11.1. Суть житлової політики

ТА НЕОБХІДНІСТЬ її РЕФОРМУВАННЯ

Житлова сфера є важливою складовою частиною еко­номіки країни, яка суттєво впливає на всі галузі господарства. В теперішній час в Україні зайнято в цій галузі майже 15 відсотків працюючого населення. Житловий фонд становить понад 25% відтворювального нерухомого майна.

Житлова проблема України була й залишається однією з най-гостріших соціально-економічних проблем, яку необхідно розв'я­зати.

Аналіз техніко-економічних показників галузі засвідчив, що загальна площа житлового фонду України становить понад 1000,0 млн м², з яких 251 млн м², або 25% - - державне житло. Середня забезпеченість житлом в Україні - - 20,1 м" загальної площі в розрахунку на одну особу, що нижче рівня забезпеченос­ті в розвинутих країнах у 2,5—3 рази. В черзі на поліпшення жи­тлових умов перебуває 2,2 млн сімей. З кожним роком збільшує­ться термін перебування сімей у черзі на отримання житла. Так, якщо 1990 року чекали поліпшення своїх житлових умов протя­гом 10-ти років понад 285 тис. сімей, то 1997 року -- вже 627 тис. Кожна четверта сім'я перебуває на пільговій черзі, кожна 10-та має право на позачергове отримання житла. Це, зокрема, учасни­ки та інваліди воєн, звільнені в запас військовослужбовці, бага­тодітні сім'ї та одинокі матері, мешканці гуртожитків та ін.

В Україні триває падіння обсягів введення в експлуатацію жи­тла внаслідок зниження інвестиційних можливостей традиційних замовників -- виконавчих органів місцевих Рад, підприємств, ор-

ганізацій. З 1991 року по теперішній час в 2,5 раза скоротилися обсяги будівництва нового житла. Будівництво житла за рахунок коштів населення зменшилося в 1,5 раза, за рахунок централізо­ваних капітальних вкладень - - в 2,6 раза, а за рахунок власних коштів державних підприємств - - в 2 рази. Має місце суттєве скорочення обсягів житлового будівництва за рахунок коштів житлово-будівельних кооперативів, будівництво яких майже припинилося.

В житловій сфері держава визначає основні принципи реалі­зації конституційного права громадян на житло в нових соціаль­но-економічних умовах і проводить правове регулювання житло­вих відносин під час встановлення різних форм власності на житло та його використання.

Головною метою державної житлової політики є забезпечен­ня громадян житлом за рахунок розвитку житлового будівницт­ва, зміни його структури, розширення різних джерел фінансу­вання галузі, збільшення обсягів реконструкції і ремонту наявного житлового фонду, а також захист прав користувачів та власників житла.

Спорудження, реконструкція та утримання житлового фонду є одним з пріоритетних напрямів соціально-економічного розвитку держави, важливим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві.

Необхідність реформування державної житлової політики обумовлена:

• скороченням обсягів державного фінансування житлового будівництва в зв'язку зі змінами в формуванні державного та мі­ сцевих бюджетів, значним падінням платоспроможності насе­ лення, інфляційними процесами в економіці;

• недостатньою підтримкою з боку держави кооперативного та індивідуального житлового будівництва;

• невідповідністю житлових відносин змінам в економіці держави та необхідністю прискорення інтеграції житлової сфери в загальну систему ринкової економіки;

• невідповідністю розмірів платежів за користування держав­ ним житлом фактичним витратам на його утримання, недоскона­ лістю чинної системи фінансування робіт, пов'язаних з обслуго­ вуванням державного житлового фонду, а також утриманського ставлення споживачів до житла, яке призводить до швидкого фі­ зичного та морального його зносу;

• соціальною несправедливістю по відношенню до громадян, які збудували і зберігають житло за власні кошти і в той же час

через чинну систему податків беруть участь у створенні і збері­ганні житлового фонду;

• відсутністю у молоді економічних можливостей для буду­ вання або придбання житла, що є однією з причин погіршення демографічної ситуації в державі;

• надмірною монополізацією будівництва, реконструкції та утримання житла;

• орієнтованістю державної житлової політики на пріоритет­ ність будівництва житла в великих містах, що обумовило значні диспропорції в рівнях забезпеченості житлом та його благоуст­ рою в різних за розміром населених пунктах, а також призвело до вбогості сіл;

• недосконалістю системи розподілу та надання житла, об­ меженістю можливостей вибору його за типом та місцем розмі­ щення;

• недостатньою законодавчою врегульованістю відносин, які виникли в процесі приватизації державного житлового фонду.

Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу за­доволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утри­манні і збереженні житла та формування ринкових відносин. Приватизація державного житлового фонду • це відчуження квартир та належних до них господарських споруд і приміщень державного житлового фонду на користь громадян України.

Приватизація здійснюється шляхом: безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 м" загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та до­датково 10 м' на сім'ю; продажу надлишків загальної площі квар­тир (будинків) громадянам України, що мешкають у них або пере­бувають у черзі тих, які потребують поліпшення житлових умов.

Під час приватизації державного житлового фонду громадяна­ми України використовуються житлові чеки -- приватизаційні па­пери (на кожного громадянина 12 тис. крб.) у цінах на 01.07.92 р.

Кошти, одержані від приватизації державного житлового фон­ду, зараховуються в спеціально створені позабюджетні привати­заційні житлові фонди місцевих Рад або спеціальні фонди під­приємств, організацій і установ і використовуються на житлове будівництво та на ремонт житла з метою забезпечення громадян, які потребують поліпшення житлових умов. 20% суми вказаних фондів перераховуються до державного приватизаційного жит­лового фонду, який створюється для фінансування житлового будівництва в регіонах з низьким рівнем забезпечення громадян

житлом та створення резервів коштів для забезпечення гарантії прав на безплатне державне житло новонароджених громадян України.

Власники приватизованого житла сплачують щорічний пода­ток на нерухоме майно, розмір якого буде визначатися законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховує­ться до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої Ради. Власник приватизованого житла має право розпо­рядитися ним на свій розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати щодо нього інші угоди, незаборонені законом.

Законом передбачено, що до впровадження реформи системи оплати праці зберігається чинний порядок державних дотацій на обслуговування, ремонт державного та приватизованого житло­вого фонду, комунальні послуги. Після впровадження згаданої програми для власників приватизованих квартир передбачається підвищення виплат за житлово-комунальні послуги до рівня їх собівартості. В недалекій перспективі планується перейти на таку систему оплати й у державному житлі. При цьому буде здійснено перехід від дотацій підприємствам галузі до компенсаційних ад­ресних виплат малозабезпеченим групам населення. Компенсації мають виплачуватися тим, хто цього потребує, незалежно від то­го, в якому житлі (в державному, кооперативному, приватному чи приватизованому) вони проживають.

Держава не визначила конкретні завдання, терміни, темпи приватизації житла. Ця справа — суто добровільна. Якщо людині це вигідно — вона приватизує помешкання, якщо ні - - буде, як раніше, проживати в державному. Згідно з законом, за громадя­нами, які виявили бажання приватизувати своє житло, зберігаєть­ся чинний порядок користування ним на умовах найму. Це ж сто­сується й одержання нових квартир.

Багатьох людей цікавить, які принципи можуть бути покладе­ні в основу податку на житло як на нерухоме майно. Відповідь така. Розмір такого майна буде встановлено законом про податок на нерухомість. При визначенні величини податку братиметься до уваги платоспроможність населення. Так, в аналогічному ро­сійському законі річна сума податку становить 0,1 інвентариза­ційної вартості приватизованого житла. Суми податків надходи-тимуть до спеціального житлового фонду відповідної місцевої Ради і йтимуть на відновлення цього фонду.

Є ще питання про надлишкову площу. Доплата за надлишкову площу під час приватизації квартири встановлюється відповідно

до ЇЇ коефіцієнта споживчої якості з урахуванням розташування будинку, санітарно-гігієнічного стану території, матеріалу стін та наявності в будинку певних видів обладнання. Вартість надлиш­ків загальної площі житла, що підлягає приватизації, визначаєть­ся як добуток площі надлишків, відновленої вартості одного ква­дратного метра загальної площі (становить 500 крб. в цінах 1994 р. незалежно від балансової вартості будинку та його технічного стану) та коефіцієнта споживчої якості.

Цей коефіцієнт визначається щодо кожного будинку і затвер­джується виконкомом місцевої Ради перед початком приватиза­ції. У багатоповерхових будинках для однокімнатних квартир останнього поверху коефіцієнт зменшується на 10%. Розмір кое­фіцієнта не може перевищувати 4 або бути меншим від 0,5.

Хто матиме від приватизації вигоду? Передовсім ті громадя­ни, в яких виявиться два житла. Це означає, що коли власник квартири придбав другу квартиру, то він може зберегти за собою право на обидві квартири, або розпорядитися ними на власний розсуд, а також громадяни, які хочуть подарувати чи залишити квартиру у спадщину тим, хто не має права на її отримання в по­рядку черги.

