- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Процесс архитектурно-строительного проектирования начинается с инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
Рис. 11.5. Документы по планированию территории в системе градостроительного регулирования
Инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (рис.11.6).
Рис.11.6. Порядок проведения инженерных изысканий
Результаты инженерных изысканий ложатся в основу проектной документации при архитектурно-строительном проектировании (рис. 11.7.).
Рис.11.7. Проектная документация при архитектурно-строительном проектировании
Функции государственного строительного надзора заключаются в проведении государственной экспертизы проектной документации (рис. 11.8.).
Рис. 11.8. Государственная экспертиза проектной документации
Прохождение государственной экспертизы проектной документации является основой для выдачи разрешения на строительство (рис. 11.9.).
В процессе строительства осуществляется строительный контроль и государственный строительный надзор (рис.11.10.).
По окончании строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (рис. 11.11.).
Рис. 11.9. Порядок получения разрешения на строительство
Рис. 11.10. Содержание строительного контроля и государственного строительного надзора
Разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию
-
документ, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции,
капитального ремонта объекта в
полном объеме в соответствии с
разрешением на строительство, соответствие
объекта градостроительному плану
земельного участка и проектной
документации.
Рис. 11.11. Порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
Градостроительная деятельность в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами Санкт-Петербурга.
На основании Генерального плана Санкт-Петербурга определяется состав и содержание проектов планировки территории в Санкт-Петербурге. Генеральный План Развития Санкт-Петербурга, вступил в действие 22 мая 2008 (Закон СПб №274-44, принят ЗС СПб 30.04.08).
На карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга установлены границы территориальных зон с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом Санкт-Петербурга. Границы территориальных зон установлены по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, по границам сформированных земельных участков. Вместо существовавших в первом варианте Генплана СПб 29 функциональных зон, новый Генплан СПб вводит 20 зон (табл. 11.1, рис. 11.12).
Таблица 11.1
Функциональные зоны Санкт-Петербурга
Тип зоны |
Генплан 2008 |
Код |
Жилые зоны |
Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения. |
1ЖД |
Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения |
2ЖД |
|
Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры |
3ЖД |
|
Общест-венно-деловые зоны
|
Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
Д |
Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инж. инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
ДИ |
|
Производственные зоны |
Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны. |
ПД |
Зоны инженер-ной и транс-портной инфра-структур |
Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры |
У |
Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов. |
И1 |
|
Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
И2 |
|
Зона объектов ж/ д транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
И3 |
|
Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
И4 |
|
Зоны с/ х исполь-зования |
Зоны с/х угодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры |
С |
Рекреации-онные зоны: |
Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
Р0 |
Зона лесов и лесопарков |
Р1 |
|
Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения |
Р2 |
|
Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. |
Р3 |
|
Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков. |
Р4 |
|
Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством. |
Р5 |
|
Зоны специаль-ного назначе-ния |
Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры |
К1 |
Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры |
К2 |
|
Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры |
К3 |
|
Аква-тории |
Внутригородские акватории. |
Не обознач. |
Источник: Закон СПб №274-44 «О Генеральном плане развития Санкт-Петербурга»
Рис. 11.12. Карта границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития указанных зон и границ Санкт-Петербурга
В нашем городе действуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденные законом Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16 февраля 2009 года № 29-10. Правила вводятся в целях:
- создание условий для устойчивого развития территории Санкт-Петербурга на основе Генерального плана Санкт-Петербурга, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;
- создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих в сфере землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции, объектов капитального строительства.
Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов.
Проект планировки территории в Санкт-Петербурге является основой для разработки проектов межевания территорий. Подготовка проектов планировки и проектов межевания территорий осуществляется в соответствии с техническими регламентами и региональными нормативами градостроительного проектирования Санкт- Петербурга. С 1 января 2012 года при отсутствии технических регламентов и региональных нормативов градостроительного проектирования подготовка проектов планировки и проектов межевания территорий в Санкт-Петербурге запрещается.
При проектировании и осуществлении любого вида строительства, посадке зеленых насаждений и оформлении земельных участков в Санкт-Петербурге необходимо строго соблюдать красные линии, установленные проектами планировок территорий в Санкт-Петербурге.
ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты, действие которых распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон, за исключением земельных участков:
-
расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия;
-
расположенных в границах территорий общего пользования;
-
занятых линейными объектами;
-
предоставленных для добычи полезных ископаемых.
В отношении земельных участков и объектов капитального строительства применяются градостроительные регламенты, установленные для соответствующей территориальной зоны, в том числе предельные параметры в соответствии со схемой границ действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельной высоты зданий, строений и сооружений.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений. Для применения условно разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства необходимо получение разрешения.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга.
Если земельные участки или объекты, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства которых не соответствуют градостроительному регламенту, они могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Условием доступа застройщиков к находящимся в распоряжении Санкт-Петербурга системам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур общего пользования является их участие в развитии указанных систем и предусматривающем внесение платежей в соответствии с установленными тарифами в зависимости от зоны нахождения объекта и его объема (мощности), или путем адекватного платежа участия в проектировании и (или) строительстве объектов инфраструктур.
Условием доступа застройщиков к системам инженерной и транспортной инфраструктур, находящимся в распоряжении иных субъектов, является заключение ими соглашения с собственниками соответствующих систем.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов может осуществляться их правообладателями без дополнительных разрешений и согласований, в том случае если:
- применяемые в результате этого изменения виды разрешенного использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к основным или условно разрешенным видам использования;
- правообладателем направлено уведомление в орган градостроительства Санкт-Петербурга о том, что планируемое изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов возможно без осуществления конструктивных преобразований объектов, не связано с необходимостью подготовки проектной документации и может быть осуществлено без получения разрешения на строительство - в соответствующих случаях.
Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка их правообладатели направляют заявление в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. Срок действия решения Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта составляет пять лет. Если в этот срок заявитель не приступил к осуществлению строительства, реконструкции объектов Правительство Санкт-Петербурга вправе отменить указанное решение.
Проекты планировки территорий в Санкт-Петербурге и проекты межевания территорий до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, законами Санкт-Петербурга. Правительство Санкт-Петербурга принимает решение об утверждении документации по планировке территории в Санкт-Петербурге с учетом результатов публичных слушаний.
Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки территории в Санкт-Петербурге проводятся в целях:
- информирования населения города по вопросам землепользования и застройки, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений;
- предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов капитального строительства, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию.
Публичные слушания проводят территориальные подразделения Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.