- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
В российском гражданском законодательстве действует правило о множественности субъектов государственной собственности. Во-первых, Российская Федерация в целом выступает субъектом в отношении имущества, составляющего федеральную собственность, далее - субъекты федерации - республики, края, области и т. д. – субъекты имущества, составляющего собственность субъекта Российской Федерации.
Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления городской недвижимостью, так как на территории современных городов расположены объекты, которые могут находиться как в государственной, так и в муниципальной собственности. Соответственно система управления становится строго иерархической.
Следует подчеркнуть, что субъектами права государственной собственности выступают именно соответствующие государственные (публично-правовые) образования в целом, то есть Российская Федерация и входящие в ее состав республики, края, области и т.д., но не их органы власти или управления. Последние выступают в имущественном обороте от имени определенного государственного образования и в соответствии со своей компетенцией, осуществляют те или иные конкретные правомочия публичного собственника.
От имени Российской Федерации правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению государственным имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ. В настоящее время таким органом является Федеральное агентство по управлению государственным имущество (ФАУГИ) (Росимущество)11 (рис. 2.3.).
По данным Росстата, в управлении Росимущества находятся 9,4 тысячи ФГУПов, 32 тысячи федеральных учреждения и до 5 тысяч акционерных обществ. Росимущество управляет 1,1 млн объектов недвижимости, которые он сдает в аренду более чем 4000 юридических лиц, а также около 0,5 млн земельных участков общей площадью 571 млн га.
В 2010 году расходы федерального бюджета на Росимущество составляют 12,5 млрд, а доходы бюджета от Росимущества ненамного выше — всего лишь 72 млрд (для сравнения: у Федеральной таможенной службы на 60 млрд расходов приходится 4329 млрд доходов, Федеральной налоговой — на 99 млрд расходов приходится 3205 млрд доходов). Росимущество сдает
Рис. 2.3. Схема органов управления РФ12
в аренду свои активы, имеющиеся у ФГУПов, но официальные ставки иногда в 100 раз ниже рыночных. Если бы Росимущество сдавало свои объекты в аренду по рыночным ценам, а также вело политику стимулирования АО и ФГУПов к повышению прибыли и перечислению её в бюджет, доходы федерального бюджета от Росимущества достигали бы 1 триллиона рублей13.
В субъектах РФ агентство создает свои территориальные органы и устанавливает их полномочия. Компетенция, функции и задачи органов государственной власти по управлению государственным имуществом субъекта РФ определяются региональным законодательством. Уполномоченным органом, осуществляющим управление государственным имуществом субъекта РФ, является соответствующий комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) или другой орган, созданный по решению субъекта РФ. Комитет является структурным подразделением администрации субъекта РФ, содержится за счет средств регионального бюджета и может наделяться полномочиями территориального органа ФАУГИ. Председатель комитета назначается и освобождается от должности органами государственной власти субъекта РФ по согласованию с ФАУГИ.
Решения и распоряжения комитета, принятые в пределах его компетенции, являются обязательными для всех органов государственного управления, местного самоуправления и организаций, расположенных на территории субъекта РФ (рис. 2.4).
Рис. 2.4. Субъекты системы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом города
Например, основными задачами КУГИ Санкт-Петербурга являются14:
- осуществление приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга;
- осуществление юридических действий, связанных с разграничением государственной собственности;
- управление государственным имуществом, в том числе осуществление юридических действий, связанных с созданием, реорганизацией и ликвидацией государственных унитарных предприятий и государственных учреждений Санкт-Петербурга, а также иных юридических лиц с участием Санкт-Петербурга;
- учет государственного имущества в реестре государственной собственности Санкт-Петербурга;
- распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством;
- контроль за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга;
- защита имущественных прав Санкт-Петербурга.
К числу функциональных органов управления городской недвижимостью отнесены также:
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) – осуществляет учет и мониторинг объектов недвижимости всех форм собственности, государственный контроль за использованием и охраной земель, ведет Государственный земельный кадастр;
Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП ГУИОН) – осуществляет техническую инвентаризацию, учет и рыночную оценку объектов государственного нежилого и жилищного фондов;
Государственное учреждение юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУЮ ГБР) – производит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В полномочиях администрации района Санкт-Петербурга можно выделить две формы участия в управлении и распоряжении объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга и расположенными на территории района:
1. Непосредственно:
- представление земельных участков и (или) нежилой недвижимости в аренду или безвозмездное пользование в ограниченных нормативными актами размерах и сроках;
- изменение условий договора аренды нежилой недвижимости, согласие на передачу в залог права аренды, предоставление права субаренды и т.д.
2. Опосредованно - в процессе реализации Программ социально-экономического развития города, а также отраслевых и районных программ (рис. 2.5.). Находящееся в государственной собственности имущество подразделяется на две части15.
Одна часть закрепляется за государственными юридическими лицами - предприятиями и учреждениями - на ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Это «распределенное» государственное имущество составляет базу для участия этих организаций в обороте в качестве самостоятельных юридических лиц.
Субъектами права муниципальной собственности являются городские и сельские поселения и другие муниципальные (публично-правовые) образования, а не их органы управления. При этом муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности, ибо ее субъекты не являются государственными образованиями. Однако она относится к публичной, а не к частной собственности, поскольку ее субъекты - муниципальные структуры – являются публично-правовыми образованиями.
Однако от имени соответствующего муниципального образования-собственника его правомочия в соответствии со своей компетенцией могут осуществлять те или иные его органы, что не делает их собственниками соответствующего имущества.
Как и государственные органы, органы муниципальных образований могут выступать в имущественном оборотe в качестве самостоятельных юридических лиц - муниципальных учреждений, обладающих самостоятельным вещным - правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество. Частью этого имущества - денежными средствами - они будут отвечать по своим обязательствам. При осуществлении ими правомочий собственника - муниципального образования - они получают возможность в той или иной мере распоряжаться имуществом этого собственника, поступающим, выбывающим или составляющим его казну.
Правительство
Санкт-Петербурга
Городская комиссия по недвижимости
при
Правительстве СПб
(инвестиционные проекты)
Губернатор
КЭРП ППиТ
Администрация Губернатора
КУГИ
Городская комиссия
по
распоряжению
объекта- ми недвижимости недвижимости
Отраслевые Комитеты
Правительства СПб
Районная
администрация
Районная ко-
миссия по
распоряжению
объектами недви-
жимости
Районное
Агентство КУГИ
Районные структурные
подразделения отраслевых Комитетов
Коллегия РА
ГУП ГУИОН
ГУП
ГУ
Земля
Н/Ж здания и помещения
Недвижимое имущество СПб на территории
района
Рис. 2.5. Схема управления государственной недвижимостью в административном районе Санкт-Петербурга