Скористаються цим і люди, в яких є вільні кошти і які хочуть вкласти їх у нерухомість. Можливо, що незаможні люди з метою отримання додаткових доходів підуть на погіршення своїх жит­лових умов, продавши більше житло, а купивши собі менше, і матимуть з цього зиск. Для решти категорій громадян ніякої еко­номічної зацікавленості у приватизації свого житла немає.

Вигоду від приватизації житла отримає передусім держава, оскільки вона в цьому разі після введення реформ системи опла­ти праці позбудеться обов'язку виділяти дотації на утримання приватизованого житла та його ремонт. Приватизація житла не розв'язує самої житлової проблеми. Бо наявний житловий фонд від цього не збільшується, потреба в житлі не знижується. Однак з'являються і реальні можливості для збагачення «еліти», оскіль­ки прийнятий закон працює тільки в ЇЇ інтересах, бо ж вона має надлишки житла дуже високої ринкової вартості. І з виходом її на ринок житла почнуть визрівати соціальні потрясіння.

Основними напрямами державної житлової політики є;

• створення умов, за яких кожен громадянин вільно, відпові­ дно до своїх потреб і можливостей, може збудувати, придбати у власність або одержати житло в оренду;

• надання житла на пільгових умовах користування громадя­ нам, які потребують соціального захисту;

169

• поступовий перехід на самоокупну систему оплати за кори­ стування державним житлом з адресною субсидією окремим ка­ тегоріям громадян на його утримання;

• роздержавлення житлового фонду шляхом його приватизації;

- кредитно-фінансова допомога з метою сприяння громадя­ нам у будівництві і придбанні власного житла.

Для реалізації державної житлової політики та здійснення ре­форми у житловій сфері передбачено такі першочергові заходи:

— удосконалити законодавчу базу з метою врегулювання пра­ вил відносин у житловій сфері відповідно до соціального та еко­ номічного стану в державі;

- удосконалити фінансово-економічний механізм реалізації житлової реформи з активним залученням у будівництво та утримання житлового фонду, одночасно з державними, коштів населення і недержавних інвесторів, утому числі іноземних;

— сприяти збільшенню обсягів будівництва, поліпшення яко­ сті та підвищення рівня впорядкування житла в сільських насе­ лених пунктах, формування житлово-комунальної служби села;

• посилити соціальний захист малозабезпечених верств насе­ лення при переведенні житлової сфери у беззбитковий режим функціонування, врегулювавши розміри плати за користування житлом та за комунальні послуги з урахуванням рівня доходів громадян і показників споживчої якості житла;

• поступово, в міру проведення економічних реформ, пере­ розподілити функції між державою, органами місцевого само­ врядування, підприємствами, організаціями, громадянами у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх де­ централізації;

• сприяти розвитку різноманітних форм інвестування житло­ вого будівництва;

— знизити витрати населення в житловій сфері шляхом по­ дальшого розвитку конкуренції в сфері житлового будівництва та утримання житлового фонду, виробництва будівельних матеріа­ лів, виробів і предметів облаштування;

-створити належні умови для подальшого розвитку процесів приватизації державного житлового фонду та створення об'єд­нань (товариств) співвласників житла.

Основними напрямками прискорення реформування житлово-комунального господарства, спрямованого на здешевлення вартос­ті та піднесення якості житлово-комунальних послуг, забезпеченні прозорості встановлення тарифів на ці послуги, збільшення дже­рел їх фінансування при забезпеченні гарантій для соціальне неза-

хищених верств населення, є: поглиблення демонополізації та роз­виток конкурентного середовища; вдосконалення системи житло­во-комунального господарства через реструктуризацію та запро­вадження договірних відносин між споживачами і виробниками послуг із забезпеченням їхнього правового захисту; реформування системи фінансування житлово-комунального господарства.

Обов'язковою умовою проведення житлово-комунальної ре­форми є зміна тактики ціноутворення, а саме: перехід від просто­го підвищення тарифів на житлово-комунальні послуги до посту­пової диференціації цих тарифів з урахуванням реальних доходів громадян і фактичних витрат виробників житлово-комунальних послуг, якості та місцезнаходження житла.

Одночасно зі збільшенням частки відшкодування населенню ви­трат на утримання житла та отримання житлово-комунальних по­слуг передбачається зменшення розміру цих витрат шляхом засто­сування нових енергозберігаючих технологій І обладнання, альтер­нативних джерел енергопостачання, зменшення витрат у процесі виробництва та надання послуг, впровадження засобів обліку та ре­гулювання обсягів споживання води, тепла, енергоресурсів.