3.4. Правовой (или экологический) раздел

3.4.1. Правовой раздел

Правовой раздел должен предусматривать проведение анализа предлагаемых в составе выпускной квалификационной работы инженерных, экономических и управленческих решений на соответствие законодательству и иным правовым нормам, действующим как на территории Российской Федерации, так и в административных границах конкретного субъекта РФ или муниципального образования, на территории которого расположен исследуемый объект недвижимости.

Графическая часть проекта содержит 1 лист, отражающий содержание проведенной правовой экспертизы; в составе пояснительной записки объем раздела может быть представлен 10-15 страницами, представляющими краткое описание сути проведенной экспертизы и схемы, отражающие основные этапы процедур, соответствующих требованиям законодательных норм.

Содержание правовой экспертизы определяется студентом самостоятельно по согласованному с руководителем и консультантом выпускной квалификационной работы плану.

В составе раздела могут быть выделены следующие основные направления правовой экспертизы:

Анализ основных этапов приобретения права аренды свободного земельного участка под капитальное строительство.

2. Приобретение земельного участка на праве собственности с ветхим строением, предназначенным под снос.

3. Выкуп права собственности на земельный участок, оформленный на праве постоянного (бессрочного) пользования.

4. Особенности процедуры изменения разрешенного использования земельного участка с учетом градостроительных норм.

5. Особенности сделки купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен.

6. Содержание процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости.

7. Процедура государственной регистрации девелоперской компании на этапе ее создания. Особенности формирования уставного капитала акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

8. Условия сдачи коммерческого объекта недвижимости в долгосрочную аренду или передачи объекта в доверительное управление.

9. Правовые основы создания товарищества собственников жилья.

10. Законодательные нормы B сфере оценочной деятельности.

Данный перечень не является исчерпывающим. Учитывая конкретную тему выпускной квалификационной работы, содержание раздела правовой экспертизы может быть определено в соответствии с общей концепцией исследования.

Для определения правового режима использования земельного участка необходимо изучить соответствующее законодательство, действующее как в cтране, так и в рассматриваемом регионе. Схема для определения правового режима земельного участка представлена на рис. 10.

Рис. 10. Схема для определения правового режима объекта недвижимости

В качестве основных нормативных актов прежде всего необходимо рассматривать законодательные акты в последней редакции, действующей в период составления выпускной квалификационной работы (Приложение 8).

При описании основных юридических параметров объекта исследований в составе выпускной квалификационной работы необходимо указывать следующие характеристики:

l. Для земельного участка:

• адрес земельного участка (может приниматься с учетом условного расположения объекта для целей дипломного проектирования);

• категория (земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельскохозяйственного назначения и т. д.);

• разрешенное использование с учетом градостроительных норм;

• вид прав (право собственности, право аренды с указанием срока действия договора аренды и другие);

• состав правоустанавливающих документов на участок (договор купли-продажи, договор аренды, передаточный акт и т. п.);

• наличие обременений (ограничений) во владении, пользовании и распоряжении участком (сервитут и иное).

2. Для здания (группы зданий, сооружений):

• адрес земельного участка (может приниматься с учетом условного расположения объекта для целей дипломного проектирования);

• вид прав (право собственности, право общей (долевой) собственности, право аренды и т. д.);

• состав правоустанавливающих документов на объект (акт ввода объекта в эксплуатацию, договор купли-продажи, договор аренды, передаточный акт и т. п.);

• назначение объекта и его текущее использование;

• наличие обременения правами третьих лиц.

Типы прав собственности на объекты недвижимости с учетом публичной, частной и общей собственности представлены на рис. 11.

Рис.11. Типы прав собственности на объекты недвижимости

При описании различных этапов правового раздела в составе выпускной квалификационной работы студент должен учесть индивидуальные характеристики объекта исследований и пояснить применимость описываемых процедур для этого объекта.

Если в составе выпускной квалификационной работы рассматривается конкретная процедура, связанная с выделением земельного участка под строительство, получением разрешительной документации на изменение назначения земельного участка, проведением торгов или конкурсных отборов, куплей-продажей, передачей в аренду или в доверительное управление объекта недвижимости, а также основными этапами создания управляющей компании, то рекомендуется наряду с текстовым описанием представлять содержание данных процедур в виде схем и рисунков.