4699

Кроме того, аренда отличается от других отношений собственности. Прежде всего тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т. е. арендатору передаётся только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является гибкой формой хозяйствования и наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности в РФ, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.

Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.

Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:

-учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц – частных предпринимателей;

-баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;

-справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные

услуги;

-справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.

При рассмотрении заявок на аренду учитывается своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

53

Вцелях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделёнными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом 44.

Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:

- в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;

- в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.

Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.

Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями – это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признаётся соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определённым критериям.

Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть представлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством РФ.

ВРоссии договоры аренды получили широкое распространение в последние десять лет.

Втаблице 1 представлено количество договоров аренды федерального имущества, вовлеченного в арендные отношения в 2012 г, где явное лидерство

44 Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества : распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 № 1810-р.

54

принадлежит договору аренды по земельным участкам, на втором месте помещения и здания, находящиеся в собственности государства. Самые малочисленные договоры отмечены в отношении сдаваемых в аренду объектов незавершенного строительства, а также воздушные суда.

Таблица 1 – Количество договоров аренды федерального имущества, вовлечённые в арендные отношения в РФ за 2012 год

Источник: составлено по Докладу о результатах работы территориальных органов Росимущества по итогам 2012 года, Москва, 2013.

Далее на рисунке 3 приведено количество договоров аренды недвижимого имущества по федеральным округам РФ за 2012г. Как видно, большая доля приходится на Центральный федеральный округ – 5436 договоров, Сибирский – 3859 договоров и Приволжский – 2205 договоров, а самое меньшее количество договоров среди всех федеральных округов приходится на Северо-Кавказский – 282 договора.

55

Рисунок 3 – Количество договоров аренды федерального недвижимого имущества по федеральным округам РФ за 2012 г., ед.

Источник: Доклад о результатах работы территориальных органов Росимущества по итогам 2012 года, Москва, 2013.

На рисунке 4 приведено количество договоров аренды земельных участков по федеральным округам РФ за 2012г. Как видно, явным лидером является Приволжский федеральный округ – 8409 договоров, а самое меньшее количество договоров среди всех федеральных округов приходится на СевероКавказский – 741 договор.

Рисунок 4 – Количество договоров аренды земельных участков по федеральным округам РФ за 2012 г., ед.

Источник: Доклад о результатах работы территориальных органов Росимущества по итогам 2012 года, Москва, 2013.

56

На рисунке 5 приведено количество договоров аренды движимого имущества по федеральным округам РФ за 2012 г. Как видно, явным лидером является Южный федеральный округ – 294 договора, а самое меньшее количество договоров среди всех федеральных округов приходится на Дальневосточный – 20 договоров.

Рисунок 5 – Количество договоров аренды движимого имущества по федеральным округам РФ за 2012 г., ед.

Источник: Доклад о результатах работы территориальных органов Росимущества по итогам 2012 года, Москва, 2013.

Таким образом, для повышения эффективности управления государственной собственностью в России необходимо:

-завершение сплошной инвентаризации государственной собственности в стране и за рубежом;

-усиление контроля за деятельностью государственных организаций посредством повышения ответственности руководителей за вверенные им объекты, комплексной ревизии бюджетополучателей, мониторинга финансовых обязательств госсектора;

-определение целей, достижению которых служит каждый объект, находящийся в собственности, с указанием путей их достижения;

-реструктуризация государственного сектора, предусматривающая сокращение числа государственных унитарных предприятий до 1000–1500 через их акционирование и приватизацию, упразднение института хозяйственного ведения, сокращение количества находящихся в федеральной собственности пакетов акций через их приватизацию, консолидацию государственных пакетов

ввертикально интегрированных структурах, сохранение и, в случае необходимости, увеличение размера пакетов акций стратегически важных компаний в государственной собственности, прежде всего естественных монополий;

57

-повышение эффективности управления государственными учреждениями;

-утверждение основных показателей деятельности крупнейших государственных компаний в рамках бюджетного процесса. При этом детальному анализу с привлечением независимого аудита должны подвергаться не только инвестиционные программы, но и текущие расходы, их объём и обоснованность;

- решение проблем государственной собственности в контексте выработки стратегии государственного инвестирования и создания предпосылок для улучшения инвестиционного климата в целом, а также оптимизации размера и структуры государственных расходов.

5.3 Доверительное управление

Одним из способов использования государственного имущества является передача его по договору на определённый срок в доверительное управление.

Договор доверительного управления имуществом – это такой договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечёт за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему 45.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведённых им при доверительном управлении имуществом, за счёт доходов от использования этого имущества 46.

Если стороны не предусмотрят в договоре условие о вознаграждении управляющего, размер и форма такого вознаграждения не будут являться существенным условием договора 47.

45Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1012 М. : Волна, 2008. 394 с.

46Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1023 М. : Волна, 2008. 396 с.

47Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1016 М. : Волна, 2008. 392 с.

58

Объектами доверительного управления могут быть имущественные комплексы предприятий, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументальными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество 48.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления и от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведётся самостоятельный учёт 49.

Законодательно установлено, что срок доверительного управления госимуществом не должен превышать пять лет. Это правило служит одной из гарантий имущественных интересов учредителей. Если же они не имеют возражений относительно исполнения данного договора и не заявляют о необходимости его прекращения по истечении согласованного срока, то при наличии аналогичного отношения со стороны управляющего договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены, то есть опять на срок не свыше пяти лет 50.

