Изменение предмета ипотеки не влечет прекращения договора

Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога (ст. 352 ГК РФ). Поскольку в законодательстве отсутствует четкое определение гибели имущества, суды по-разному подходили ранее к вопросу о том, произошла ли в конкретном случае гибель имущества или нет, в частности, являются ли гибелью достройка объекта незавершенного строительства, реконструкция, раздел и т.д. Но затем в арбитражной практике стали появляться более-менее четкие критерии определения этого понятия.

Формирование устойчивой позиции по данному вопросу началось с информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В нем судьи объяснили, что достройка объекта незавершенного строительства не влечет прекращения ипотеки.

Затем в пункте 10 Постановления № 10 ВАС РФ указал, что раздел, объединение или иное преобразование предмета ипотеки также не влечет прекращения ипотеки. Теперь аналогичное указание в отношении реконструкции появилось в постановлении ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11.

Заложенная недвижимость может быть истребована даже у добросовестного приобретателя

По вопросу приобретения заложенного имущества лицом, не знавшим о наличии залога, единообразной судебной практики пока не сформировалось.

В отношении движимого имущества в пункте 25 Постановления № 10 Пленум ВАС РФ указал, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. Но Верховный суд придерживается прямо противоположной позиции.

Цитата. «Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено» (определение ВС РФ от 12.07.2011 № 74-В11-4 ВС РФ).

Что же касается ипотеки, то тут все еще интереснее. В Постановлении № 10 четко сказано, что в случае приобретения предмета залога добросовестным приобретателем в обращении взыскания на предмет залога должно быть отказано, если предметом залога является движимое имущество. А это значит, что в отношении недвижимости в обращении взыскания нельзя отказать по тому основанию, что приобретатель не знал о залоге.

По всей видимости, Высший арбитражный суд РФ исходил из того, что не знать о наличии ипотеки добросовестный приобретатель не может: для того, чтобы узнать о наличии ипотеки, достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Однако на практике все оказывается не так однозначно.

Практика. Банк предоставил гражданину кредит для приобретения квартиры с земельным участком на условиях передачи этих объектов недвижимости в ипотеку. Гражданин приобрел земельный участок и квартиру, после чего была произведена государственная регистрация ипотеки в пользу банка. Гражданин осуществлял погашение кредита до сентября 2009 года, после чего платежи прекратились. Обратившись в регистрирующий орган, банк выяснил, что записи об ипотеке погашены на основании письма банка и гражданину было выдано повторное свидетельство о праве собственности, а указанные объекты были перепроданы третьему лицу. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что залогодатель представил в регистрирующий орган поддельные документы. ВАС РФ указал, что такие дела должны рассматриваться в порядке предъявления исков к нынешнему собственнику имущества о восстановлении записи об ипотеке. При этом по смыслу пункта 53 постановления № 10/223 в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой4.

Из приведенного постановления следует, что Высший арбитражный суд РФ не исключает возможности восстановления записи об ипотеке даже в том случае, если предмет ипотеки уже был продан третьему лицу. А это означает, что все же нельзя исключить возможность того, что лицо, приобретающее недвижимое имущество и убедившееся по выписке из ЕГРП в отсутствии каких-либо обременений, приобретет имущество, обремененное залогом.

При этом характерно, что никаких оснований для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки в данном случае не будет.