Купля – продажа земельных участков.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать ЗУ в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять ЗУ и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ст. 37 ЗК РФ. Объектом КП, могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет.

ЗУ, как объект КП представляет собой часть поверхности земли имеющею фиксированные границы, площадь, местоположение, категорию, качественную оценку, стоимость и иную информацию о ЗУ отраженные в гос. кадастровом реестре.

Признак ЗУ как объектов ГП:

1. ЗУ это часть поверхности земли

2. Каждый ЗУ обладает, совокупностью качественных характеристик (категории земель, разрешенный порядок использования земель, плодородия).

3. ЗУ подлежит идентификации – точная и полная информация о ЗУ должна содержаться в гос. кадастре недвижимости.

4. ЗУ должен обладать оборотоспособности. Исключение в ст. 27 ЗК РФ.

5. ЗУ, как объект недвижимого имущества подлежит гос. регистрации. Зарегистрированы должны быть права на ЗУ. Гос. регистрация является важнейшей составной частью правового режима недвижимости. Гос. регистрации занимаются, рос.реестры (Федеральная служба гос. регистрации кадастра и картографии, при министерстве экономического развития).

Дискуссионным является вопрос об отнесении ЗУ к объектом купли продаж.

Согласно ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, вещи и их части, так же невозможно приватизировать часть ЗУ, а в случаях продажи частей ЗУ сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки на учет, как самостоятельного ЗУ.

1. Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ устанавливает перечень условий договора КП, которые являются не действительными. Устанавливающие права продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшие распоряжение ЗУ в т.ч. ипотеку, аренду и иные сделки.

При заключении договора КП должны быть указаны данные позволяющие определить размер ЗУ, его местоположение качественную количественную хар-ку категорию земель, кадастровую стоимость. Для точного определения всех границ и параметров ЗУ к договору КП, прилагаются кадастровые документы (Кадастровый план, кадастровый паспорт).

Продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременениях и ограничениях ЗУ, если сведения об обременениях и ограничениях ЗУ в договоре отсутствуют то покупатель в праве в судебном порядке признать договор не действительным либо в праве требовать, уменьшения покупной цены данного ЗУ.

Договор КП заключается в письменной форме, цена является существенным условием, устанавливается по соглашению сторон, ее не указание в договоре влечет за собой не действительность договора.

Ст. 8 «об обороте земель с/х назначения» устанавливает порядок КП данной категории земель и права преимущественной покупки ЗУ с/х назначения субъектами РФ, либо в случаях предусмотренных зак-вомSРФ, МО.

В случае продажи ЗУ с/х назначения из частной собственности собственник земель данного участка обязан в обеспеченье права преимущественной покупки SРФ (МО), обязан известить в письменной форме исполнительные органы о намерении продать ЗУ, за исключением случаев продажи ЗУ с публичных торгов. Извещение вручается под расписку либо направляется, заказным письмом с уведомлением о вручении, в извещении указывается размер ЗУ, местоположение, категория иная инфа о ЗУ, а так же сроки, до истечения которых должен быть осуществлен взаимный расчет – не более 90 дней, в извещении указывается цена в обязательном порядке. ПО истечению 30 дней с момента извещения, либо в случае получения отказа в письменной форме, о приобретении ЗУ. Продавец в праве в течение одного года продать ЗУ третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Сделка КП с нарушением право преимущественной покупки признается ничтожной.