На период осуществления доверительного управления заключается в письменной форме договор доверительного управления имуществом. В таком договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

-состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

-наименование юридического лица (органа или представителя государства), в интересах которого осуществляется управление имуществом;

-размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором.

Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество 51.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного

48Кошкин В. И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В. И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 348 с.

49Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1018. М. : Волна, 2008. 396 с.

50Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1016. М. : Волна, 2008. 396 с.

51Кошкин В.И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В.И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 350 с.

59

предприятия. В качестве доверительного управляющего не могут выступать государственный орган или орган местного самоуправления. Если доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, или некоммерческая организация, кроме учреждения 52.

В качестве учредителя доверительного управления выступает государство (РФ или её субъект) или муниципальное образование, являющееся собственником имущества.

Государственные и муниципальные предприятия исключены из числа возможных доверительных управляющих, так как они создаются собственником для определённых задач и наделяются лишь целевой правоспособностью, необходимой им для выполнения указанных задач, предусмотренных уставом. Такой правовой статус не позволил бы названным субъектам управлять имуществом в полном объёме, поскольку такая деятельность требует совершения любых юридических и фактических действий, необходимых для обеспечения эффективного управления имуществом.

Носители права оперативного управления или хозяйственного ведения не могут быть учредителями доверительного управления. Категория не может строиться в виде пирамиды или матрешки. Право оперативного управления и право хозяйственного ведения уже предполагают осуществление его носителями правомочий собственника. Эти правомочия не могут быть вторичными, осуществляемыми во втором звене. Поэтому для учреждения управления имуществом, состоящим в оперативном управлении или хозяйственном ведении, этот режим должен быть прекращён: если необходимо, соответствующие организации должны быть ликвидированы, а имущество передано в управление на первичной основе.

Формой контроля доверительного управляющего является представляемый им отчёт о своей деятельности в сроки и порядке, установленных договором доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий несёт ответственность за причинённые убытки,

52 Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1015. М. : Волна, 2008. 396 с.

60

если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления 53.

Для учредителя доверительного управления важно, что доверительным управляющим в принципе обеспечивается эффективное управление доверенным ему имуществом (осуществляются полномочия собственника), что и является надлежащим исполнением обязательств, вытекающих из договора доверительного управления имуществом. Фактическое состояние имущества, а стало быть, и эффективность управления фиксируются в отчётах доверительного управляющего, которые последний должен представлять учредителю доверительного управления и выгодоприобретателю в порядке и сроки, предусмотренные договором доверительного управления 54.

Договор доверительного управления имуществом прекращается прежде всего в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, бывших выгодоприобретателями, так как при отсутствии выгодоприобретателя данный договор теряет смысл. Признание гражданина-выгодоприобретателя недееспособным или ограниченно дееспособным, как и реорганизация выгодоприобретателя-юридического лица, сами по себе не прекращают данный договор. Более того, соглашением сторон может быть предусмотрено его сохранение при смерти выгодоприобретателя (для его наследников).

Договор доверительного управления прекращается также банкротством учредителя, в том числе индивидуального предпринимателя, ибо переданное в управление имущество должно в этом случае поступить в конкурсную массу. Смерть учредителя (при сохранении выгодоприобретателя) может не повлечь прекращения договора, поскольку его права и обязанности в этом случае перейдут к его наследникам.

Ликвидация юридического лица-учредителя по общему правилу прекращает его обязательства, в том числе и по данному договору, и, следовательно, тоже становится основанием прекращения его действия 55.

Невозможность для доверительного управляющего лично осуществлять управление, которая вполне может быть вызвана случайными причинами (например, длительная болезнь индивидуального предпринимателя), служит, в

53Кошкин В. И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В. И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 354 с.

54Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1020. М. : Волна, 2008. 396 с.

55Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1018. М. : Волна, 2008. 396 с.

61

свою очередь, законным поводом для отказа как самого управляющего, так и учредителя от осуществления доверительного управления. Очевидно, что и в этом случае данный договор подлежит прекращению. Однако другая сторона договора должна быть предварительно извещена об этом – по общему правилу за три месяца до момента прекращения договора 56.

Необходимость создания в РФ правового механизма, способного предоставить возможность более эффективного управления имуществом, привела к появлению института доверительного управления.

Рынок услуг по доверительному управлению в нашей стране слабо развит

иделает только первые шаги. Это предопределяется рядом причин:

•слабой нормативно-правовой базой доверительного управления (действующее гражданское, финансовое и налоговое законодательство о доверительном управлении не детализировано и не содержит ответов на многие возникающие на практике вопросы);

•нераспространённостью передачи управления предприятиями из рук собственников в руки профессиональных менеджеров;

•сложностью механизма доверительного управления, особенно в части контроля над деятельностью доверительных управляющих.

Применительно к объектам государственной собственности РФ институт доверительного управления в настоящее время может быть реально востребован в отношении государственных пакетов акций, когда государство в качестве учредителя по договору передаёт доверительному управляющему по договору на определённый срок управление государственной собственностью в виде пакетов акций.

Право доверительного управления государственным имуществом распространяется на пакеты акций, вклады (доли) в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, находящиеся в государственной собственности 57.

На данный момент управление принадлежащими государству акциями имеет чрезвычайно важное значение в РФ – более существенное, нежели управление государственными предприятиями, с точки зрения как стоимостной характеристики соответствующих объектов, так и перспективности.

56Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 1024. М. : Волна, 2008. 398 с.

57United Nations Public administration Network. Методы управления использованием государственной собственности: [сайт] : URL: http://unpan1.un.org/intradoc/groups/public/ (Дата обращения: 29.10.2013)

62