2. Основные этапы жизненного цикла недвижимости

28. Принцип сохранения и раз­вития конкурентных преимуществ объекта управления. Выявление технико-экономических особенно­стей объекта нежилой недвижимости позволит сформулировать стратегию его развития на ос­нове прогнозирования их изменения.

Все принципы управления тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Например, невозможно добиться четкого функционирования системы управления, игнорируя остальные принципы управления, так как нельзя обеспечить целенаправленную деятельность без иерархичности, профессионализма управления и т.д.

7. Методы управления

Методы управления – это способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. При помощи методов реализуются функции управления.

Методы управления многообразны, но их воздействие на каждого отдельного участника управления опосредовано мотивацией. В поведении людей важную роль играют потребности и интересы. Осознанные потребности побуждают к действию. Совокупность потребно­стей, на достижение которых направлена деятельность людей, определяет мотивационную направленность методов управления: экономических, ор­ганизационно-распорядительных и социально-психологических (рисунок 7).

2. Классификация методов управления недвижимостью

Экономические методы управления основываются на материальной мотивации клиентов, партнеров и персонала. Например, ориентацию на выполнение определенных показателей или заданий и вознаграждение за результаты работы в рамках управляющей компании; создание материальных стимулов, побуждающих участников управления к определенным действиям. Они используют такие инструменты как: арендная ставка, состав и стоимость предлагаемых услуг, стоимость недвижимости, планы и программы, договоры, штрафы, санкции, премии, взаимозачеты, тарифицирование услуг. Важное место занимают также формирование информационных баз данных, заработная плата, льготы, кредиты и субсидии, конкурсный отбор подрядчиков, конкурсная основа отношений персонала, эмиссия ценных бумаг, реклама и т.д.

Исполь­зование экономических методов управления недвижимостью связано с формированием плана работы и контролем за его осуществлением, а также экономическим стимулированием труда и участников управления, пре­дусматривающим поощрение за определенное количество и качество труда, и применение санкций за несоответствующее его количество и недоста­точное качество.

Административные или организационно-распорядительные методы и инструменты (основываются на властной мотивации) могут быть реализованы в отношении тех, на кого распространяется их юрисдикция; Как правило, они связаны с установлением рамок, запретов. Это: приказы, инструкции, распоряжения, документы устанавливающие состав прав и обязанностей работников. К ним относятся также календарные графики выполнения работ, технологические карты, схемы управления, организационные структуры, проектно-сметные документы и т.д.

В управлении эта мотивация играет весьма существенную роль. Она предполагает не только безусловное соблюдение иконок и нормативных актов, принятых на государственном уровне, но и четкое определение прав и обязанностей руководителей и подчиненных, при котором распоряжение руководителя обязательно для исполнения починенными. Несоблюдение этих отношений подчиненным влечет за собой применение санкций (замечание, выговор, увольнение и т.п.).

Под административными методами понимаются прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработка стандартных процедур и правил управления имуществом. В связи с тем, что основным атрибутом в данном случае является нормативный акт, то в отношении управления недвижимостью административные методы целесообразно не разделять на организационные и организационно-распорядительные и именовать организационно-правовыми (административными) методами управления.

Властная мотивация создает необходимые условия для организации и взаимодействия, а сами организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечить эффективную деятельность системы управления любого уровня на основе ее оптимальной организации. Эти методы охватывают организационное планирование, организационное нормирование, инструктаж, распорядительство и контроль. К организаци­онно-распорядительным методам на макроуровне можно отнести законодательные акты, которые регулируют права и обязанности объектов управ­ления и создают рамочные условия для функционирования предприятий. Властная мотивация, заложенная в основу организационно-распорядительных методов, опирается на возможность принуждения.

