- •Тема: Бизнес-план создания предприятия Содержание
- •1. Теоретико-методические основы бизнес - планирования проекта 4
- •Введение
- •1. Теоретико-методические основы бизнес - планирования проекта
- •2. Описание бизнеса объекта исследования
- •2.1 Описание предприятия
- •2.2 Исследование и анализ рынка
- •2.3 План маркетинга
- •2.4 Производственный план
- •2.5 Организационный план
- •3. Основные положения финансового плана
- •3.1. Расчет стоимости проекта
- •3.2. Калькуляция себестоимости
- •3.3. Расчет выручки
- •3.4. Расчет прибыльности проекта
- •3.5. Расчет точки безубыточности, запаса устойчивости и эффекта производственного рычага
- •Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора.
- •Заключение
- •Список использованной литературы
2. Описание бизнеса объекта исследования
2.1 Описание предприятия
В последние годы в России активно развивается индустрия досуга. Развлечения притягивают посетителей – именно поэтому торговые центры (ТЦ) стали размещать на своих площадях кинотеатры, боулинги, детские развлекательные комплексы, бильярды, аттракционы, игровые аппараты. Строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ) опережает развитие сетей – и не только операторов услуг, но и розничных торговых.
Из года в год в российских городах растет число потребителей, которым выгодно, с учетом больших расстояний и дефицита свободного времени, покупать продукты и одежду, платить за услуги, посещать парикмахерскую в одном месте. Нередко предпочтение отдается тому ТЦ, где можно и отдохнуть всей семьей – сходить в кино, боулинг или посетить детский развлекательный комплекс. С постепенным увеличением доходов населения растет спрос на услуги в досугово-развлекательной сфере и приходит понимание того, что шопинг удобно совмещать с развлечениями.
Здание ТРЦ должно быть спроектировано в соответствии с необходимыми специальными технологиями, требованиями рынка.
ТРЦ будет являться обществом с ограниченной ответственностью (общепринятое сокращение ООО) учрежденное несколькими физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
Режим работы ТРЦ: без выходных с 0900 до 2200.
Основные технические характеристики ТРЦ представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Основные технические характеристики ТРЦ
Общая характеристика |
|
Год постройки |
2017-2018 гг. |
Этажность |
3 |
Арендная площадь, кв. м. |
22000 |
Площадь застройки, кв.м. |
7100 |
Площадь парковки, кв.м. |
1200 |
Объем здания, куб. м. |
85611 |
Группа капитальности |
I |
Общая площадь земельного участка, кв.м. |
8300 |
Характеристика основных конструктивных элементов |
|
Элемент |
Конструктивное решение, материал |
Фундамент |
Бетонный ленточный |
Стены и перегородки |
Кирпичные |
Перекрытие |
Ж/б плиты |
Полы |
Цементные, плитка |
Окна |
2-е створные, пластиковые стеклопакеты |
Отделка |
Штукатурка, пластик, окраска |
Системы инженерного обеспечения |
|
Отопление |
Центральное |
Водопровод |
От гор. сети |
Канализация |
Сброс в городскую сеть |
Электроснабжение |
Скрытая проводка |
2.2 Исследование и анализ рынка
В настоящее время в г. Владивосток функционирует 96 различного рода торговых центров.
Пользуясь современной классификацией торговых центров на основе критерия зоны охвата потребителей, рассмотрим следующие три типа торговых центров, характерных для города, и их удельный вес в общей структуре площадей города.
Из 52 торговых центров 25% – это объекты окружного масштаба. Их доля в общем объеме площадей составляет 51% или 160 000 кв. м.
Объекты районного масштаба составляют 56% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 42% или 132 000 кв. м.
Объекты микрорайонного масштаба составляют 19% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 7% или 20 000 кв. м.
