4699

б) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое:

подготавливает и представляет в Правительство РФ проект прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год, а также отчет о результатах приватизации;

осуществляет мероприятия по подготовке объектов к приватизации и передаёт их для продажи Российскому фонду федерального имущества;

обеспечивает публикацию решений об условиях приватизации федерального имущества и т. д.

г) органы исполнительной власти субъектов РФ; д) органы местного самоуправления33.

Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 %34.

Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества – документ, в котором указываются основные направления и задачи приватизации федерального имущества на плановый период, прогноз влияния приватизации этого имущества на структурные изменения в экономике, в том числе в конкретных отраслях экономики, характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации. Утверждается Правительством Российской Федерации на срок от одного года до трёх лет.

Прогнозный план приватизации содержит перечень федеральных государственных унитарных предприятий, а также находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, долей в уставных

33Сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом URL: http://www.rosim.ru/

34Федеральный закон от 21.12.2001. № 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.09.2013) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_150016/

43

капиталах обществ с ограниченной ответственностью, иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем периоде35.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно36.

После утверждения Прогнозного плана (программы) приватизации наступает этап подготовки имущества, в частности, предприятия к приватизации.

Решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального

деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998. № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации");

срок рассрочки платежа (в случае её предоставления);

иные необходимые для приватизации имущества сведения.

В случае приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия решением об условиях приватизации федерального имущества также утверждается:

состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия;

перечень объектов (в том числе исключительных прав), не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

35Федеральный закон от 21.12.2001. № 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.09.2013) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_150016/

36Федеральный закон от 21.12.2001. № 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.09.2013) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_150016/

44

размер уставного капитала открытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, создаваемых посредством преобразования унитарного предприятия;

количество, категории и номинальная стоимость акций открытого акционерного общества или номинальная стоимость доли участника общества с ограниченной ответственностью – Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Определение состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия отражается в передаточном акте. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них.

Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

Способы приватизации – предусмотренные законом правовые формы отчуждения государственного имущества в частную собственность физических

июридических лиц.

1.Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе. На аукционе продаётся имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену. Аукцион, в котором принял участие только один участник, признаётся несостоявшимся.

2.Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе. Специализированным аукционом признаётся способ продажи акций на открытых торгах, при котором все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию.

3.Продажа акций открытого акционерного общества, долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью на конкурсе. На конкурсе могут продаваться акции либо доля в уставном капитале открытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, которые составляют более чем 50 процентов уставного капитала указанных обществ, если в отношении такого имущества его покупателю необходимо выполнить определённые условия.

45

4.Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ. Может быть осуществлена посредством использования акций в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами.

5.Продажа акций открытых акционерных обществ на биржевых торгах. Акции открытых акционерных обществ могут продаваться на биржевых торгах в соответствии с правилами торгов, установленными биржей.

6.Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения. Осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.

7.Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены. Осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. При продаже имущества без объявления цены его начальная цена не определяется.

8.Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Может осуществляться при учреждении открытых акционерных обществ и в порядке оплаты дополнительных акций при увеличении уставных капиталов.

9.Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления.

5.2 Арендные отношения в системе управления государственной и муниципальной собственностью

Одним из самых распространённых договоров гражданско-правового характера, применяемых в предпринимательской деятельности физическими и юридическими лицами, является договор аренды, который в настоящее время приобрёл большое распространение, в особенности среди небольших предприятий, не имеющих достаточных собственных денежных средств для развития основного бизнеса. С экономической точки зрения аренда имущества для большинства субъектов предпринимательства представляется более выгодной, чем приобретение этого имущества в собственность, требующее одномоментной концентрации денежных средств 37.

37 Кошкин В. И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В. И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 324 с.

46

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности 38.

Договор аренды (имущественного найма) в РФ определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование» 39.

Вдоговоре аренды обычно указываются данные, позволяющие определённо установить объект аренды, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор не считается заключённым. Договор аренды на срок более года, а в случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если же срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Тем не менее каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении этого срока прекращается.

Вмировой и отечественной практике аренда допускается при осуществлении любой предпринимательской деятельности, не запрещённой законом, и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности, т.е. в качестве объектов аренды могут быть взяты, в том числе у государства:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Законом могу быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов;

38Кошкин В. И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В. И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 326с.

39Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 606. М. : Волна, 2008. 302 с.

47

•предприятия и другие имущественные комплексы;

•отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент;

•иные виды имущества, сырьё, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

•права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Субъектами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду40. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделён собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществ 41.

Все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории:

1)имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закреплённое за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет своё право собственности в полном объёме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путём передачи указанного имущества в аренду;

2)имущество, закреплённое государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого

имущества за государством (муниципальным образованием), а также за

40Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 608. М. : Волна, 2008. 304 с.

41Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 209. М. : Волна, 2008. 154 с.

48

уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделён законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию 42. Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закреплённого на балансе государственного (муниципального) предприятия.

В качестве арендатора могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Арендодатель:

•обязан предоставить арендатору объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.);

•отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

•не отвечает за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора или передаче в аренду;

•вправе потребовать, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, досрочного внесения арендной платы в установленный договором срок, но не более чем за два срока подряд;

•может произвести замену предоставленного в аренду объекта, либо безвозмездно устранить недостатки при требованиях арендатора или при его намерении устранить обнаруженные в объекте аренды недостатки за счёт арендодателя;

42 Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 295. М. : Волна, 2008. 201 с.

49

•имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

•вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный (семидневный) срок.

Арендатор вправе:

•потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения обнаруженных недостатков объекта аренды, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

•удерживать сумму понесённых им расходов на устранение обнаруженных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

•потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

•потребовать возмещения арендодателем непокрытой части убытков на устранение недостатков объекта аренды, если удержание арендатором расходов из арендной платы не покрывает причинённых ему убытков;

•обязан пользоваться арендованным имуществом только в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то

всоответствии с назначением арендованного имущества;

•производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды и взыскивать с арендодателя стоимость ремонта или зачёта его в счёт уменьшения арендной платы;

•обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

•сдавать с согласия арендодателя арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

50

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Например, при сдаче в аренду, с согласия собственника, имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, права собственности третьих лиц (государства или муниципального образования) на сданное в аренду имущество сохраняется.

51

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, исполнявший свои договорные обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора (при отсутствии возражений со стороны арендодателя), договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведённые за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Сдача имущества в аренду не влечёт передачу права собственности на это имущество.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Тем не менее арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество, в случае, если условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены 43.

Таким образом понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.

43 Кошкин В. И. Управление государственной собственностью : учебник / под ред. В. И. Кошкина. М. :

ЭКМОС, 2002. 331 с.

52