28. Суперфиций. Эфмитевзис. Понятие, порядок установления прекращения, права и обязанности суперфициария и эмфитевта.

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевзис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевзис

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки.

Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.

В содержание эмфитевзиса входило:

1.Право пользования земельным участком;

2.Право пользования земельным участком, не ухудшая его свойств;

3.Право собирать урожай;

4.Право закладывать, продавать участок, передавать по наследству.

Права эмфитевта

1.Право пользоваться земельным участком даже с изменением его характера, но без ухудшения;

2.Право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis);

3.Право приобретать плоды с момента их отделения (separatio);

4.Право отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевт обязан

1.Платить оброк (vectigal) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати;

2.Содержать участок в надлежащем состоянии.

3.Платить арендную плату собственнику - сanon, государственные налоги.

Порядок установления

• Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности.

Порядок прекращения

1. При нанесении большого ущерба;

2. Неуплата 3 года арендной платы (оброка) или публичных налогов;

3. При нарушении правил о продаже.

4. Путем истечения срока, невзноса платы;

5. Слияния;

6. При погасительной давности.

Уничтоженные строения не прекращали суперфиция. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

Суперфиций

Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право возведения строения на чужом участке и право пользования этим строением, по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка.

По существу это был городской вариант эмфитевзиса, т. к. обязанность использования участка под с/х обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Права суперфициария

1. Передавать свое право по наследству;

2. Отчуждать с согласия собственника;

3. Право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли

4. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, но строение поступало в пользу собственника земли.

Суперфициарий обязан

5. Платить собственнику земли ежегодную плату - solarium.

Порядок установления

• Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью.

• Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Порядок прекращения

1. Неуплата аренды (оброка);

2. Путем истечения срока;

3. Отказа от суперфиция;

4. Слияния;

5. Погасительной давности.

Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).