- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Управление объектами-памятниками истории и культуры
-
Постановление Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2002 г. № 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия"
-
Закон Санкт-Петербурга от 12.07.2007 № 333-64 «Об охране объектов культурного наследия регионального и местного (муниципального) значения в Санкт-Петербурге» (с изменениями на 17.04.2008)
-
Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 29.7.2005 № 263-р «Об особенностях заключения договоров аренды объектов культурного наследия»
Раздел III Основы государственного регулирования в сфере недвижимости
Глава 10. Приватизация государственного и муниципального имущества в Российской Федерации: понятие, этапы, способы осуществления
10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
Приватизация – специальное основание прекращения права государственной или муниципальной собственности, наступающее по решению собственника о возмездной передаче принадлежащего ему имущества в собственность физических и юридических лиц в порядке, установленном Федеральным законом88.
Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей – от качества управления. Еще Генри Форд подчеркивал, что производительность труда не зависит от форм собственности, а зависит от организации производства. Вместо этого в основу процесса приватизации в России было положено утверждение о недопустимости прямого участия государства в хозяйственной деятельности.
На первом этапе приватизации (1992-1994 гг.), величина уставного капитала устанавливалась на основе балансовой стоимости основных средств по состоянию на 1 июля 1992 г89. Но поскольку, величина уставного капитала приватизируемых предприятий определялась без учета переоценки основных фондов, проведенных в 1992 и 1994 годах90, то уместнее говорить, что величина уставного капитала устанавливалась на основе балансовой стоимости основных фондов по состоянию на 1 января 1991 года, с учетом дооценки основных фондов, по отношению к 1984 году. Например, стоимость основных фондов (с учетом износа) РАО “ГАЗПРОМ” была определена в 237 млн. рублей, АО “Магнитогорский металлургический комбинат”, составила 48,3 млн. руб. (здесь и далее - деноминированный рубль), АО “Красноярский алюминиевый завод” - 25,1 млн. руб.91
В соответствии с реальной целью приватизации на ее первом этапе гражданам РФ были выданы приватизационные чеки, так называемые ваучеры, имеющие смысл свидетельства прав собственности. По действующему положению их надо было обменять на акции предприятий или вложить в чековые инвестиционные фонды до 1 июля 1994 г. Акции приватизированных предприятий были недооценены в десятки, а иногда и в сотни раз. Ведь балансовая стоимость основного капитала была прочно заперта номиналом ваучера в пределах 10 тыс. рублей при имевшей место в то время гиперинфляции.
В июне 1992 г. были провозглашены основные цели программы приватизации в России:
повышение эффективности деятельности предприятий и организаций путем приватизации;
создание конкурентной среды и содействие демонополизации народного хозяйства;
привлечение иностранных инвестиций для модернизации промышленности и строительного комплекса;
социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств, поступивших от приватизации;
содействие процессу стабилизации финансового положения в стране.
Однако ни одна из формально провозглашенных целей приватизации, связанных с перестройкой экономики России, не достигнута. Реальной целью приватизации явилось временное массовое перераспределение и закрепление прав частной собственности в российском обществе при минимуме социальных конфликтов в расчете на последующие трансакции в пользу действительно эффективных собственников.
По результатам первого этапа разгосударствления подавляющее большинство приватизируемых предприятий перешло в руки их трудовых коллективов и чековых инвестиционных фондов (ЧИФ), заинтересованных не в развитии производства, а в получении сиюминутных выгод. Приобретение крупных пакетов акций осуществлялось и с целью их последующей перепродажи для получения разницы между реальной стоимостью акции и стоимостью, определенной в ходе акционирования. При этом предприятие не только не получает эффективного собственника, но сталкивается с оттоком инвестиций – средства направляются на выкуп акций в пользу администрации.
Быстрый передел собственности преследует не столько экономические, сколько политические цели. Рядовые акционеры не стали, да и не могли стать реальными собственниками.
Собственность на акции реализуется тремя путями:
1) участием в управлении АО;
2) получением дивидендов;
3) продажей акций.
Участие в управлении АО для рядовых держателей акций нереально, ибо для управления необходим если не контрольный, то крупный (не менее 10 %) пакет акций. Получение дивидендов при экономическом спаде, неплатежах весьма проблематично, а продажа акции выше номинала при стагфляции для подавляющего большинства акционеров просто убыточна.
Российская модель приватизации не содействовала усилению социальной защищенности и развитию объектов инфраструктуры, а скорее привела к их разрушению. Незащищенности населения способствуют банкротство и ликвидация предприятий.
26 декабря 1991 года вышел указ Президента Российской Федерации «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», утверждавший первую программу приватизации.
Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в России на 1992 год предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренду с правом выкупа, акционирование.
В качестве основного инструмента приватизации на ее первом этапе были использованы приватизационные чеки.
К середине 1994 года в ходе чековой приватизации большая часть объектов малой приватизации была передана в частные руки. На базе средних, мелких и крупных государственных предприятий были созданы акционерные общества.
Чековая приватизация ликвидировала монополию госсобственности в народном хозяйстве и позволила внедрить основы рыночной экономики многоукладного типа.
