3.2.2. Выбор источников финансирования

Для осуществления инвестиционного проекта необходимы финансовые средства. Исходя из индивидуальных особенностей проекта, факторов, влияющих на него, различают следующие виды финансирования B зависимости от источников: самофинансирование, финансирование из привлеченных или заемных средств, смешанное финансирование.

При реализации стратегии финансирования могут применяться в сочетании различные финансовые инструменты, предоставляющие собой средства из различных источников:

• продажа доли финансовому инвестору;

• продажа доли стратегическому инвестору,

• банковское кредитование;

• публичное предложение ценных бумаг (IPO);

• закрытое размещение ценных бумаг;

• коммерческий (товарный) кредит;

• государственный (инвестиционный налоговый) кредит;

• проектное финансирование;

• лизинг;

• франчайзинг;

• факторинг;

• государственное финансирование;

• выпуск векселя;

• взаимозачет, бартер и др.

3.2.3. Финансовый анализ девелоперской компании

Девелопмент - способ развития недвижимости. Это любая предпринимательская деятельность, связанная с новым строительством, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства и/или руководят данным процессом.

С целью определения возможности осуществления девелоперской компанией (заказчиком-застройщиком) вложений в объект недвижимости, являющийся предметом исследования выпускной квалификационной работы, рекомендуется проанализировать ее финансовое состояние.

Могут использоваться следующие методы финансового анализа деятельности предприятий:

• анализ бухгалтерской отчетности;

• горизонтальный анализ;

• вертикальный анализ;

• трендовый анализ;

• сравнительный анализ;

• факторный анализ;

• коэффициентный анализ.

Анализ бухгалтерской отчетности представляет собой изучение абсолютных показателей, представленных в этой отчетности. В процессе анализа определяются состав имущества предприятия, его финансовые вложения, источники финансирования собственного, капитала, оцениваются связи с поставщиками и покупателями, определяется размер и источники заемных средств, оценивается объем. Выручки от реализации продукции (работ, услуг) и размер прибыли.

Для проведения анализа финансового состояния организаций и предприятий используются следующие формы финансовой отчетности:

• бухгалтерский баланс (форма № 1);

• отчет о финансовых результатах (форма № 2);

• отчет об изменениях капитала (форма № 3);

• отчет о движении денежных средств (форма № 4);

• отчет о целевом использовании полученных средств (форма № 6).

Горизонтальный анализ - это оценка темпов роста (снижения) показателей бухгалтерской отчетности за рассматриваемый период. Он помогает оценить темпы роста (снижения) каждой из групп средств предприятия и их источников.

Вертикальный (структурный) анализ дает возможность проанализировать целое через элементы, составляющее это целое и используется для оценки результатов работы предприятия. Исходным материалом является бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.

Данный вид анализа позволяет определить удельный вес каждой статьи в общем итоге, определить структуру средств и их источников, а также произошедшие в них изменения. Проводят его в целях выявления удельного веса отдельных статей баланса в общем итоговом показателе и последующего сравнения результата с данными предыдущего периода.

Трендовый анализ представляет собой расчет относительных отклонений показателей отчетности за ряд периодов (квартал, лет) от уровня базисного периода, что позволяет осуществлять прогнозный анализ.

Сравнительный (пространственный) анализ проводится на основе внутрихозяйственного сравнения как отдельных показателей предприятия, так и общих показателей деятельности аналогичных организаций.

Факторный анализ изучает влияние отдельных факторов на результативный показатель с помощью детерминированных или вероятностных методов исследования.

Коэффициентный анализ дает возможность оценить состояние предприятия по отдельным группам показателей (ликвидности, платежеспособности, деловой активности, структуры капитала, рентабельности, рыночной стоимости собственного капитала). Сравнение коэффициентов сводится к изучению уровней и динамики относительных показателей финансового состояния. В процессе анализа их значения сравниваются с базисными величинами, изучается их динамика за отчетный период и за ряд смежных отчетных периодов.

Для оценки текущей платежеспособности и устойчивости предприятия проводят анализ движения денежных средств. В соответствии с особенностями формирования бухгалтерской отчетности движение денежных средств должно характеризовать изменения в финансовом “положении предприятия по трем основным направлениям: текущей, инвестиционной и финансовой деятельности.

Текущая деятельность - основная уставная деятельность предприятия, связанная с получением выручки

Инвестиционная деятельность направлена ‚на приобретение или реализацию, создание долгосрочных активов, поступление дивидендов, процентов.

Финансовая деятельность связана с поступлением денежных средств вследствие получения кредитов и займов, финансовых вложений, погашением задолженности по полученным ранее кредитам, выплатой дивидендов.

Для оценки результатов деятельности предприятия наиболее важное значение имеют показатели:

1. Выручка от реализации товаров (продукции, работ, услуг) – учетный доход от обычной и иных видов деятельности за данный период;

2.Прибыль - разность между учетными доходами и начисленными расходами на производство и сбыт продукции;

3. Поток денежных средств (их приток и отток).

Данные показатели представлены в формах бухгалтерской отчетности. Полученные расчетные коэффициенты и финансово-экономические показатели финансового состояния за определенный временной период позволяют определить вариант финансовой политики рассматриваемого предприятия для инвестиционного проекта объекта недвижимости.