4. Инфраструктура профессионального управления недвижимостью

Инфраструктура профессионального управления недвижимостью представляет собой совокупность организаций, не являющихся прямыми участниками управления, но обеспечивающих выполнение данных функций путем предоставления услуг, необходимых для эффективного управления недвижимостью. Инфраструктура профессионального управления включает в себя:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

• консалтинговые фирмы;

• риэлтерские компании;

• кредитные организации;

• рекламные агентства;

• юридические службы;

• оценщиков;

• профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;

• кадровые агентства;

• высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации и т. д.

Все элементы инфраструктуры выполняют свои специальные функции по обеспечению взаимодействия между основными участниками профессионального управления недвижимостью: собственниками, сервейинговыми компаниями, арендаторами (пользователями объектов недвижимости), подрядными эксплуатирующими организациями, девелоперами и т. д. Круг этих функций достаточно широк и стандартен, чтобы подробно на них останавливаться. В то же время целесообразно остановиться на рассмотрении ряда важнейших функций инфраструктуры управления недвижимостью.

5. Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.

Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа пуб­ликаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: [27]-[29], отечественных: [4], [5], [6] [11], [13], [18], [19], [21]-[25], [31].

По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге [2, 3]. Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.

Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин [5], [6], В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина [18], П. Г. Грабовый [25], [26], [31], С. В. Грибовский [7], О.Л. Крымина[13], Е.И. Тарасевич [20], так и зару­бежных: Д. Фридман, [27], Г. Харисон [28], Д. Цукерман [29].

Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:

• управление им как физическим объектом;

• управление им как коммерческим объектом, рекомбинирование прав;

• управление объектом недвижимости как системой.

Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации [19]. В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).

Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.

Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта [31].

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления

Виды	Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла	Управление замыслом (наилучшее использование земли)
	Управление проектированием объекта
	Управление строительством
	Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)
	Управление потреблением — процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг
	Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией
	Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией
	Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды
	Управление сносом, захоронением и утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования)	Управление жилыми домами
	Управление гостиницами
	Управление офисными и административными объектами
	Управление зданиями и сооружениями производственного назначения
	Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций
	Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений
	Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций
	Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов
	Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами)
По уровню управления	Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости
	Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости
	Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом
По подходу к решению задач управления	Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости
	Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов
По виду деятельности	Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание
	Управление движением финансовых ресурсов
	Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис
	Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости
	Управление персоналом
	Управление рисками

На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих во­просы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка [12], [19].

Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов [2], большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых [3]. При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами [16]. Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны [18]. Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги? [13]

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.

Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения. [20]

Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее [22].

Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера [10] деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.

Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью

Наличие сети специализированных исследовательских, консалтинговых фирм, активное использование услуг профессиональных консультантов повышает обоснованность управленческих решений и снижает издержки по содержанию системы управления недвижимостью (в том числе путем сокращения численности работников, занятых в системе органов управления). В этом случае основные участники процесса управления недвижимостью делегируют специализированным организациям функции, связанные с мониторингом и анализом рынка, проведением технической экспертизы объекта недвижимости, разработкой и оценкой программ управления объектом недвижимости.

Обладающие квалифицированными специалистами консалтинговые компании являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках системы профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;

• юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т. д.);

• техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик объекта, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа объекта и т. д.);

• определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

• разработка и оценка программ управления тем или иным объектом недвижимости;

• рекомендации по формированию арендной политики;

• кадровый аудит и подбор персонала;

• разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;

• подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;

• разработка проектов развития недвижимости;

• непосредственное управление развитием недвижимости и другие.

Практический опыт профессиональных консультантов позволяет дать ответ на любые вопросы: от глобальных - по наиболее эффективному функционированию объекта, до частных - по необходимому количеству персонала и т. д. Консультационные услуги могут предоставляться как в комплексе, так и по отдельным группам, с различным уровнем детализации. Это может быть экспресс-анализ представленной программы управления объектом, в результате которого клиент получает ее подтверждение или, наоборот, выявление ее проблемных мест. Это может быть проект наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (подробный вариант - для инвесторов и краткий, технологический - для собственных нужд). Это может быть абонентское обслуживание с постоянным консультированием по возникающим вопросам.