Рисунок 1 - Структура ТЦ по количеству, г. Владивосток, 2016 г., %
Рисунок 2 – Структура ТЦ по площади, г. Владивосток, 2016 г., %
В городе представлены четыре типа торговых центров, выделенные на основе их концепции и характера арендаторов. 67% или 35 ТЦ – торговые центры традиционного характера. Большинство данных ТЦ были построены до 2000 г., и представляют собой центры торговли товарами повседневного спроса: одежда, ювелирные украшения, косметика и парфюмерия, бытовые товары, продукты питания и т.д. На территории данных торговых центров могут быть представлены кафе, рестораны, а также офисы компаний, предоставляющих услуги потребителям. Многие из ТЦ не соответствуют современным стандартам конфигурации торговых площадей и нуждаются в реконструкции. Следующая группа торговых центров, представленных в г. Владивостоке – многофункциональные ТЦ. К ним относятся Торгово-офисные центры (ТОЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ).
Данные центры помимо торговой функции выполняют административную функцию, когда на территории торгового центра представлены офисы компаний, и развлекательную функцию, когда на территории торгового центра расположен кинотеатр, различные центры развлечений и отдыха. В последнее время для покупателя торговый центр – это место отдыха, шоппинга, разнообразных развлечений, досуга, общения, торгово-развлекательные центры становятся все более популярными и представляют собой современный формат ТЦ.
Общий показатель по городу с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м. на 1000 человек. Принимая во внимание тот факт, что сбалансированная обеспеченность крупных российских городов площадями в ТЦ равна 1000–1500 кв. м на 1000 чел., уровень нашего показателя является невысоким.
По мнению экспертов, дефицит качественных торговых площадей во Владивостоке, вкупе с тщательно проработанной концепцией второй очереди ТРЦ «Малый ГУМ», позволят новому торговому объекту стать одним из самых востребованных в городе, уверены представители УК ТРЦ.
Рисунок 3 - Распределение предложения торговых площадей по районам г. Владивостока, 3-ий квартал 2016 года
Как видно на рисунке 3, лидером по объему площадей является «Вторая речка». На него приходится 32,66% торговых площадей города. Учитывая тот факт, что в микрорайоне проживает около 93 000 человек, на 1000 жителей района приходится 833 кв. м торговых площадей. Всего на территории района расположено 15 торговых центров.
Самыми крупными по площади и соответственно по охвату потребительской аудитории являются два окружных современных торговых центра – «Гранд» и «Европейский пассаж», общей площадью 24 000 кв. м., что составляет 31% от общего количества площадей советского района. Среди районных торговых центров – 11 объектов, общая площадь которых составляет 49 300 кв. м – 64%.
Кроме того, большинство деятелей рынка ТЦ во Владивостоке уверены в том, что существует огромный потенциал развития этого рынка. Главное соблюдать все новейшие требования и законы проектирования ТЦ, найти хороших ритейлеров, правильно сформировать его концепцию.
Подводя итог, можно сделать следующие выводы:
1) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока начал развиваться сравнительно недавно (5–6 лет назад) и пока не миновал стадии начального становления;
2) В городе работает более 96 торговых центров, которые, не отличаются высоким уровнем организации торговли. Среди более или менее соответствующих стандартам торговых комплексов можно выделить «Clever House», «Центральный», «Максим», «Европейский», «МГУМ», «Черемушки».
3) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока очень интересен для девелоперов. Здесь нет действующих качественных объектов торговой недвижимости, при этом уровень дохода населения находится на высоком уровне, а оборот розничной торговли растет из года в год.
4) В г. Владивостоке общий показатель кв. м, приходящихся на 1000 жителей города, с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м., который не достигает норматива в 1000–1500 кв. м.
Далее проведем анализ рынка аренды нежилых помещений г. Владивосток за 3 квартал 2016 г.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в офисных зданиях (наблюдаемый перечень) в 3-ем квартале 2016 года составила 830 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 ставка была 861 руб./кв.м./мес., уменьшение на 3,60%. (Таблица 2), объем предложения в офисных зданиях во втором квартале составил 37,117 тыс. кв.м. и вырос на 28,34 % в сравнении с предыдущим кварталом.
