14. Ипотека недвижимого имущества.

Ипотекойпо действующему российскому законодательству признается залог недвижимого имущества. Таким образом, ипотека представляет собой своеобразноеобременение недвижимого имущества. Такое обременение (ипотека) устанавливается в целях возврата кредита, выданного банком должнику. Ввиду этого основным назначением залога недвижимого имущества (ипотеки) является обеспечение возврата денежных средств, выданных банком должнику в качестве кредита на покупку недвижимого имущества.

В соответствие с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»- по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы впорядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред. Федерального законаот 30.12.2004 N 216-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морскиесуда, судавнутреннего плаванияикосмическиеобъекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1настоящего Федерального закона.

Стоит указать, что недвижимое имущество (квартира, дом, комната и т.д.), которое приобретено должником-физическим лицом является его собственностью. Однако, такое право собственности определенным образом ограничено, а именно у должника имеется полное право владения и пользования данным недвижимым имуществом, но распоряжением им (к примеру, продажа или дарение) возможно только с согласия залогодержателя, то есть банка.

В случае смерти залогодателя, то есть должника, данное недвижимое имущество в порядке универсального правопреемства переходит к его наследникам, которые в свою очередь несут все обязанности, связанные с договором ипотеки. Иными словами при наследовании происходит своеобразная перемена лиц - наследники обязаны выплачивать кредит, взятый наследодателем.

Договор ипотеки заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация является очень важным моментом, так как именно после государственной регистрации договора ипотеки последний вступает в силу, то есть именно с этого момента недвижимое имущество находится в залоге у банка.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В Российской Федерации Ипотека может возникнуть в силу законаилив силу договора.

Ипотека в силу законаэто прямо установленные законом ситуации, когда недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора по кредитному договору, договору займа или по иному обязательству, автоматически, без заключения дополнительных договоров и соглашений об ипотеке.

Государственная регистрациятакой ипотеки осуществляетсяна основании первоначального договора(кредитного, займа и т.п.), повлекшего за собой возникновение ипотеки в силу закона, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законодательством. Госпошлина за государственную регистрацию ипотеки в силу закона не взимается.

Основные случаи, при которых возникает ипотека в силу закона

Если иное не предусмотрено законом или договором:

• Земельный участок, приобретенныйс использованием кредитных средствкредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом,считаетсянаходящимсяв залогеу данной кредитной организации или юридического лица, предоставившего займ,с моментагосударственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст.64.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

• Нежилое помещение, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, приобретенные или построенные полностью или частичнос использованием целевых кредитных средствкредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятсяв залоге у кредиторапо такому обязательствус моментагосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.69.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

• Жилое помещение(жилые дома и квартиры) приобретенное или построенное полностью или частичнос использованием кредитных средствкредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения,находится в залогеу данной кредитной организации или юридического лица, предоставившего займ, с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

• Товар, приобретенный в кредит(или с условием рассрочки платежа) по договору купли-продажи, признается находящимсяв залоге у продавца, с момента передачи товара покупателю и до момента его оплаты (ст.488 Гражданского Кодекса РФ).

• При передаче под выплату рентыземельного участка или другого недвижимого имущества, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст.587 Гражданский Кодекс РФ).

Таким образом, основополагающим моментомвозникновенияИпотеки в силу законаявляетсяполучениезаемщикомцелевого кредита, займа или возникновения иного обязательствадля приобретения в собственностьимущества и, в установленных законом случаях, государственная регистрация этого имуществаименно на этогозаемщика.

Ипотека в силу договоравозникает в случаях, которые не предполагают возникновения Ипотеки в силу закона. Ипотека в силу договора основана на заключении отдельного договора (соглашения) об ипотеке, который является обеспечением кредитного договора (договора займа и т.п.). Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации. Госрегистрация договора ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Например, Ипотека в силу договора будет иметь место, если заемщик берет целевой кредит на приобретение недвижимого имущества под залог уже имеющегося жилья.

Основной законодательный акт регулирующий  положения об Ипотеке:

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"