Оспаривание договора, заключенного на торгах, невозможно без оспаривания самих торгов

Договор купли-продажи имущества, заключенный по итогам торгов, не может быть оспорен в судебном порядке заинтересованным лицом без оспаривания самих торгов.

При этом суд, разрешая вопрос о соответствии такого договора требованиям действующего законодательства, в частности, устанавливая, является ли договор заключенным, должен выяснить, не признаны ли в установленном порядке недействительными торги, по результатам которых заключен спорный договор.

В подтверждение данной позиции приведу следующий пример.

Дело № 7. Общество (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к компании (далее – ответчик) и фонду (далее – фонд) о признании права собственности на нежилое помещение. Ответчик заявил встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного истцом по итогам торгов в качестве победителя.

Суд первой инстанции, а за ним и Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и ФАС Центрального округа требования по основному иску удовлетворили, во встречном иске было отказано. Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ответчик обратился в ВАС РФ с жалобой о пересмотре дела в порядке надзора.

Свои требования ответчик обосновал тем, что удовлетворение требований о признании права противоречит положениям статьи 4 АПК РФ, так как истец не доказал, каким образом нарушено его право собственности на спорный объект. При этом за регистрацией права истец не обращался.

Кроме того, заявитель жалобы указал, что факт действительности торгов не исключает возможности признания сделки, заключенной по их итогам, незаключенной ввиду несогласованности ее существенных условий.

В передаче дела в Президиум ВАС РФ было отказано. Судьи пояснили, что до реализации спорного имущества на торгах его собственником являлся ответчик по делу. Истец приобрел недвижимость на основании заключенного по итогам проведения торгов договора, свои обязательства по которому исполнил надлежащим образом. Однако регистрации его права собственности препятствовал тот факт, что в результате проведенной ответчиком в спорным помещениях перепланировки их площадь уменьшилась. В связи с этим у истца появилась необходимость признания права на спорное имущество в судебном порядке.

В то же время ответчик, который не является стороной оспариваемой сделки, заключенной на торгах, не может быть признан заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы нарушены ввиду отчуждения имущества¹⁰.

Из приведенной позиции можно сделать следующий вывод: если торги признаны недействительными, то договор, заключенный в ходе таких торгов, будет ничтожным, так как основанием его недействительности будет нарушение закона (ст. 168 ГК РФ) – правил проведения торгов.

В полномочия арбитражного суда не входит оценка соответствия заявок участников конкурса требованиям конкурсной документации, поскольку это является прерогативой конкурсной комиссии; выводы суда не могут быть направлены на оспаривание решения конкурсной комиссии по существу представленных участниками заявок.