Договор найма из публичного фонда

Если ЖП предоставляется в соответствие зак-вом субъектов из гос. или м/с фонда жилья отдельным категориям по договору найма, то к нанимателю предоставляются особые требования (признание нуждающимся, постановка на учёт ст. 28 Закона Москвы 2006:

1) жителям города Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;

2) жителям города Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире, если квартира освободилась и в ней не осталось нуждающихся, т.е. все обеспечены по норме предоставления

3) участникам городских жилищных программ.

Форма

Письменная (ст. 674 ГК, ст. 63 и п.7 ст. 100 ЖК)

Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ (ст. 673 ГК,)

Частный фонд.

Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания:

1. квартира

2. жилой дом

3. комната

ЖП д.б. изолированным (отдельный вход) + пригодным для проживания (пригодность определяется в жилищном зак-ве => Пост. Прав-ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).

Нормы по площади на коммерческий найм не распространяются и благоустроенность

Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290 ГК):

Совокупность всех ЖП, для коммерческого использования составляет жилищный фонд коммерческого использования (м.б. как частным, так и государственным или м/с ст. 19 ЖК).

Если иные объекты, используемые для проживания, но не ЖП: садовые домики, летние дачи, вагончики и т.д. => догвор аренды.

Публичный фонд.

Должна быть соблюдена норма предоставления 18 м² на чел-ка (ч.3 ст. 20 Закона Москвы «Об обеспечении»)

2. ЦЕНА (ст. 682 ГК)

Размер:

п.1 ст. 682 ГК => плата устанавливается в договоре (если в коммерческий найм сдаёт гос-во или м/с, то цена по их правилам).

В законе м.б. установлен max размер платы, но пока нет такого закона.

п. 3 ст. 424 – теоретически случайное условие.

Срок внесения платы:

1) в договоре

2) если нет в договоре => как в соцнайме – не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (п. 3 ст. 682 ГК, п. 1 ст. 155 ЖК).

3. СРОК (ст. 683 ГК)

а) определён в догворе, но не более 5 лет

б) если не определён в догворе => 5 лет.

Более жёсткие правила для договора найма, на срок менее 1 года (п.2 ст. 683 ГК):

1.наниматель не пользуется правом на вселение в помещение постоянных жильцов (п. 2 ст. 677 ГК),

2. наниматель не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК),

3. наниматель не может сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК),

4. наниматель не может заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК),

5. наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Содержание договора.

Обязанности наймодателя

1) передать свободное ЖП в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК) (не требуется благоустроенности);

Ответственность:

ст. 398 – можно истребовать если свободно, если уже занято, то только возмещение убытковю

2) осуществлять капитальный ремон ЖП (п.2 ст. 681 ГК)

Иное можно предусмотреть в договоре.

Ответственность:

ст. 393 – возмещение убытков либо расторжение договора + возмещение убытков.

3) предложить нанимателю залючить договор на тех же условиях либо предупредить об отказе, если прекращеает сдавать в наём ЖП (ч.2 ст. 684 ГК) – только в долгосрочном:

Срок предупреждения – 3 месяца до окончания срока договора, в аренде нет.

2 варианта:

1. наймодатель должен предложить заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях;

2. наймодатель должен предупредить об отказе заключать договор (в связи с прекращением сдавать ЖП а наём) => не имеет права заключать догворы найма ЖП в течение 1 года со дня окночания договора.

Неисполнение:

1. Если наймодатель не предупредил об отказе или не предложил заключить догвор за 3 месяца , а наниматель не откажется от продления догвора, то догвор считается продлённым на тех же условиях, на тот же срок (ч.2 ст. 684 ГК).

2. Если в течение 1 года после отказа заключать договор, был заключен договор ЖП с др. лицом => наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч.4 ст. 684 ГК) –> ИДИОТИЗМ, Т.К. в аренде можно требовать перевода на себя, а здесь возмещаются убытки и делается гадость другому нанимателю.