Конспекты лекций по курсу «Планировка городов».

Лекция 17. градостроительный кадастр. Нормативно-правовая база градостроительства. Система градостроительной проектно-планировочной документации

XVII. Градостроительный кадастр. Нормативно-правовая база градостроительства. Система градостроительной проектно-планировочной документации

17.1. Определение и назначение кадастра

В каждом государстве сложились свои особенности регулирования градостроительных отношений. В большинстве европейских стран и в США работает двухуровневая система планировочной документации. Первый уровень охватывает всю территорию города, определяет стратегию его развития и иные принципиальные вопросы. Это генеральный план и работа ним – прерогатива специалистов, а исполнение его решений, по государственным законам, обязательно для городских властей.

Второй уровень определяет конкретные формы использования территорий, детальное их зонирование, параметры застройки, юридические нормы отношений между участниками строительной и инвестиционной деятельности.

Документация такого уровня имеет статус местного закона. Она выполняется в понятной неспециалисту форме и доступна для ознакомления и обсуждения всем владельцам недвижимости, инвесторам, населению. Иногда этот механизм законодательного регулирования конкретного использования городских земель называют "зонинг". Он впервые внедрен в Лос-Анжелесе в 1909 г., а сейчас охватывает 98 % населенных пунктов США, численностью более 10 тыс. чел. Идеология зонинга органично связана с идеей самоуправления, опирающейся на местную инициативу в населенном пункте. При этом генеральный план остается основой долгосрочной градостроительной политики органов самоуправления.

Эффективность управления развитием города в большой мере зависит от полноты и достоверности исходной информации. Объем необходимой информации достигает тысяч показателей, которые характеризуют количественное и качественное состояние элементов городской среды. Эти показатели собираются, накапливаются и обрабатываются разными отраслевыми органами государственной и местной власти.

Информационное обеспечение планирования и оперативного управления развитием города во многих странах мира основывается на составлении и ведении системы городских кадастров: населения, земельного, градостроительного, недвижимости и пр., материалы которых стали ключом для объединения информации из многих разных источников.

В странах с рыночной экономикой, и, прежде всего, в тех, где хорошо развита система местного самоуправления, кадастровые данные широко используются:

- при прогнозировании, развитии населенных пунктов, планировании и застройке их территорий;

- для обеспечения комплексного развития социальной, инженерно-транспортной и природоохранной инфраструктуры,

- для обоснования политики налогообложения и определения стоимости недвижимости;

- с целью контроля над рациональным использованием городских ресурсов.

Содержание понятия "кадастр", которое буквально переводится как реестр (список), составленный официальными лицами, сформировался еще со времен Римской империи, когда была утверждена единица учета сбора налога за землю, и практически не изменился. Все определения понятия сводятся к тому, что кадастр – это сумма операций и документов для таких целей:

• установление и своевременное ведение детального учета землепользователей определенной территории;

• локализация и идентификация землепользования;

• взимание налога.

Как правило, под кадастром понимается упорядоченная совокупность вероятных сведений о правовом, природном, хозяйственном и экономическом состоянии каких либо объектов.

И хотя кадастры разных стран разнятся между собой, единым для них является фискальная и юридическая направленность. Практически одинаковы также и компоненты, составляющие кадастр: кадастровые крупномасштабные карты и реестры объектов.

В федеральной системе США ведение кадастра возлагается на местные органы, созданные в соответствии с законодательством штата для выявления и регистрации интересов собственности на землю и недвижимость. Они регистрируют первичные интересы собственности и осуществляют последующую запись всех переходов собственности путем продаж, по завещанию или другим способом, а также фиксируют интересы поручительства (право получения имущества до оплаты долга, залоговые обязательства) и ограниченные интересы (сервитут, договорные обязательства).

В большинстве европейских стран кадастр (как описание недвижимого имущества) ведут большие национальные учреждение, которые отвечают за исследование, картографирование, демаркацию, опись, нумерацию и регистрацию территории. В то же время юридическая регистрация и налогообложение выполняется отдельно, соответственно – судебными и налоговыми органами на основании данных кадастра.

Необходимо заметить, что имеется существенное различие между западноевропейскими и восточноевропейскими кадастрами, что обусловлено разными социально-экономическими системами, которые существовали на момент их создания.

Западноевропейский кадастр развивался в направлении налогового, планировочного и многоцелевого кадастра, имея критерием отношение собственности.

Восточноевропейские кадастры в большинстве своем отражают географические, экономические и экологические аспекты, являясь системой учета кадастровых объектов. Они содержат информацию о ресурсах, преимущественно сельскохозяйственных, лесных и водных.

В организационном плане все западноевропейские кадастры исторически сформировались как часть государственного управления, в отличие от стран Восточной Европы и бывшего СССР, где существующие системы были, по сути, ведомственными. «Государственность» кадастров в Западной Европе проявляется в том, что он создается и функционирует под контролем правительства, начиная от муниципалитета на нижнем уровне и заканчивая парламентом на высшем.

С переходом к рыночной экономике возникла потребность в реформировании системы кадастров стран на постсоветском пространстве, прежде всего земельного кадастра, как общепризнанного способа обеспечения защиты прав собственности, что необходимо для эффективного функционирования приватизированного земельного рынка.

В Украине функции и назначение земельного кадастра были определены Постановлением Кабинета министров от12 января 1993 г. № 15 «О порядке ведения Государственного земельного кадастра».

В соответствии с этим Постановлением, Государственный земельный кадастр ведется с целью:

- информационного обеспечения;

- эффективного осуществления государственной земельной политики;

- государственного контроля над использованием и охраной земельных ресурсов;

- гарантии прав собственников земельных участков и землепользователей, защиты их прав;

- разных видов территориального планирования и зонирования территории;

- осуществления государственной политики в сфере налогообложения земли и недвижимости.

Сведения, которые регистрируются в государственном земельном кадастре, имеют законную юридическую силу для всех пользователей, включая судебные, налоговые, финансовые органы, и могут быть обжалованы в судебном порядке. Искажение данных земельного кадастра влечет за собой административную ответственность.