Однако, как показывает практика, применение только материальных и властных мотиваций не позволяет в полной мере мобилизовать творче­скую активность персонала и каждого работника на постижение целей ор­ганизации. Для достижения максимальной эффективности управления необхо­димы духовные мотивации, на которые опираются социально-психологи­ческие методы управления. Морально-психологические методы управления (основываются на нравственной мотивации); они используют социальные опросы; консультационно-координационные советы; улучшение имиджа компании и персонала, уровень престижности места недвижимости, повышение комфортности, благоустройство, акции по организация досуга; дух коллективизма и т.п. С помощью этих методов воздействуют пре­имущественно на сознание работников, на социальные, этические, религи­озные и другие интересы людей и осуществляют моральное стимулирова­ние трудовой деятельности. Моральная мотивация отличается особой сложностью и тонкостью. Ее конечный эффект определить трудно, но ее результаты весьма значительны.

Методы управления воздействуют обычно комплексно на все перечисленные виды мотивов, поэтому не следует про­тивопоставлять эти методы друг другу, подразделяя их на главные и вто­ростепенные. Напротив, их надо рассматривать в единстве и взаимосвязи, ибо только их комплексное использование способствует оптимальному достижению поставленных целей.

Перейдем теперь к более подробному рассмотрению основных групп методов и инструментов управления на соответствующих уровнях управления. При этом будем выделять следующие уровни управления:

• государственный (макроуровень),

• муниципальный,

• частный уровень (уровень собственника недвижимости).

Экономические методы применяются на всех уровнях управления: макроуровне, на микроуровне и на уровне отдельного района.

Экономические методы на макроуровне выступают как государст­венное регулирование. Оно охватывает разработку прогнозов и нацио­нальных программ, госзаказов, налоговую, ценовую, инвестионную и фи­нансово-кредитную политику государства. Государство в современных ус­ловиях вынуждено регулировать экономическое развитие страны. Этого требуют уровень развития производства, научно-технический прогресс, охрана природы. Поэтому государство привлекает крупные научные цен­тры и университеты к разработке прогнозов на перспективу (15-20 лет) по наиболее актуальным проблемам. Данные этих прогнозов имеют ориенти­рованный характер, но они позволяют выработать стратегию государства на перспективу, а в необходимых случаях приступить к разработке и реа­лизации национальных программ.

Принимая государственную программу, правительство страны обыч­но определяет цели и приоритеты экономического развития и стимулирует их достижение с помощью государственных заказов, налоговых льгот, ин­вестиций, льготного кредитования, дотаций и цен.

Однако главным инструментом государственного регулирования можно считать госзаказы, выдаваемые в рамках национальных программ. Они гарантируют, как правило, высокие цены, сбыт продукции, обеспечи­вая при этом достаточно высокий уровень прибыли.

Важным экономическим методом, используемым на уровне управления управляющей организацией, является коммерческий расчет. Он предусматривает покрытие расходов доходами и получение прибыли от результатов управленческой деятельности.

Использование экономических методов управления в целях индиви­дуальной мотивации трудовой деятельности работников проявляется при оплате труда. Существуют две основные формы оплаты труда: повремен­ная и сдельная. Повременная оплата труда зависит от отработанного времени и оп­ределяется обычно фиксированной величиной в виде месячного оклада, размер которого на государственных предприятиях определяется в соот­ветствии с 18-разрядной тарифной системой, а на приватизированных предприятиях оговаривается при заключении контракта о найме на работу. При сдельной форме оплаты труда вознаграждение ставится и пря­мую зависимость от выполненной работы.

Для усиления заинтересованности персонала в результатах работ в организации используется премиальная система. При этом размер и поря­док выплаты премиального вознаграждения увязываются обычно с резуль­татами работы, выраженными важнейшими экономическими показателя ми: объемом произведенной продукции, объемом товарооборота, размером полученной прибыли или дохода т.п.

В акционерных обществах все большее применение получает Прак­тика участия в прибыли путем распространения части акций среди работ­ников предприятий, что должно усиливать заинтересованность персонала в результатах работы предприятия.

Организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечить эффективную деятельность системы управления любого уров­ня на основе ее научной организации. Организационно-распорядительные методы подразделяются на две большие группы: на методы организационного и методы распо­рядительного воздействия.

К методам организационного воздействия относятся: правовые мето­ды, организационное нормирование, организационное стимулирование и инструктаж. Правовые методы охватывают законодательные акты, создающие рамочные условия для работы предприятий (законы РФ, указы постанов­ления и т.п.) и созданные на их основе документы (устав предприятия, по­ложения о подразделениях и службах и др.).

Для организационного нормирования используются:

• номенклатурно-квалификационные нормативы (параметры ма­териалов, покупных деталей и т.п.);

• технические и чертежные стандарты и нормали;

• организационно-структурные нормативы (организацион­ные

• структуры, типовые схемы управления и т.п.);

• оперативно-календарные нормативы, регламентирующие про­текание производственных процессов;

• административно-организационные нормативы (правила внут­реннего распорядка, правила найма и т.п.).

Организационное стимулирование охватывает перемещение в долж­ности, предоставление дополнительных полномочий и т.д.

Инструктирование предполагает написание и использование мето­дических указаний и инструкций, а также проведение организационного инструктажа.

Организационный инструктаж: необходим специалистам и служа­щим в системе управления для оказания им помощи в устранении трудно­стей, возникающих в процессе реализации управленческих решений.

Методы распорядительного воздействия – это своевременная выда­ча распоряжений основным, вспомогательным и обслуживающим подраз­делениям предприятия. Основными методами распорядительного воздействия являются приказы, распоряжения, указания, разъяснения.

Социально-психологические методы включают разнообразный арсенал способов и приемов, разрабатываемых социологией, социальной психологией, психологией личности, психологией труда и другими науками, и |изучающими человека и межличностные отношения.

Социально-психологические методы управления используются ре­шения следующих задач: оптимального подбора и расстановке кадров; наиболее рационального формирования персонала; регулирования личностных отношений в коллективе; повышения эффективности стимулирования деятельности работников; повыше эффективности воспитатель­ниц работы в коллективе; укрепление дисциплины; рационализации трудовыхx процессов. Для практического решения этих задач на предприятиях создаются социально-психологические службы (отделы, группы, бюро, лаборатории).

К социально-психологическим методам можно также отнести откры­тое и включенное наблюдение. Анкетирование и тестирование работников предприятия позволяют выявить их индивидуальные особенности, склон­ности, черты характера, что дает возможность использовать каждого ра­ботника на той работе, где он может принести максимальную пользу пред­приятию и, в свою очередь, получить удовлетворение от своей работы.

Экономические, организационно-распорядительные и социально-психологические методы тесно связаны между собой, дополняют друг дру­га и вместе составляют единую систему методов управления.

Особенность государственного управления в рассматриваемой нами сфере заключается в том, что государство регулирует процессы, проис­ходящие на рынках недвижимости в целом. Оно действует в значительной мере по правилам рыночной экономики, что требует существенного по­вышения эффективности системы управления экономикой, в том числе в сфере использования государственного и муниципального имущества, ко­торую государственные и местные органы власти имеют возможность ре­гулировать непосредственно.

Государственное административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения, разреше­ния, такие как создание нормативной базы, регулирующей функционирова­ние рынков недвижимости, контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм, отбор и удостоверение статуса участников рынка нежилой недвижимости путем лицензирования, регистрации и т. д.

Экономические методы в сфере государственного управления иму­ществом заключаются в его целенаправленном воздействии на имущест­венные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредст­вом кредитно-денежной, бюджетной, налоговой и таможенной политики. Также к экономическим методам управления относится создание государством целевых программ.

Управление государственным имуществом в Российской Федерации осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном, муници­пальном.

