2. Суб’єкти та об’єкти договору найму (оренди)

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права ОДНІЄЇ сторони договору кореспондують обов'язкам Іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов'язки сторін за договором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він € оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка передає або зобов'язується передати майно у користування другій стороні. Наймачем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату за користування.

Наймодавцем може виступати будь-яка фізична чи юридична особа як приватного, так і публічного права. У той же час законом можуть бути передбачені певні обмеження щодо суб'єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди державного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст.761 ЦК наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші речові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).

Обмеження щодо суб'єктного складу учасників правовідносин з найму майна закон може встановлювати й на стороні наймача. Зокрема, Законом України «Про лізинг» допускається участь у зазначених правовідносинах лише суб'єктів підприємницької діяльності.

Предметом договору найму може бути річ, визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживана річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України).

ЦК України вперше нормативно закріпив кваліфікуючі ознаки, що характеризують можливі предмети (об'єкти) найму: це індивідуально визначені неспоживні речі, які не втрачають своїх властивостей в процесі їх використання. Такі вимоги до предмету найму засновано на суті орендних відносин, коли майно передається у користування, а по закінченні строку дії договору повертається власнику.

Річ, визначена індивідуальними ознаками - це така річ, яка наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (див. коментар до ст. 184 ЦК). Неспоживна річ - це річ, призначена для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу (див. коментар до ст. 185 ЦК). Так об'єктами договору найму (оренди) можуть бути рухомі та нерухомі речі, зокрема будівлі, споруди, цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки тощо. В свою чергу гроші та інші споживні речі не можуть бути об'єктами найму, оскільки смисл їх використання складається у споживанні таких речей. Для надання права використання родових споживчих речей треба застосовувати механізм договору позики, а не оренди.

Спеціальним законодавством можуть встановлюватися види майна, які не підлягають передачі в оренду. Так, наприклад, відповідно до частини 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси казенних підприємств, а також цілісні майнові комплекси підприємств, що здійснюють діяльність, яка є виключною монополією держави. Відповідно до ст. 3 Закону України "Про фінансовий лізинг" не дозволяється передавати в фінансовий лізинг земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси підприємств та їх структурних підрозділів. Частина 3 ст. 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" забороняє передавати в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки.

Частина 2 коментованої статті розширює класичний перелік предметів договору оренди та включає до нього майнові права. Ділова практика на сьогодні склалася так, що майнові права є, як правило, додатковим предметом оренди разом із майном. Так, наприклад, разом із цілісним майновим комплексом підприємства в оренду можуть передаватися права на використання земельної ділянки, будівлями та спорудами, майновими правами інтелектуальної власності тощо.

Норми коментованої статті є загальними та розповсюджуються на будь-які відносини оренди. Окремими положеннями ЦК України та інших законів встановлюються особливості найму (оренди) певних видів майна. Мова йде про найм (оренду) земельної ділянки (§ 3 Глави 58 ЦК, Земельний кодекс України, Закон України "Про оренду землі"); найм будівлі або іншої капітальної споруди (§ 4 Глави 58 ЦК); найм (оренду) транспортного засобу (§ 5 Глави 58 ЦК); оренду державного та комунального майна (ст. ст. 287 - 289 Господарського кодексу України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна"), лізинг (§ 6 Глави 58 ЦК, Закон України "Про фінансовий лізинг") тощо.