Результатом консультирования является оформленный по единым стандартам отчет с подробными приложениями. Например, отчет по оптимизации организационной структуры сервейинговой компании сопровождается схемой взаимодействия и положениями об ее основных службах, техническая экспертиза - рекомендациями по проведению текущего и капитального ремонта, контракт на управление - формами ежемесячной отчетности сервейинговой компании и т. д.

Опыт показывает, что привлечение независимых консультантов, знакомых с управлением и имеющих непосредственный доступ к соответствующему персоналу, информации и переписке, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным консультантом, которому доверяют обе стороны (собственник и сервейинговая компания, сервейинговая компания и подрядная организация, сервейинговая компания и арендатор объекта недвижимости и т. д.), может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.

Бизнес-модели управления недвижимостью

Бизнес-модель управления	Особенность модели	Перечень задач, которые может решать управляющая компания	Документальное оформление отношений между заказчиком и управляющей компанией	Пример данной модели
Полное управление	Часто управляющая компания сдает эксплуатацию и клининг в субаренду, а сама сосредотачивается на клиентской части. Профиль работы управляющей компании может меняться при работе с разными клиентами. Компания, предоставляющая только эксплуатацию и поддержание клиентских отношений, по желанию заказчика может взяться за разработку концепции развития	Контроль на этапах проектирования и строительства; Ввод объекта в эксплуатацию; Техническая эксплуатация объекта; Поиск арендаторов и сдача помещений в аренду; Ведение договоров аренды; Охрана объекта; Уборка объекта	Договор подряда или доверительное управление	Управление бизнес-центром
Управление объектом, на котором заказчик организует собственный бизнес	Объект не сдается в аренду, поэтому полностью отсутствует клиентская часть (отношения с арендаторами). Собственник не доверяет управляющей компании управление финансовыми потоками.	Техническая эксплуатация здания, Охрана объекта; Уборка объекта Мотивация любой модернизации перед собственником, Полный отчет за средства на эксплуатацию, выделенные заказчиком,	Договор подряда	Управление объектами недвижимости, на которых один или несколько собственников организуют собственный бизнес
Управление жилой недвижимостью	Отсутствует клиентская часть (отношения с арендаторами). Деятельность управляющей компании направлена на снижение в будущем эксплуатационных расходов.	Поддержание стоимости объектов доступными средствами, Техническая эксплуатация здания, Охрана объекта; Уборка объекта	Договор подряда или доверительное управление	Массовая застройка, бизнес-класс и элитные дома (многоквартирные), де-люкс – клубные дома (не боле 20 квартир), коттеджи и таун-хаусы.
Гарантия стабильности	Данную модель представляют западные управляющие компании, которые предлагают заказчику нематериальные активы – свое имя и гарантии качества. Эксплуатация сдается в субаренду местным управляющим компаниям	Организация технических работ; Гарантия своей репутацией качества проводимых эксплуатационных работ, Создание и поддержание концепции, Взаимодействие с арендаторами	Договор подряда или доверительное управление	Любые объекты недвижимости
Инвестиции в развитие объекта заказчика	Участие своими средствами в улучшении свойств управляемого объекта, в результате доход от коммерческого решения как интеллектуального продукта и от вложения финансов суммируется.	Контроль на этапах проектирования и строительства; Ввод объекта в эксплуатацию; Техническая эксплуатация объекта; Поиск арендаторов и сдача помещений в аренду; Ведение договоров аренды; Охрана объекта; Уборка объекта	Договор подряда или доверительное управление	Коммерческие объекты недвижимости (доходные)
Управление отдельными помещениями в здании	Многие агентства, занимающиеся арендой квартир, также обозначают свою деятельность как управление недвижимостью	Контроль за эксплуатацией, осуществляемой другой компанией; Отдельная сторона – доверительное управление жилой недвижимостью, квартирами	Договор подряда или доверительное управление	Жилая и нежилая недвижимость