3) Зарубежные системы ипотечного кредитования.

В мире существуют две основные модели ипотечного кредитования, которые можно условно назвать американской и немецкой.

1. Особенности американской модели - человек сразу приобретает готовое жилье, при этом оплачивая лишь незначительную его часть (до 10%) наличными, а оставшуюся часть оплачивает заемными деньгами специализированного ипотечного банка под залог приобретаемой недвижимости. Банк получает средства, необходимые для кредитования, перепродавая портфель закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Корпорации продают данные ценные бумаги на вторичном рынке инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем банковский депозит процент.

2. Немецкая модель (модель “стройсбережений”). Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше. После этого, он получает право на получение госдотации и льготного ипотечного кредита. Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для граждан, обратившихся в систему раньше. Таким образом, система меньше связана с функционированем вторичного рынка. Предполагается тесная связь с инвестиционно-строительной сферой, за счет чего можно уже в начале процесса выбрать подходящий вариант строительства и концентрировать необходимые средства для комплексного освоения территории застройки.

4) Отечественные системы ипотечного кредитования.

В условиях России в основном применяются (либо планируется применение) следующие модели ипотеки:

1) Локальная банковская модель ипотеки - замыкается в рамках первичного рынка ипотечного капитала, банки выдают кредиты заемщикам за счет собственных резервов либо внешних заимствований, без государственной поддержки. Ограниченность применения из-за ограниченности ресурсов банков и высоких процентных ставок.

2) Федеральная программа ипотеки - основывается на “американской модели”. Создано Федеральное агенство по ипотечному кредитованию, которое занимается развитием вторичного рынка ипотечного капитала - выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными для привлечения средств инвесторов. Ограничения: дороговизна кредита, неразвитость вторичного рынка.

3) Муниципальные программы ипотеки - местные администрации на этапе первичной эмиссии ценных бумаг принимают на себя груз имущественного поручительства, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Муниципальный залоговый фонд постепенно замещается объектами частной собственности, по мере оформления закладных первыми заемщиками. Метод не пригоден для многих российских городов из-за их плачевного финансового положения. Достоинства: заемщик сразу получает выход на реальные деньги.

4) Модель с использованием ресурсов сбербанка (перспективная) сходна с германской моделью. Основана на “ссудно-сберегательном” принципе - кредитные ресурсы банка формируются за счет взносов граждан, заинтересованных в будующих кредитах.

5) Дивелоперская модель ипотеки - вопросами ипотеки занимаются инвестиционно-строительные компании, заинтересованные в продаже построенной ими недвижимости (система “комби-инвест”).

6) Модель с использованием зарубежных банков (перспективная) - основана на привлечении средств и хорошо отработанных схем кредитования зарубежных банков.