавленная стоимость.
Функциональный износ– потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка. В отечественной практике функциональный износ именуется моральным износом. Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания. Поправочный коэффициент представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплутационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.
Экономический (внешний) износ– износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическим, политическим и прочими факторами. Внешний износ, как правило, неустраним. Способом измерения внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.