- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
Бесплатно в собственность в Санкт-Петербурге предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства площадью103:
- не превышающей 0,24 га, - гражданам, удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации или являющимся полными кавалерами ордена Славы;
- не превышающей 0,12 га, - гражданам, удостоенным звания Героя Социалистического Труда, а также полным кавалерам ордена Трудовой Славы или гражданам, указанным в пункте 2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства».
Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, для ИЖС осуществляется на аукционе.
Решения о продаже принимаются администрациями Выборгского, Колпинского, Красногвардейского, Красносельского, Курортного, Петродворцового, Приморского, Пушкинского районов Санкт-Петербурга в отношении участков, расположенных в границах этих районов города104.
Решения о продаже участков принимаются исключительно при наличии разработанной и утвержденной в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ документации по планировке территорий, в границах которых предполагается продажа земельных участков.
Процедура продажи земельных участков в указанных районах города приведена на рис. 11.13.
Рис. 11.13. Продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Санкт-Петербурге
Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
Эффективное функционирование системы управления государственной и муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. С этой целью местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета государственной и муниципального имущества, в том числе недвижимого, по данным которого формируется и ведется реестр муниципальной собственности.
Реестр муниципальной собственности – это муниципальная информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.
Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов и, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества.
В Санкт-Петербурге государственный учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости регулируются распоряжениями КУГИ города105. Перечисленными правовыми актами установлено, что на территории Санкт-Петербурга работы по техническому учету и технической инвентаризации выполняются ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).
Техническая инвентаризация объекта недвижимости – это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации устанавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
Техническая инвентаризация осуществляется на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению государственным и муниципальным имуществом.
Технической инвентаризации подлежат (независимо от формы собственности) законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Единицей технической инвентаризации является домовладение, отдельно стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при несоответствии данных преимущество имеют данные на бумажных носителях). Документация группируется в инвентарное дело на домовладение (здание).
В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О реестре собственности Санкт-Петербурга»106, каждая петербургская постройка, если она принадлежит городу или если в ней есть хотя бы одно помещение, принадлежащее городу, должна быть взята на учет, занесена в реестр и подробно описана.
Кроме того, необходимо учитывать квартиры, которые хотя и оказались в частных домах, но являются городской собственностью и сдаются по договорам социального или коммерческого найма.
Сведения об объектах государственного жилищного фонда поступают от районных жилищных агентств (РЖА) через комитет по содержанию жилищного фонда.
Информация о нежилых постройках и помещениях аккумулируется по отраслевому принципу.
Структура реестра:
1) технические характеристики объекта – реестровый номер, адрес, топоним (например, Ржевка, Веселый поселок или Купчино); тип объекта; площадь; доля города в правах на объект; кадастровый номер;
2) экономические параметры (балансовая, остаточная и рыночная стоимость; износ; доходность от использования);
3) правовые характеристики (сведения о владельце или собственнике дома, правоустанавливающие документы; сведения о регистрации);
4) сведения о наличии обременений объекта правами третьих лиц (например, действующий договор аренды или залога – с подробными данными об организации, в пользу которой установлено обременение).
В реестре указывается рыночная стоимость по объектам учета недвижимого имущества, по которым сведения получены в соответствии с действующим законодательством, то есть сведения в реестр будут заноситься по мере необходимости проведения оценки и кадастровой съемки.
Районными подразделениями ГУИОН выступают проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ), функциями которых являются:
разработка методик инвентаризации объектов недвижимости, организация и проведение инвентаризаций;
разработка и усовершенствование методик оценки недвижимости, адаптация общепринятых в мире методик к российским условиям;
разработка и издание итоговых справочников по результатам технической инвентаризации, информационно-справочных, нормативных и методических материалов;
выявление неиспользуемых зданий и помещений, а также зданий и помещений, находящихся в пользовании без надлежащих правовых оснований;
организация и выполнение работ по паспортизации жилищного фонда;
ведение реестра зданий, присвоение «милицейских» адресов;
внедрение новых информационных технологий, в том числе в районном звене служб инвентаризации;
создание и актуализация компьютерного банка данных по сделкам с недвижимостью;
оценка рыночной стоимости свободных квартир и объектов реконструкции, находящихся в собственности города, с целью их дальнейшей продажи;
оценка свободных земельных участков под застройку;
определение доли города в уставном фонде совместных предприятий;
оценка права долгосрочной аренды земельных участков, арендодателем которых является город;
экспертный анализ целевых федеральных и городских программ, объектом которых выступает недвижимое имущество.
В целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах ведется текущая инвентаризация земельных участков и зданий. Учитываются: изменение границ и внутренней ситуации земельного участка; возведение, восстановление, надстройка, реконструкция и снос зданий и сооружений.
Основой для текущей инвентаризации зданий и земельных участков служат данные непосредственного обследования отдельных домовладений, по которым имеются сведения о происшедших изменениях, а также данные сплошного обхода и обследования домовладений в городах и других поселениях. Данные оперативного учета и сообщения собственников домовладений (зданий) используются для предварительного получения сведений об объектах, по которым уже произошли или могут произойти изменения.
Результаты текущей инвентаризации отражаются в инвентарных делах путем добавления новой информации к имеющейся. Изменения устанавливаются путем сравнения данных, уже отраженных в планах и технических паспортах, с данными о фактическом состоянии объектов, полученных при обследовании последних на месте инвентаризаторами. Результаты обследований вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта.
Особое место в системе учета муниципальной недвижимости занимает паспортизация жилищного фонда – информационно-правовая система сбора, накопления, хранения, учета и доведения до потребителя сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда муниципального образования, регулируемая Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
Паспортный учет жилищного фонда (ведение паспортов на жилищный фонд города, округа и иного территориального образования, жилой дом, жилое помещение) независимо от форм собственности осуществляется на территории муниципального образования местной администрацией.
Паспорт на жилищный фонд содержит оформленные в установленном порядке сведения о жилищном фонде. Паспорт на жилое помещение – комплексный документ, включающий сведения о правоустанавливающих документах, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации. Этапы паспортизации жилищного фонда, образцы паспортов определяются местной администрацией по согласованию с представительным органом местного самоуправления.