7. Особенности купли-продажи недвижимого имущества

Значительное использование в современном имущественном обороте имеет договор купли-продажи недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостью в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли. К недвижимости относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

В Гражданском Уложении России купля-продажа недвижимости была предоставлена договором запродажи. По современному российскому праву купля-продажа недвижимости выделена в отдельный вид договора купли-продажи. Украинское гражданское право не объединяет нормы о купле-продаже недвижимого имущества в отдельный параграф, но учитывает специфику недвижимости и проводит дифференциацию договора с учетом его предмета.

Согласно ст. 181 ГК Украины, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относят земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменение их назначения.

Режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суды, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации. Статья 182 ГК Украины предусматривает, что право собственности и прочие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, правовые основы которой предусмотрены Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отграничений» от 01.07.2004 и ст. 209;210 ГК Украины.

Следует отметить, что к объектам недвижимости относится, в соответствии со ст. 191 ГК, предприятие как единый имущественный комплекс, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие или его часть может быть объектом купли-продажи. В состав предприятия, как единого имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукты, права требования, долги, а также право на торговую марку иди другое обозначение или другие права. Особенностью заключения договора купли-продажи предприятия является то, что до подписания договора, стороны должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характер, размер и сроков их истребований. Указанные документы являются обязательным приложением к договору, который заключается в письменной форме и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является то, что такая продажа сопровождается как уступкой прав требований продавца покупателю, так и переводов на него долгов, что требует всегда согласия кредиторов. Поэтому, одной из обязанностей сторон по договору является письменное уведомление кредиторов по обязательствам включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю данного предприятия. По общему правилу, по долгам, включенным в состав предприятия , которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия покупателю, несут солидарную ответственность. Передача предприятия покупателю осуществляется на основании передаточного акта, с указанием в нем всей необходимой информации, предусмотренной законодательством.

Необходимо указать, что предприятие, как объект купли-продажи, может выступать в процессе приватизации, при применении процедуры несостоятельности (банкротства) при найме-продаже.

Как уже отмечалось, объектом договора купли-продажи недвижимости может выступать: земельный участок; усадьба, жилой дом, квартира, морское и воздушное судно и т.д. Продавец (собственник недвижимости) обязан для заключения договора представить правоустанавливающий документ (им может быть: договор купли-продажи, ренты, дарения, мены, пожизненного содержания (ухода), свидетельство о праве на наследство; решение суда; акт о приватизации и т.д.) технические документы (с описанием свойств и характеристик объекта, целевого использования материала, графического изображения объекта); регистрацию прав на объект отчуждения; инвентаризационную оценку недвижимости.

Необходимо учитывать, что, как правило, купля-продажа недвижимости осуществляется с использованием безналичной формы расчетов. С вступлением в силу 01.01.2006 Закона «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» соответствии со ст. 12 п. 4 указанного закона для осуществления любых договоров в отношении недвижимого имущества, право собственности или право пользования на которое имеют дети, нужно предварительное согласие органов опеки и попечительства.

При осуществлении купли-продажи земли (земельного участка), как объекта недвижимости, следует учитывать, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный слой (почвенный) в пределах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые на нем находятся, а также на пространство, находящееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, необходимыми для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений (ст. 373 ГК). В соответствии со ст. 377 ГК, к лицу, которое приобрело (в том числе и по договору купли-продажи) жилой дом, здание или сооружения, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором.

Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю (покупателю) переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимого для обслуживания.

Если жилой дом, здания, сооружения, размещены на земельном участке, предоставленном в пользовании, то в случае их отчуждения к покупателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены и частью участка, необходимой для их обслуживания.

Статья 381 ГК содержит понятие усадьбы как объекта недвижимости, и гласит, что усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. При купле-продаже жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом. Дискуссионным вопросом является отнесение к объекту недвижимости объектов незавершенного строительства, нежилых помещений внутри зданий. Поэтому, для исключения проблемных ситуаций при купле-продаже недвижимости условиями договора необходимо учесть все механизмы для защиты прав и интересов как покупателя, так и продавца.