3.2.4. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости недвижимости может быть связано со следующими вариантами исследований, представленных в составе выпускной квалификационной работы:

1. Проектирование нового объекта - определение стоимости единого объекта недвижимости в предположении завершения его строительства на текущую даты (с учетом конкретного варианта его использования после завершения строительства).

2. Реконструкция и (или) модернизация существующего объекта - оценка стоимости объекта до и после проведения реконструкции с возможным сравнением стоимости недвижимости и анализом изменения стоимости объекта в результате рассмотренных в работе конструктивно-планировочных решений.

3. Управление эксплуатацией действующего объекта – анализ стоимости может проводиться для различных вариантов использования единого объекта недвижимости с обоснованием варианта наиболее эффективного использования при сохраняющихся объемно-планировочных решениях.

4. Выбор варианта застройки свободного земельного участка – расчет рыночной стоимости земельного участка может основываться на анализе его наиболее эффективного использования с сопоставлением различных способов застройки участка и до обоснования в составе выпускной квалификационной работы наилучшего варианта строительства.

5. Анализ деятельности девелоперской компании, компании-застройщика и других субъектов предпринимательской деятельности - расчет стоимости предприятия для различных управленческих целей.

Описание процесса определения стоимости объекта исследования по применяемым терминологии и методологии должно соответствовать положениями действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательным к применению на территории Российской Федерации.

Если в составе выпускной квалификационной работы предусмотрено определение стоимости имущества, то в структуру соответствующего раздела рекомендуется включить следующие подразделы:

1. Описание основных характеристик оцениваемого объекта с выделением его основных ценообразующих характеристик.

2. Обоснование применения подходов и методов оценки.

3. Описание процесса определения стоимости имущества.

4. Общее заключение о результатах расчета стоимости объекта.

Описание основных характеристик оцениваемого объекта должно включать указание на объем оцениваемых прав по объекту недвижимости, основные геометрические параметры объекта (площади здания и земельного участка, строительный объем здания и т. д.), технические характеристики (состав и состояние основных строительных конструкций объекта и его инженерных коммуникаций), особенности окружения (описание района расположения объекта и окружающих его зданий и сооружений) и т. д. Описание может быть представлено как в табличном, так и в текстовом формате.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, должен содержать выдержки из первой части раздела экономической экспертизы, отражающие сегментацию рынка, текущий уровень цен на аналогичную недвижимость и прогноз изменения цен купли-продажи и аренды. Также в этом разделе может быть представлен анализ наиболее эффективного использования исследуемого объекта (для земельного участка, как свободного, так и застроенного). Данные раздела могут быть представлены в графическом и табличном виде с дополнительными пояснениями в составе текстовой части. Основные сведения, использующиеся для проведения расчетов стоимости имущества, рекомендуется представить в составе пояснительной записки выпускной квалификационной работы.

Обоснование применения подходов и методов оценки представляет собой описание понятий затратного, доходного и сравнительного подходов и содержит обоснование применения конкретных методов расчета стоимости объекта недвижимости с учетом исходных данных по объекту и информации о среднерыночных показателях по соответствующему сегменту рынка недвижимости. Содержание раздела включает текстовую описательную часть. В составе его выводов может быть указано, какие подходы и методы оценки будут применены для расчета стоимости имущества в составе выпускной квалификационной работы.

Описание процесса определения стоимости имущества должно отражать суть проводимых расчетов с использованием конкретных методов оценки. Все расчеты необходимо представлять в табличной форме. Структура таблиц определяется в зависимости от применяемых методов расчета. Если в выпускной квалификационной работе предусмотрено определение стоимости объекта для двух и более вариантов (например, до и после реконструкции объекта или для использования объекта в качестве бизнес-центра и гостиницы), то расчеты по каждому варианту должны быть описаны по отдельности.

Общее заключение о результатах расчета стоимости объекта должно содержать описание процедуры согласования результатов при использовании двух и более методов оценки. Если для определения стоимости был применен только один метод, то в разделе указывается полученный результат и область его применения с учетом темы выпускной квалификационной работы.