18. Свойства зем рынка, признаки сегментации зем рынка. Организация торгов и аукционов.

Зем участкам присуще специфические св-ва: сезонное колебание цен; большая дифференциация цен в зависимости от местоположения; развитие инж инфраструктуры и из-за влияния эколог условий; сегментирования рынка по экономия возможностям покупателей.

Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В настоящее время риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Сегментирование рынка в основном по четырем признакам:

Демографические признаки: возраст, пол, семья, уровень доходов, род занятий, образование религиозные убеждения, национальность.

Психографические признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции.

Географические признаки: регион, административное деление округа, численность населения, климат.

Поведенческие признаки: статус покупателей, искомые выгоды, статус пользователя, интенсивность потребления, отношение к земле,

Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими.

Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка.

Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность.

Следующий признак сегментирования — размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводов ценятся значительней дороже, чем на неосвоенных.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов , по количеству комнат (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные, коттеджи и др)

Аукцион – публичный способ продажи объектов недвиж-ти покупателю, предложившему max цену без возложения на него каких-либо обязательств.

Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизированного имущества подаются в закрытой форме либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Поступившие заявки и док-ты претендентов рассматривает комиссия в день подведения итогов аукциона и принимает решения о допуске или отказе участия в аукционе. Решение комиссии оформляется протоколом приема заявок.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений по цене имущества, проводится по установленным правилам:

1. сообщения до начала аукциона: о правилах и порядке проведения; о санкциях за нарушения правила; о возможности задать ?? до начала торгов и в перерыве.

2. объявления в ходе аукциона: наименование объекта; краткая хар-ка объекта; начальная цена; окончания торгов.

3. сообщения по завершению торгов: о продажи объекта номер билета победителя; цена продажи фиксируется в протоколе.

Закрытый аукцион по форме подачи предложений по цене имущества проводится в след порядке:

-- участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого по на аукционе.

-- перед вскрытием конвертов комиссии проверяет их целостность, что фиксируется в протоколе уч-ми аукциона продавцу при подаче заявок.

-- комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества.