Договор аренды предприятий.

Источники правового регулирования.

ГК

- $ 5 главы 34 (аренда предприятий) п.2 ст. 650 ГК РФ

- $ 4 главы 34 (договор аренды зданий и сооружений)

- $ 1 главы 34 (Общие положения об аренде) ст. 625 ГК РФ

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

ФЗ:

- ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество»

Понятие и признаки договора.

Аренда зданий и сооружений – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, а также имущественные права, связанные с предприятеим, а арендатор обязуeтся использовать имущество в соотвтетсвие с услоивями договора, уплатить за него арендную плату и вернуть его (п.1 ст. 650 ГК).

Признаки:

1) консенсуальный

2) возмездный (2 встречных предоставления: имущество и деньги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

Стороны

АРЕНДОДАТЕЛЬ – собственник предприятия.

1) КОМ ЮЛ

2) НЕКОМ ЮЛ

3) ИП

АРЕНДАТОР – лицо, имеющее право заниматься п/д.

1) КОМ ЮЛ

2) НЕКОМ ЮЛ

3) ИП

Форма.

Ст. 658 ГК: письменная (один документ, подписанный сторонами) + государственная регистрация.

Несоблюдение => недействительность (п.3 ст. 658 ГК)

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ

Предприятие как имущественный комплекс (п.1 ст. 656 ГК):

1) здания, сооружения, земельный участки, оборудование (элементы классической аренды – основные фонды предприятия, и.-о. непортребляемые вещи);

2) сырьё, материалы, денежные средства (элементы займа – оборотные средства, родовые потребляемые вещи);

3) перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя (элементы цессии и перевода долга);

4) предоставление прав пользования исключительными правами (элементы коммерческой концессии (франчайзинга)).

Обычно перед заключением договора проводят полную инвентаризацию + проводят оценку независимым аудитором.

Документы:

• акт инвентаризации,

• бухгалтерский баланс,

• заключение независимого аудитора о стоимости предприятия,

• перечень долгов, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требования.

Нельзя передавать те П и О, которые связаны с лицензией (п.2 ст. 656 ГК)

2. ЦЕНА (РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ) (п.1 ст. 654 ГК)

Также как и в аренде зданий и сооружений

3. СРОК - общие положения

Содержание.

Обязанности арендодателя (особенности)

1) передать предприятие (ст. 659 ГК)

Осуществляется по передаточному акту, который готовит арендодатель за свой счёт.

2) возмещать стоимость неотделимых улучшений (ст. 662 ГК)

Особенность: арендатор имеет право на возмещение улучшений независимо от разрешения арендодателя.

3) письменно уведомлять кредиторов об аренде предприятий (ст. 657)

До передачи вещи кредиторы д.б. уведомлены арендодателем о передче в аренду предприятия (п.1 ст. 657 ГК)

Если кредитор не дал письменного согласия, то он вправе в течение 3 месяцев с момента уведомления о передаче (п. 2 ст. 657 ГК):

а) требовать прекращения обязательств

б) досрочного исполнения обязательств + возмещения причиненных этим убытков.

Непредупреждение кредитора => можно требовать прекарщения или досрочного исполнения в течение 1 года (п.3 ст. 657 ГК). Арендатор и арендодатель будут нести солидарную ответственность перед кредитором.

Обязанности арендатора (особенности)

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (ст. 660 ГК)

Материальные ценности (кроме земли и др. природных ресурсов):

Арендатор вправе без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено в договоре + не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы,

б) сдавать их в субаренду,

в) передавать свои П и О по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу (перенаём)

Земля и иные природные ресурсы:

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

2) поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт + нести расходы на содержание (расходы по эксплуатации + страхованию) (ст. 661 ГК);

3) вернуть предприятие в надлежащем состоянии в надлежащий срок (ст. 664 ГК);

Осуществляется по передаточному акту, который составляет арендатор за свой счёт