В этот период также была создана достаточно мощная, хотя и переходная, система институциональных инвесторов в виде чековых инвестиционных фондов.
Этот этап положил начало привлечению в российскую экономику иностранных инвестиций и вхождению отечественной экономики в сложившуюся систему мировых хозяйственных связей.
На втором этапе приватизации (1995-97гг.) величина уставного капитала устанавливалась по данным баланса на 1 января 1994 г.92, с учетом переоценки по состоянию на 1.07.92 г.93 Результаты переоценки основных фондов по состоянию на 1.01.94 г. в расчет величины уставного капитала не принималась94, а начальная цена продажи предприятий устанавливалась в пределах не ниже 70% и не более 2- х кратной величины уставного капитала95.
Например, Химкинское НПО «Энергомаш» оценили в 1,8 млн. долл., в то время как его реальная цена составляла минимум 150 млн. Так приватизировалось 277 из 606 учреждений оборонной науки и многие предприятия ВПК96.
Задачей второго этапа приватизации – денежного – стала передача прав собственности на приватизируемое государственное имущество в руки собственников. Денежная приватизация позволила вывести значительную часть государственного имущества из-под директивного управления государством и вовлечь его в рыночный оборот. Кроме того, в ходе денежной приватизации сформировались основы рынка недвижимости, в том числе рынка земли под объектами приватизации.
Начиная с 1998 года, в России наблюдается замедление темпов приватизации, что свидетельствует о завершении процесса массовой приватизации.
Третий этап. В 1998 году произошла смена приоритетов приватизации. В результате была разработана новая модель приватизации в России, целью которой стало кардинальное повышение эффективности функционирования российских предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом, путем создания широкого слоя эффективных собственников, активного привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики, восстановления функционирования фондового рынка, оптимизации структуры государственной собственности.
Подход к приватизации предприятий теперь стал дифференцированным и зависящим от их ликвидности. И, как следствие, приватизация является, в первую очередь, инструментом реализации структурной политики и развития экономики страны.
В декабре 2001 года в Российской Федерации был принят новый Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В действующей сегодня Программе приватизации указаны основные направления и задачи приватизации в 2008-2010 годах, в том числе:
- приватизация федерального имущества, которое не обеспечивает выполнение государственных функций и полномочий Российской Федерации;
- дальнейшее сокращение числа федеральных государственных унитарных предприятий;
- формирование доходов федерального бюджета.
В 2009-2010 годах к приватизации будут предложены все федеральные государственные унитарные предприятия, не обеспечивающие выполнение государственных функций РФ, а также акции открытых акционерных обществ, созданных при акционировании указанных федеральных государственных унитарных предприятий.
Одной из форм преобразования ГУП выступает создание государственной корпорации.
Государственная корпорация - не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная РФ на основе имущественного взноса и созданная для осуществления социальных, управленческих или иных общественно полезных функций. Создается на основании федерального закона. Имущество, переданное ей Российской Федерацией, является собственностью государственной корпорации. Не отвечает по обязательствам Российской Федерации, а Российская Федерация не отвечает по ее обязательствам, если законом, предусматривающим ее создание, не предусмотрено иное. Может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и соответствует этим целям. Особенности правового положения устанавливаются законом, предусматривающим ее создание. Государственная корпорация как организационно-правовая форма юридического лица введена ФЗ "О внесении дополнения в ФЗ "О некоммерческих организациях" от 8 июля 1999 г.
В последние годы созданы государственные корпорации в форме интегрированных структур (включающих ОАО и ФГУП) (табл.10.1.).
Таблица 10.1
Государственные корпорации в форме интегрированных структур
№ п/п |
Наименование интегрированной структуры |
Условия приватизации |
|
ОАО |
ФГУП |
||
1 |
ОАО «Корпорация «Тактическое ракетное вооружение» |
11 |
3 |
2 |
ОАО «Атомный энергопромышленный комплекс» |
31 |
20 |
3 |
ОАО «Российские железные дороги» |
4 |
- |
4 |
ОАО «Концерн «Авионика» |
6 |
- |
5 |
ОАО «Объединенная авиастроительная корпорация» |
4 |
2 |
6 |
ОАО «Государственная акционерная компания «Оборонпромкомплекс» |
9 |
- |
7 |
ОАО «Гранит - Электрон» |
3 |
- |
8 |
ОАО «Концерн ПВО «Алмаз - Антей», |
7 |
4 |
9 |
ОАО «Концерн «Моринформсистема – Агат» |
7 |
3 |
10 |
ОАО «Зарубежнефть» |
2 |
- |
11 |
ОАО «Концерн Созвездие» |
1 |
|
12 |
ОАО «ЭйрЮнион» |
3 |
- |
13 |
ОАО «Современный коммерческий флот» |
1 |
- |
14 |
ОАО «Концерн «Морское подводное оружие - Гидроприбор» |
2 |
1 |
15 |
ОАО «Корпорация «Росхимзащита» |
- |
1 |
16 |
ОАО «Российская корпорация ракетно-космического приборостроения и информационных систем» |
- |
7 |
17 |
ОАО «Информационные спутниковые системы» |