При этом субъектами управления выступают Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, юридические и физические лица. Управление государственным имуществом представляет собой управлен­ческую деятельность в интересах государства, связанную с установлением правил, условии использования государственного имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления.

В целях обеспечения эффективного управления, распоряжения и ра­ционального использования государственной собственности полномочия по управлению им государство делегирует органам местного самоуправления (муниципалитетам). Таким образом, объектом муниципального управления является государственное и муниципальное имущество.

В отношении муниципального управления административные методы представляют собой управленческую, деятельность, направленную в интересах местного сообщества и связанную с установлением правил и условий использования муниципального имущества.

В управлении муниципальной собственностью, в частности нежилой недвижимостью, исследователи выделяют два уровня управления. Первый уровень связан с управлением всем комплексом муниципальной собствен­ности. Здесь муниципалитет должен принять решение относительно способа использования того или иного объекта муниципальной собственности исходя из текущих и долговременных преимуществ того или иного способа. На втором уровне управления решается вопрос о непосредственном управле­нии тем или иным объектом, например о финансовой, кадровой, маркетинго­вой политике муниципального предприятия, применении организационных, экономических и социально-психологических методов управления и т. п.

Субъектом муниципального управления являются органы местного самоуправления, призванные воплощать волю и желание населения территориального образования. Они не входят в систему органов государствен­ной власти и действуют независимо от них в рамках собственной компетен­ции, установленной законодательством.

К экономическим методам муниципального управления относятся учет распределения доходов от использования государственного и муниципального имущества и финансирование деятельности по управлению данным имуществом. Главной целью регулирования доходов от использования имущества и

финансирования деятельности по управлению имуществом является снижение нагрузки на расходную часть бюджета и увеличение поступлений в бюджет.

В соответствии с законами Российской Федерации государство может делегировать полномочия по управлению принадлежащей ему недвижимой собственностью органам местного самоуправления (муниципалитетам). Та­ким образом, к объектам муниципального управления относятся не только объекты муниципальной собственности, но и передаваемые в муниципальное управление объекты государственной собственности.

В общем случае управление государственным или муниципальным имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства или местного сообщества, связанную с установлением правил и условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления, в том числе и социально ориентированных.

Таблица 4 – Классификация методов и инструментов управления недвижимостью на государственном и муниципальном уровнях управления

