Вопрос № 32. Виды договоров, не связанных с передачей имущества

К договорам, не связанным с передачей имущества относятся договор аренды, договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования (ссуды).

Договор аренды – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником.

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды. Срок может определяться в договоре, в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или на основании решения суда по требованию одной из сторон. Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения причин отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Если по истечении установленного срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Необходимым условием договора аренды является условие об арендной плате. Арендная плата устанавливается сторонами в различной форме: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором различных услуг и т. д.

Обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с ним граждане (не обязательно члены семьи) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющая отдельный вход) и признано пригодным для всесезонного проживания.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет. Краткосрочным договор признается, если он заключен на срок до одного года, долгосрочный заключается на срок от одного года до пяти лет. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи не включаются в плату за жилое помещение (если договором не установлено иное) и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный – наймодателя.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения возможно:

• по требованию нанимателя с согласия совладельцев – в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

• в судебном порядке по требованию любой из сторон – если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

• в судебном порядке по требованию наймодателя – при просрочке внесения платежа (шесть месяцев - при долгосрочном договоре, два месяца – при краткосрочном договоре); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю).

Договор ссуды является безвозмездным, может быть консенсуальным (в этом случае – двусторонним), может быть реальным (в этом случае – односторонним).

Ссудодателем может быть собственник передаваемой в ссуду вещи или лицо, уполномоченное собственником. Предметом договора ссуды являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Существенным условием договора ссуды является его срок, согласованный сторонами. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В консенсуальном договоре обязанностью ссудодателя является передача вещи ссудополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению. Ссудодатель отвечает:

• за недостатки переданной вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора;

• за вред, причиненный третьему лицу в результате использования переданной ему вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя.

Ссудополучатель обязан возвратить вещи после окончания договора в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку ссудополучатель получает вещь в безвозмездное пользование, закон возлагает на него все обязанности по содержанию вещи в исправном состоянии.

Прекращение договора ссуды, помимо случаев отказа от договора, происходит:

• в случае смерти гражданина – ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя. Смерть (ликвидация) ссудодателя не влечет прекращение договора;

• при расторжении по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения другой стороной своих обязанностей; в связи с обнаруженными недостатками вещи, о которых ссудополучатель не мог знать при заключении договора, в связи со случайной гибелью (повреждением) вещи, если ссудополучатель не несет риска случайной гибели.