-
Процесс управления
Процесс управления включает сбор, переработку и передачу информации, которая используется для выработки управленческого решения и заключается. Он состоит в целенаправленном переводе объекта управления из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемом некоторым лучшим образом. Следовательно, система управления – это совокупность элементов (подсистем), объединенных информационными связями и процессами, направленными на достижение некоторых целей. Процесс управления недвижимостью можно представить следующим образом (рисунок 8)
-
Схема процесса управления недвижимостью (трастовый цикл)
Дадим краткую характеристику основных фаз процесса управления недвижимостью.
Первая фаза. Разработка концепции или определение ключевых параметров управления объектом и включает в себя несколько этапов:
-
определение целей собственника и задач управления
-
краткая характеристика объекта и конкурентной среды
-
предварительный анализ ННЭИ
-
принципы и организационная форма организации управления
-
прогноз доходов и расходов
-
предварительная оценка эффективности проекта
А. Идентификация интереса собственника
Что Вы хотите, господин собственник?
-
Получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция)
-
Получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция)
-
Сохранение и увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции)
-
Использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Б. Формализация интереса собственника
Формулирование количественных показателей, отражающих меру реализации интереса собственника:
-
Стоимость объекта недвижимости к концу периода владения
-
Величина чистого арендного дохода
-
Уровень операционных издержек
-
Коэффициент операционных издержек
В. Описание и анализ объекта недвижимости
-
Правовой статус
-
Местоположение
-
Физические характеристики
-
Менеджмент и обслуживание объекта
-
Функциональное использование
-
Финансовое состояние
-
Выводы
Г.Анализ рынка
-
Общая характеристика рынка недвижимости
-
Анализ спроса (по секторам)
-
Анализ предложения (по секторам)
-
Анализ потенциальной конкуренции
-
Перспективы и тенденции развития рынка
Д. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
-
Описание алгоритма анализа
-
Отбор возможных функций использования
-
Формирование вариантов использования
-
Инвестиционный анализ вариантов
-
Выбор максимально продуктивного варианта функционального использования
Вторая фаза заключается в разработке бизнес-плана управления объектом. Бизнес-план состоит из следующих разделов: резюме, цели заказчика и задачи разработки программы, описание и анализ объекта недвижимости, анализ рынка недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, система планов (план маркетинга, план развития, план эксплуатации, сервиса и безопасности, организационный план, финансовый план). Основные этапы фазы бизнес-планирования отражены на рисунке 9. Разъясним наиболее сложные моменты схемы.
На этапе комплексной экспертизы проводятся следующие работы:
-
осмотр и обследование объекта (общие характеристики объекта и окружения);
-
юридическая экспертиза (правовой статус, регистрация прав, обременения);
-
техническая экспертиза (оценка физического состояния объекта и его элементов, заключение о необходимости усиления конструкций, замены оборудования и пр.);
-
экономическая и финансовая экспертиза (экономические параметры объекта – восстановительная стоимость, износ, налоги на имущество, арендные ставки, потенциальный уровень дохода, рыночная стоимость объекта…);
-
экспертиза системы управления и обслуживания клиентов.