Таблица 2 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г. Владивосток и % изменения за квартал, руб./кв.м./месяц1
|
3 квартал 2016 год |
2 квартал 2016 |
||||
Районы |
Минимальная |
Средняя |
Максимальная |
Средняя |
% изм. |
|
64, 71 микрорайоны |
250 |
484 |
750 |
710 |
-31,81% |
|
Баляева |
200 |
631 |
875 |
711 |
-11,24% |
|
БАМ |
350 |
858 |
2 600 |
676 |
27,07% |
|
Борисенко |
500 |
779 |
1 500 |
756 |
3,02% |
|
Весенняя |
450 |
500 |
550 |
550 |
|
|
Вторая речка |
200 |
728 |
1 500 |
743 |
-2,09% |
|
Гайдамак |
377 |
684 |
1 000 |
696 |
-1,67% |
|
Заря |
217 |
633 |
1 050 |
741 |
-14,56% |
|
Луговая |
230 |
685 |
1 452 |
730 |
-6,21% |
|
Некрасовская |
375 |
836 |
1 174 |
814 |
2,71% |
|
Океанская |
108 |
352 |
500 |
633 |
|
|
Патрокл |
500 |
500 |
500 |
550 |
-9,09% |
|
Первая речка |
214 |
761 |
1 350 |
820 |
-7,12% |
|
Снеговая |
100 |
542 |
800 |
514 |
5,49% |
|
Снеговая падь |
979 |
1 094 |
1 167 |
422 |
|
|
Столетие |
350 |
725 |
2 700 |
710 |
2,11% |
|
Тихая |
143 |
453 |
1 000 |
535 |
-15,30% |
|
Толстого (Буссе) |
659 |
740 |
800 |
685 |
7,95% |
|
Третья рабочая |
200 |
787 |
1 240 |
659 |
19,48% |
|
Трудовая |
300 |
655 |
1 400 |
597 |
|
|
Фадеева |
300 |
602 |
1 000 |
532 |
13,15% |
|
Центр |
100 |
808 |
1 900 |
830 |
-2,60% |
|
Чуркин |
120 |
672 |
1 333 |
697 |
-3,64% |
|
Эгершельд |
300 |
717 |
1 500 |
751 |
-4,49% |
|
Ставка аренды в офисных помещениях г. Владивостока |
100 |
750 |
2 700 |
765 |
-2,02% |
|
Ставка аренды в офисных зданиях |
400 |
830 |
1 700 |
861 |
-3,60% |
Рисунок 4 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по г. Владивосток в 3-ем квартале 2016 года составила 750 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 года ставка была 765 руб./кв.м./мес., уменьшение на 2,02%.
Среднее значение ставки аренды в Торговых центрах составило 1 207 руб./кв.м./месяц, уменьшение в сравнении со 2-ым кварталом 2016 года на 10,0%.
Таблица 3 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.
|
3 квартал 2016 год |
2 квартал 2016 |
|
||||
Районы |
Минимальная |
Средняя |
Максимальная |
Средняя |
% изм. |
||
64, 71 микрорайоны |
465 |
720 |
900 |
799 |
-9,94% |
||
Авангард |
|
|
|
640 |
|
||
Баляева |
333 |
742 |
2 200 |
618 |
20,02% |
||
БАМ |
380 |
1 242 |
3 125 |
993 |
25,00% |
||
Борисенко |
167 |
588 |
1 000 |
732 |
-19,60% |
||
Вторая речка |
200 |
957 |
7 500 |
909 |
5,35% |
||
Гоголя |
|
|
|
1 200 |
|
||
Гайдамак |
250 |
691 |
1 263 |
417 |
|
||
Заря |
750 |
750 |
750 |
817 |
-8,25% |
||
Луговая |
250 |
1 581 |
4 000 |
1 401 |
12,79% |
||
Некрасовская |
323 |
935 |
2 000 |
1 175 |
-20,45% |
||
о Русский |
253 |
253 |
253 |
1 347 |
|
||
Океанская |
600 |
675 |
750 |
406 |
|
||
Патрокл |
500 |
500 |
500 |
596 |
-16,10% |
||
Первая речка |
400 |
1 120 |
2 500 |
1 142 |
-1,91% |
||
Пригород |
1 000 |
1 000 |
1 000 |
900 |
|
||
Садгород |
731 |
731 |
731 |
400 |
|
||
Седанка |
500 |
833 |
1 500 |
477 |
|
||
Снеговая |
350 |
892 |
3 750 |
753 |
18,44% |
||
Снеговая падь |
600 |
1 164 |
1 900 |
1 554 |
-25,13% |
||
Столетие |
288 |
1 304 |
3 953 |
1 439 |
-9,42% |
||
Тихая |
100 |
717 |
1 600 |
443 |
|
||
Толстого (Буссе) |
643 |
1 181 |
1 500 |
1 083 |
9,01% |
||
Третья рабочая |
500 |
1 075 |
2 857 |
1 285 |
-16,32% |
||
Трудовая |
686 |
721 |
750 |
750 |
-3,81% |
||
Фадеева |
232 |
611 |
1 000 |
738 |
-17,22% |
||
Центр |
205 |
1 243 |
4 167 |
1 174 |
5,83% |
||
Чайка |
|
|
|
|
|
||
Чуркин |
300 |
1 063 |
6 000 |
1 096 |
-2,99% |
||
Эгершельд |
338 |
864 |
2 250 |
768 |
12,49% |
||
Общий итог |
100 |
1 014 |
7 500 |
1 008 |
0,56% |
Рисунок 5 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.
Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на торговые помещения в новом Торговом центре будет составлять 1164 руб./кв.м.в мес. или 13 968 руб.кв.м.год.
Среднее значение ставки аренды в торговых помещениях в целом по г. Владивостоку составило в 3-ем квартале 2016 года 1 014 руб./кв.м./мес. (во 2-ом квартале 2016 года 1 008 руб./кв.м./мес.) и увеличилось на 0,56%.
Таблица 4 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г. Владивосток и изменение за квартал, руб./кв.м./мес.
|
3 квартал 2016 год |
2 квартал 2016 |
|
||||
Районы |
Минимальная |
Средняя |
Максимальная |
Средняя |
% изм. |
||
64, 71 микрорайоны. |
280 |
587 |
1 000 |
440 |
|
||
Баляева |
200 |
523 |
1 057 |
518 |
1,04% |
||
БАМ |
125 |
464 |
800 |
578 |
-19,71% |
||
Борисенко |
150 |
453 |
1 000 |
753 |
|
||
Вторая речка |
200 |
536 |
1 000 |
572 |
-6,33% |
||
Гайдамак |
750 |
750 |
750 |
867 |
-13,46% |
||
Заря |
641 |
804 |
1 000 |
559 |
|
||
Луговая |
222 |
1 168 |
5 000 |
794 |
|
||
Некрасовская |
346 |
906 |
1 500 |
625 |
|
||
о. Русский |
|
|
|
|
|
||
Океанская |
417 |
437 |
450 |
296 |
|
||
Патрокл |
500 |
500 |
500 |
683 |
-26,83% |
||
Первая речка |
175 |
803 |
1 333 |
837 |
-4,05% |
||
Пригород |
|
|
|
|
|
||
Садгород |
200 |
250 |
300 |
385 |
|
||
Седанка |
1 500 |
1 500 |
1 500 |
407 |
|
||
Снеговая |
179 |
310 |
500 |
160 |
|
||
Снеговая Падь |
1 100 |
1 100 |
1 100 |
|
|
||
Спутник |
|
|
|
531 |
|
||
Столетие |
100 |
643 |
1 667 |
508 |
26,53% |
||
Тихая |
70 |
485 |
1 000 |
834 |
|
||
Толстого (Буссе) |
678 |
944 |
1 833 |
|
|
||
Третья рабочая |
111 |
592 |
1 111 |
877 |
|
||
Трудовая |
150 |
451 |
1 000 |
317 |
|
||
Центр |
114 |
838 |
3 333 |
854 |
-1,89% |
||
Чайка |
278 |
278 |
278 |
326 |
|
||
Чуркин |
86 |
520 |
1 333 |
483 |
7,60% |
||
Эгершельд |
250 |
657 |
1 600 |
573 |
14,58% |
||
Общий итог |
70 |
690 |
5 000 |
664 |
3,98% |
Рисунок 6 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.
Ставка аренды на нежилые помещения неопределенного назначения (ПНН) увеличилась на 3,98% и составила 690 руб./кв.м./мес., против 664 руб./кв.м. во 2-ом квартале 2016 года.
Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на нежилые ПНН помещения в новом Торговом центре будет составлять 1100 руб./кв.м.в мес. или 13200 руб.кв.м.год.