- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
Объекты культурного наследия
К объектам культурного наследия народов Российской Федерации в соответствии с Федеральным Законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:
- памятники истории - здания, сооружения, памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни народа, развитием общества и государства, революционным движением, гражданской и Великой Отечественной войнами, социалистическим и коммунистическим строительством, укреплением международной солидарности, с развитием науки и техники, культуры и быта народов, с жизнью выдающихся политических, государственных, военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, их могилы, захоронения погибших за свободу и независимость Родины;
- памятники археологии - города, курганы, остатки древних поселений, укреплений, производств, каналов, дорог, древние места захоронений, наскальные изображения, старинные предметы, участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов;
- памятники градостроительства и архитектуры - архитектурные ансамбли и комплексы; исторические центры; кварталы, площади, улицы; остатки древних городов и других населенных пунктов; сооружения гражданской, жилой, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, а также связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного и садово-паркового искусства; природные ландшафты;
- памятники искусства - произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, мозаики, витражи, монументально-декоративного искусства; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи и скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками.
Категории историко-культурного значения объектов культурного наследия:
- объекты культурного наследия федерального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;
- объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;
- объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.
В 1988 году Советский Союз присоединился к Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия, а 16 июня 1989 года вышло постановление Совета Министров № 844 «О мерах по обеспечению выполнения обязательств Конвенции». Одной из них было представление заявок для включения уникальных объектов в Список всемирного наследия.
Федеральный Закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ устанавливает:
- отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия;
- особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия как особым видом недвижимого имущества;
- порядок формирования и ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия;
- общие принципы государственной охраны объектов культурного наследия.
Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения утверждается указами Президента РФ. Признание объектов историко-культурного наследия памятниками истории и культуры местного значения является компетенцией органов государственной власти субъекта РФ.
В соответствии с Конституцией РФ, законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга охрана памятников истории и культуры отнесена к предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации.
Управление зданиями-памятниками как объектами системы управления городской недвижимостью в силу их специфики имеет свои особенности.
С введением в действие Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ продажа любого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе и объектов культурного наследия, должна осуществляться на конкурсной основе по рыночной стоимости.
Учет особенностей объектов культурного наследия, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, то есть факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по разным оценкам до 100 раз. В Италии, например, по отдельным объектам, входящим в Список всемирного культурного наследия, составленный UNESCO, увеличение стоимости доходит до 1000-кратного размера84.
Обязательным условием приватизации памятников истории и культуры является их содержание собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями Охранного обязательства, принимаемого в целях обеспечения государственной охраны и дальнейшего сохранения их как объектов истории и культуры. Охранное обязательство содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.
Например, купленный А. Абрамовичем особняк — Линдси-хаус — наполовину принадлежит Национальному фонду по охране исторических памятников, достопримечательностей и живописных мест, поэтому жильцы обязаны в течение нескольких дней в году разрешать желающим посещать часть дома и прилегающих территорий85.
В Санкт-Петербурге объектами-памятниками занимается Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) – структурное подразделение Администрации Санкт-Петербурга, созданное для проведения в городе государственной политики и осуществления государственного управления в сфере охраны и использования памятников истории и культуры, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и иных отраслевых органов Администрации Санкт-Петербурга86.
Предметами ведения КГИОП являются:
- выявление, учет, охрана, реставрация и восстановление объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга;
- контроль за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры, а также за выполнением мероприятий по обеспечению сохранности памятников при ремонтных, строительных, дорожных и других работах;
- сбор, систематизация, изучение и хранение документов об объектах историко-культурного наследия Санкт-Петербурга;
- организация и проведение научной, исторической и художественной экспертизы объектов, представляющих историко-культурную, научную и художественную ценность;
- определение необходимости, сроков и иных условий проведения ремонта и реставрации памятников истории и культуры;
- осуществление иных функций Администрации Санкт-Петербурга в области памятников истории и культуры в соответствии с действующим законодательством.
Распоряжением Исполкома Ленсовета была создана рабочая группа, куда вошли авторитетные историки, архитекторы, реставраторы, градостроители. Итогом ее работы стало принятие концепции, предложенной ЛенНИПИгенплана: ценность Санкт-Петербурга как единой градостроительно-ландшафтной системы значительно превосходит значение ее отдельных элементов. Поэтому для включения в Список всемирного наследия был предложен обширный культурно-природный комплекс «Исторический центр Ленинграда с окрестностями». Кроме центра города, в границах объединенной охранной зоны он включает уникальные пригородные ландшафты – Неву с берегами, Ижорский уступ, высоты – Дудергофские, Колтушские, Юкковские, императорские резиденции и «малые» усадьбы, исторические центры поселений, Комаровское кладбище, исторические коммуникации, фарватеры – всего 35 компонентов. В декабре 1990 года было принято решение о включении нашего города в Список всемирного наследия с формулировкой «Исторический центр Ленинграда и прилегающие к нему комплексы памятников».
В городе на Неве около 1000 зданий и архитектурных комплексов, имеющих федеральный статус. 700 из них имеют владельцев в лице федеральных министерств и ведомств, которые отвечают за их содержание и реставрацию. Среди оставшихся 300 есть здания, находящиеся сейчас в аренде или управлении компаний и общественных организаций87.
Нормативно-техническим документом, регулирующим строительство и реконструкцию в зонах охраны памятников в Санкт-Петербурге, являются Ведомственные строительные нормы ВСН 2-89 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга».
В 1996 г. Министерство культуры РФ и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Соглашение о разграничении полномочий в сфере охраны историко-культурного наследия», что позволило ряд федеральных полномочий в сфере охраны памятников, в том числе вопросов по использованию и реконструкции объектов историко-культурного наследия, регулирования застройки в исторических охранных зонах, передать городу в лице КГИОП и специально созданного для этих целей Научного совета Санкт-Петербурга по вопросам охраны культурного наследия.
Научный совет базируется на территории КГИОП, но является общегородским учреждением, в деятельности которого участвуют авторитетные специалисты, должностные лица, напрямую связанные с КГИОП. Научный совет имеет двойной статус, поскольку по соглашению между Администрацией Санкт-Петербурга и Министерством культуры РФ ему даны полномочия высшей комиссии Министерства культуры по вопросам охраны исторического наследия в рамках Санкт-Петербурга как субъекта Федерации.
В Научном совете состоит около 30 членов. В него входят представители Министерства культуры, историки, теоретики архитектуры, крупные архитекторы города, реставраторы, представители КГА, депутаты Законодательного Собрания. Внутри Совета существует структурное подразделение – рабочая группа по приватизации памятников истории и культуры местного значения. Она была создана для того, чтобы определять особые условия приватизации таких памятников. Кроме того, рабочая группа решает ряд вопросов о возможности изменения статуса того или иного объекта. Обычно речь идет о переводе памятников федерального значения на уровень памятников местного значения, что дает возможность его приватизации.