Суды часто отказывают в удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды земли

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Так, по одному из дел ФАС Северо-Кавказского округа по иску комитета по управлению муниципальным имуществом о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку внесения платежей, задолженности за фактическое использование земельного участка, расторжении договора аренды, последнее требование решением суда оставлено без рассмотрения.

Суд указал: пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 АПК РФ). Суды, установив нарушение комитетом требований указанных норм права, оставили без рассмотрения требование о расторжении договора, поскольку не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, в порядке виндикации истребовать нельзя

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, в порядке виндикации истребовать нельзя

Стоит отметить, что отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка делает невозможным заключение не только договоров аренды, но любых иных сделок с земельным участком как объектом гражданских прав.

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, не может рассматриваться в качестве индивидуально-определенной вещи, следовательно, в отношении такого участка невозможно применение вещно-правовых способов защиты права. Например, ФАС Поволжского округа в постановлении от 02.02.2008 по делу № А55-307/2008 указал, что земельный участок, об истребовании которого предъявлены требования, не сформирован в установленном законом порядке и не обладает признаками индивидуально-определенной вещи, в связи с чем не может быть истребован по виндикационному иску.

Полагаю, что является дискуссионным вывод о праве суда, исходя из фактических обстоятельств дела, самостоятельно переквалифицировать четко сформулированные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, вытекающие из договорных обязательств между истцом и ответчиком, на требования о взыскании неосновательного обогащения, основанием которых выступает бездоговорное неосновательное владение и пользование земельным участком.

Автор обращает внимание на то, что возможность взыскания арендных платежей обусловлена наличием доказательств, подтверждающих передачу арендатору и фактическое пользование последним объектом аренды, поскольку договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Обязанности арендодателя предоставить арендатору во владение, временное владение и пользование или во временное пользование объект аренды (ст. 606, 611 ГК РФ) соответствует обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

В целом статья содержит довольно интересный обзор сложившихся в судебной практике подходов к разрешению споров по поводу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому данный материал будет полезен участникам гражданского оборота для правильного формирования своей правовой позиции в случае возникновения аналогичных судебных споров.

_________________________ ¹Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

² Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу № А63-13296/2009-С7-21.

³ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010.

⁴ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2010 по делу № А63-6132/2009.

⁵ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2010 по делу № А63-16341/2009.

⁶ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу № А63-1926/2009.

⁷ Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

⁸ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу № А63-5885/2009. _________________________

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Постановление Пленума ВАС РФ станет итогом развития судебной практики по вопросу снижения неустойки

Е.А. Парасюк  судья Арбитражного суда Республики Адыгея, кандидат юридических наук pakate@mail.ru

• Может ли суд по собственному усмотрению снизить размер неустойки

• Как определяется несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства

• Почему ставка рефинансирования не может быть объективным критерием для оценки соразмерности неустойки

Проблема снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ остается актуальной как для теоретиков, так и для практикующих юристов уже не один год. Дискуссионными долго являлись основания и пределы снижения договорной неустойки, а также вопросы применения судами правил статьи 333 ГК РФ. Во многом различия в подходах правоприменительной практики были обусловлены отсутствием четкой позиции Высшего арбитражного суда по обозначенным вопросам. В настоящее время и законодатель, и правоприменитель последовательно отвечают на спорные вопросы, предпринимая попытки исключить двоякое толкование.

Цитата. «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения…» (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При этом в части 1 статьи 333 ГК РФ закреплено положение о том, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки: он должен быть соразмерен указанным в приведенной конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.