- |
6 |
18 |
ОАО «Государственный ракетный центр имени академика В.П. Макеева» |
- |
4 |
19 |
ОАО «Объединенная промышленная корпорация «Оборонпром» |
- |
1 |
20 |
ОАО «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» |
- |
6 |
21 |
ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» |
4 |
8 |
22 |
Государственная корпорация «Ростехнологии» |
- |
1 |
23 |
ОАО «Центр технологии судостроения и судоремонта» |
- |
1 |
24 |
ОАО «Концерн «Центральный научно-исследовательский институт «Электроприбор» |
- |
1 |
25 |
ОАО «Концерн «Научно-производственное объединение «АВРОРА» |
- |
1 |
26 |
ОАО «Научно-производственная корпорация «Системы прецизионного приборостроения» |
- |
- |
27 |
ОАО «Акционерная компания по транспорту нефти «Транснефть» |
1 |
- |
28 |
ОАО «Военно-промышленная корпорация «Научно-производственное объединение машиностроения» |
2 |
2 |
29 |
ОАО «Концерн «Океанприбор» |
- |
- |
Источник: Отчет ФАУГИ о приватизации федерального имущества в 2007 г. www.rosim.ru
Длительность процедур формирования таких интегрированных структур связана с необходимостью инвентаризации имущества ФГУП, формирования земельных участков, постановки недвижимого имущества на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество и земельные участки, а также с нехваткой денежных средств предприятий для оплаты всех соответствующих расходов. Для ускорения приватизации ГУП необходимо:
- проведение инвентаризации объектов недвижимого имущества унитарных предприятий, подлежащих приватизации;
- проведения инвентаризации прав унитарных предприятий на результаты научно-технической технической деятельности;
- проведение расчета стоимости земельных участков, включаемых в состав подлежащих приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий, в связи с внесением изменений в пункт 3 статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
В процессе исполнения Прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2009-2011 годы Минэкономразвития России планирует достичь следующих ориентиров:
-
Преобразование более 3000 ФГУП, в отношении которых отсутствуют законодательно установленные ограничения на приватизацию, в акционерные общества, казенные предприятия, учреждения, автономные учреждения (в случае внесения соответствующих изменений в законодательство), а также их реорганизация и ликвидация
-
Завершение приватизации федерального имущества, за исключением имущества, необходимого для выполнения государственных функций и полномочий, прежде всего миноритарных пакетов акций, которые не позволяют Российской Федерации как акционеру проводить активную политику в обществах (количество пакетов акций с долей РФ менее контрольной (50% + 1 акция) - более 1400 пакетов, из них с долей менее блокирующего пакета (25% + 1 акция) – более 700 пакетов)
-
При условии сокращения Перечня стратегических предприятий и акционерных обществ97, снятии ограничений на приватизацию федерального имущества - принятие решений об акционировании стратегических ФГУП.
Если все планы реализуются, дополнительные доходы государства от приватизации в 2012-2016 годах составят 6 трлн руб. Это в три раза выше прошлых оценок: 280-300 млрд рублей в 2012 году, до 1 трлн рублей – на три года, до 1,8 трлн рублей – до 2015 года.
Государство до 2017 года планирует полностью выйти из капиталов крупнейших компаний, в том числе ВТБ, «Роснефти» и «ИнтерРАО».
Предполагается полная продажа к 2017 году госдолей в банке ВТБ (сейчас у государства 75,5%), «Роснефти» (75,16%), «ИнтерРАО» (14,79%), «РусГидро» (около 60%), «Алросы» (50,93% у РФ, 32% – у Якутии).
Также правительство планирует полностью продать 100% «Совкомфлота», аэропорта «Шереметьево», «Зарубежнефти», ОЗК, «Россельхозбанка» и «Росагролизинга».
Планируется начать приватизацию «РусГидро» и «Роснефти» с 2012 года и оставить у государства «золотую» акцию в этих компаниях, а также в «Зарубежнефти», ОЗК и «Алроса». Также государство собирается продать свои 51,17% в «Аэрофлоте», но указывает на возможность дальнейшего косвенного участия в капитале перевозчика через государственный Пенсионный фонд. Правительство также предлагает снизить госдоли до 50% плюс одна акция в Объединенной авиастроительной корпорации (сейчас владеет 83%) и Объединенной судостроительной корпорации (100%) к 2017 году.
Кроме того, государство собирается снизить свою долю до 75% плюс одна акция в «Уралвагонзаводе» (сейчас владеет 100%), ФСК (79,11%), РЖД (100%) и «Транснефти» (78,1%). Акции последней могут быть проданы, начиная с 2012 года. На этот же год запланирована продажа 10% госкорпорации «Роснано»98.
Стратегические предприятия - федеральные государственные унитарные предприятия, осуществляющие производство продукции (работ, услуг), имеющей стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан Российской Федерации. В настоящий момент таких ФГУП насчитывается 514.
Стратегические акционерные общества - открытые акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности и участие Российской Федерации в управлении которыми обеспечивает стратегические интересы, обороноспособность и безопасность государства, защиту нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан Российской Федерации. В настоящий момент таких ОАО насчитывается 549.