Возможные инструменты
1 Экономические методы управления
1.1 Экономические регулирующие методы управления
купля-продажа земельных участков и объектов недвижимости	система передачи прав на застройку с выделением резервных зон и зон застройки; отчуждение (продажа, сдача в аренду) земельных участков и недвижимости, находящихся в муниципальной собственности на основе торгов, аукционов с рядом обязательных к выполнению условий
аренда земельных участков и объектов недвижимости	регулирование сроков предоставления земельных участков и недвижимости в аренду (например, в зависимости от функционального назначения земельного участка или от месторасположения земельного участка); предоставление права аренды земельного участка на долгий срок (долгосрочная аренда); аренда земельных участков как преимущественная форма землепользования
стоимость земли	установление в качестве обязательной базы для всех операций с недвижимостью рыночной стоимости земельного участка; нормативная цена земли; дифференциация стоимости земли в зависимости от коэффициентов ценности территорий по зонам градостроительной ценности
условия собственности и других вещных прав на земельные участки и недвижимость:	установление общественной собственности на землю как огромный стимул развития социальной сферы; ограничения передачи вещных прав (собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения и др.) для отдельных категории физических и юридических лиц; предоставление земельного участка в собственность, владение, пользование после утверждения проекта его развития; постадийная передача вещных прав на земельные участки и недвижимость (к примеру, первая стадия – предварительное согласование места размещения объекта, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, оформление акта резервирования земельного участка; вторая стадия – передача в собственность объекта при условии утвержденного проекта)
государственный земельный кадастр и кадастр недвижимости	сбор, учет, обработка и анализ кадастровой информации, ее хранение, разработка рекомендаций по изменению правового состояния земли, выдача информации пользователям; мониторинг землепользования; система мероприятий и наблюдений за состоянием земельного фонда
платежи за землю (налоги, арендные ставки, штрафы, льготы и др.)	платежи в виде арендной платы за землю и сдаваемые коммерческим структурам в аренду нежилые помещения; дифференциация ставок налога и арендных ставок за земли (за земли муниципальной собственности); установление единого налога на недвижимость; введение разового налога на застройку; введение дополнительных налогов на новое строительство; установление льгот (например, при предоставлении в аренду участков земли под строительство жилья для молодежи и престарелых и др.); установление в качестве базы для любых операций с недвижимостью рыночной стоимости, существующей на момент оценки; начисление штрафов за ненадлежащее использование земельного участка; введение разовых сборов за ущерб, причиненный в результате развития земельного участка; другие санкции за нерациональное использование участков; освобождение граждан от уплаты земельного налога и арендной платы в части, зачисляемой в местный бюджет; плата сверх земельного налога за право заключения договора аренды земли, в зависимости от срока договора и месторасположения земельного участка
бюджетно-налоговые регуляторы	установление хозяйствующим субъектам льгот по уплате налогов; предоставление хозяйствующим субъектам льготных условий пользования ресурсами, находящимися в муниципальной собственности; предоставление хозяйствующим субъектам налоговых кредитов; регулирование надбавок и тарифов, и утверждение программ организации коммунального комплекса для реализации программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования; изменение ставки налога на прибыль, подоходного налога с физически лиц; введение льгот для отдельных категорий хозяйствующих субъектов (например, освобождение малых предприятий от уплаты авансовых платежей в начале квартала)
различные планы и программы развития города и его территории	стратегический план развития города; план развития городской инфраструктуры; план землепользования и застройки территории города; программа развития жилищно-коммунального комплекса; введение для хозяйствующих субъектов различных сборов на местные нужды (налог на рекламу, сбор на нужды образовательных учреждений, лицензионные сборы за право предпринимательской деятельности на территории города, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и др.); дотации на эксплуатацию жилищного фонда; возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию, отпускаемую местному населению, капитальный и текущий ремонт жилого фонда и благоустройство городских территорий; регулирование уровня тарифов на транспорте; частичная компенсация расходов по строительству жилья в жилищно-строительных кооперативах
различного рода кредиты и субсидии	ипотечное кредитование; предоставление жилищных субсидий; кредитование инвестиционно-строительной деятельности
1.2 Экономические методы прямого участия
разработка, утверждение проектов, связанных с развитием территории крупного города
размещение на конкурсной основе средств местного бюджета для финансирования проектов развития территории (размещение указанных средств осуществляется на возвратной и срочной основах, с уплатой процентов за пользование ими в размерах, определяемых нормативно-правовыми актами о местных бюджетах)
закрепления в муниципальной собственности соответствующей части акций создаваемого акционерного общества, которые реализуются через определенный срок на рынке ценных бумаг с направлением выручки от реализации в доходы местных бюджетов
эмиссия муниципальных ценных бумаг с целью привлечения средств на развитие территории города
