2. Основные этапы фазы бизнес-планирования

Структуру отдельных планов бизнес-плана можно представить следующим образом:

• план маркетинга (определение уровня рыночной арендной платы, определение целевой ниши рынка, стратегия маркетинга, бюджет маркетинга, план работы с арендаторами);

• план управления эксплуатацией и системой сервиса объекта (определение содержания деятельности по эксплуатации и сервису, расчет расходов на эксплуатацию и сервис);

• организационный план (организационная структура управления объектом, основные функции подразделений и персонала, штатное расписание, календарный график реализации программы);

• финансовый план (планирование эффективного валового дохода, планирование денежных потоков, оценка эффективности, управление рисками, выводы).

Таблица 6 – Схемы разработки программ управления

Схема	Достоинства	Недостатки
разработка консалтинговой компанией	профессионализм и знание рынка высокий аналитический потенциал	недостаток практического опыта отсутствие гарантий реализации Программы
разработка спец. подразделением УК	профессионализм и знание рынка высокий аналитический потенциал ответственность за реализацию Программы
разработка управляющим или руководством УК	большой практический опыт ответственность за реализацию Программы	недостаточный аналитический потенциал недостаток времени
разработка силами заказчика управления	минимизация затрат полный учет собственных целей	отсутствие опыта по управлению недвижимостью недостаточный аналитический потенциал незнание рынка

Третью фазу – управление объектом можно представить следующим образом (рисунок 10).

2. Основные процессы фазы управления объектом недвижимости

Технология управления – это приемы, способы и порядок выполнения процесса управления в целом и в рамках составляющих его функций.

Механизм управления – сложная многоуровневая система, представляющая собой совокупность достаточного количества составляющих ее компонентов, с точки зрения внутренней законченности системы, и предназначенная, посредством совокупности методов и инструментов, форм, связей и отношений (горизонтальных и вертикальных, прямых и обратных, непосредственных и косвенных, промежуточных и конечных, всеобщих и локализованных), воздействовать на объект управления в соответствии с заданными целями и установками. Структура организационно-экономического механизма управления недвижимостью (рисунок 11).

2. Механизм управления недвижимостью

3. Основные экспертизы в сервейинге. Содержание экспертизы местоположения, правовой, технической, экономической, экологической и управленческой экспертиз.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических, экологических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано в сервейинге с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества. Рассмотрим более подробно содержание экспертиз в сервейинге.