6. Принципы управления

Принципы управления – руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления. Принципы управления недвижимостью определяются системным подходом к управлению, также особенностями объекта и системы управления. К ним относятся следующие принципы:

1. Системность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

2. Целенаправленность – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

3. Целеполагание и целеосуществление. Применительно к каждому объекту управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую преследует субъект управления и достижению которой служит объект. При этом цель должна быть реальной, достижимой и определенной предельно конкретно, что придает работе здравый смысл и мобилизует усилия персонала на ее выполнение. Цели управления должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей управления, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

4. Пообъектность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого отдельного объекта недвижимости.

5. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта управления. В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

6. Профессиональная компетентность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания (персонал управляющей компании) должна владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ей обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг. Управляющей компании для обеспечения квалифицированного управления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы. В случае обнаружения несоответствия или неполноты знаний и опыта для управления конкретным объектом недвижимости или нестандартной ситуацией управляющая компания должна: в письменной форме уведомить об этом учредителя управления; предпринять все возможные меры для не нанесения ущерба возможными некомпетентными действиями учредителя управления, выгодоприобретателю и потребителям объекта управления; зафиксировать все свои действия в отчете с четким изложением ситуации, предпринятых шагов, использованных средств и результатов действий. Управляющая компания не должна оказывать услуги, выходящие за рамки профессиональной компетентности и пределы ее полномочий в соответствии с имеющимися у нее полномочиями, отраженным в договоре на управление

7. Документирование – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым деятельность по управлению недвижимостью должна сопровождаться обязательным документированием, т. е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации) оформленных в соответствии с требованиями ЕСПУН.

К документации по управлению относятся:

• описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

• материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридической, экономической) объекта;

• концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

• программа управления объектом;

• бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

• планы-графики работ по управлению;

• описания использованных управляющей компании процедур и их результатов;

• документы, описывающие взаимоотношения управляющей компании с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

• отчетность по управлению недвижимостью;

• другие документы.

Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков.

Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются управляющей компанией, исходя из:

• требований, предъявляемых учредителем управления;

• характера и сложности объекта управления;

• необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

Документы, создание которых прямо предусмотрено положениями ЕСПУН, включаются в состав документации по управлению в обязательном порядке.

Формы документов по управлению самостоятельно разрабатываются управляющей компанией и при необходимости согласуются с учредителем управления

8. Добросовестность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в обязательности оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

9. Конфиденциальность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач.

10. Профессиональное поведение – принцип управления недвижимостью, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

11. Принципы сервейинга (состав данных принципов представлен на листе 6 файла «Рисунки к темам. хls»)

12. Принцип иерархичности управления предусматривает вертикальное разделение управленческого труда, то есть выделение уровней управления и подчинение низших уровней высшим. Данный принцип учитывается при формировании организационных структур управления, построении аппарата управления, при расстановке кадров.

13. Организованность управленческих процессов. Процессы управления должны быть непрерывны, параллельны.

14. Активное отображение системой взаимодействия с внешней средой.

15. Использование информационных и обратных связей между элементами системы.

16. Оптимальность функционирования.

17. Разнообразие подходов к управлению.

18. Рациональное сочетание форм управления. Для объекта нежилой недвижимости должна быть выбрана оптимальная форма управления в зависимости от его структуры и целей управления.

19. Сопоставимость вариантов управленческих решений при их выборе. Для рассмотрения альтернативных вариантов управления нежилой недвижимостью их необходимо привести к сопоставимому виду.

20. Соответствие полномочий. Необходимо четко определить пределы полномочий управляющих в зависимости от типа объекта недвижимости и опыта сервейинговой компании, формы и механизмы контроля за качеством результатов управления, а также порядок взаимодействия управляющих и собственников при возникновении непредвиденных обстоятельств.

21. Принцип приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате квалифицированных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и представляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления.

22. Принцип экономической обоснованности управленческих решений, который говори о том, что управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов.

23. Принцип правовой регламентации управления. Экономико-правовое регулирование процессов управления объектами нежилой недвижимости, соблюдение нормативных актов, регламентирующих эти процессы, должны обеспечивать законность управления.

24. Принцип научной обоснованности системы управле­ния. Применение научных подходов и методов моделирования способствует повышению стабильности управления.

25. Принцип единства теории и практики управления. Любое управленческое решение в области функционирования и развития объекта недвижимости должно отвечать логике, принципам и методам управления и решать практические задачи.

26. Разделение собственности и управления – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

27. Принцип комплексности управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик (рисунок 6).