вовлечение в инвестиционно-строительный процесс приостановленных строек и объектов муниципальной собственности
предоставление органами местного самоуправления на конкурсной основе муниципальных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств местных бюджетов
муниципальный заказ (муниципальное образование выступает как заказчик целого комплекса товаров, работ и услуг и является привлекательным деловым партнером для хозяйствующих субъектов)
финансирование жилищно-коммунального хозяйства и транспорта из местного бюджета
формирование в составе местного бюджета – бюджета развития территории
2 Административные методы управления
законодательное регулирование оборота земельных участков	система нормативно-правовых актов, регламентирующих правила отвода, изъятия земли; выдача разрешений на строительство, согласование землеустроительной и проектной документации; изъятие земельного участка у субъекта вещных прав муниципалитетом; при условии нерационального использования земельного участка, использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; неуплате обязательных платежей за землю; использовании земельного участка не по целевому назначению; неосвоения земельного участка в соответствии с разработанной и утвержденной проектно-сметной документацией в течение определенного срока; в связи с пользование земельного участка с нарушением его границ, определенных документами и др.; обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью; государственное регулирование выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов; обязательная экспертиза проектов строительства и реконструкции; запреты на строительство на определенных территориях (например, за пределами границы роста города); установление преимущественного права муниципалитета на приобретение любого недвижимого имущества с выплатой собственнику компенсации, предусмотренной законом; мониторинг реализации программ развития территории города (организации коммунального комплекса и т.д.); контроль за соблюдение Градостроительного и Землеустроительного законодательства
санкции за нарушения	ответственность за нарушение правил охраны, использования и реставрации памятников истории и культуры; ответственность за нарушение правил застройки; ответственность за причиненный вред в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по развитию земельного участка
нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность	генеральный план развития города; различные градостроительные документы; строительные нормы и правила; нормы энергосбережения, в соответствии с которыми организуется работа по внедрению в строительство энергосберегающих конструкций и оборудования; другие нормативно-правовые документы, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность
нормативно-правовые акты, устанавливающие состав прав и обязанностей субъектов развития территории города	устав города; нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы территориального общественного самоуправления; правила землепользования и застройки
защита интересов субъектов развития территории города
выдача лицензий на занятие определенными видами деятельности
установление границ системы коммунально-бытового обслуживания города – ограничения на расширение социальной и коммунальной инфраструктуры города (например, водоснабжения, канализации, дорог, школ, парков) в границах определенных зон
передел муниципального земельного фонда
развитие инфраструктуры
резервирование муниципальных зданий
разработка правил зонирования (землепользования и застройки)	зонирование вредных воздействий; производственно-техническое зонирование; финансовое зонирование; проектное зонирование; исключающее зонирование (ограничение границ роста квартала, города, границ городского хозяйства); включающее зонирование
договорная основа отношений хозяйствующих субъектов	договор об условиях строительства; договор об отчислениях средств на развитие инфраструктуры города; договор аренды земельных участков; договоры купли-продажи земельных участков с юридическими и физическими лицами; договор на управление объектом недвижимости; договор на развитие объекта недвижимости; договор на развитие отдельных участков территорий;
ограничение выдачи разрешений на строительство
3 Морально-политические
участие представителей хозяйствующих субъектов и населения в работе представительного и консультативно-совещательных органов местного самоуправления
информирование местного населения и бизнес-сообщества о стратегии комплексного социально-экономического развития муниципального образования и приоритетах органов местного самоуправления в управлении развитием территории города
содействие в формировании самоорганизованных групп населения

Таблица 5 – Методы и инструменты управления на частном уровне (уровне собственника недвижимости)

1. Административные или организационно-распорядительные (основываются на властной мотивации) могут быть реализованы в отношении тех, на кого распростаняется юрисдикция; Как правило связаны с установлением рамок, запретов

Приказы, Инструкции, Распоряжения, Документы устанавливающие состав прав и обязаностей работников, Календарные графики выполнения работ Технологические карты, Схемы управления, Оргазационные структуры, Проектно-сметные документы и т.д.

2. Экономические методы управления (основываются на материальной мотивации)

арендная ставка, состав и стоимость предлагаемых услуг, стоимость недвижимости, планы и программы, договоры, штрафы, санкции, премии, взаимозачеты, тарифицирование услуг, формирование информационных баз данных, заработная плата, льготы, кредиты и субсидии

3. Морально-психологические методы управления (основываются на нравственной мотивации)

социальные опросы; консультационно-координационные советы; улучшение имиджа, престижности места, недвижимости, повышение комфортности, благоустройство, акции, организация досуга, дух коллективизма