3. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

Процесс определения фактического состояния объекта недвижимости. Результирующим показателем является оценка фактического физического износа как базовой характеристики утраты первоначальной полезности. Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяется реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта. Целью экспертизы является получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

• основания – с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

• строительных конструкций – фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

• инженерного оборудования: водопровод и канализация – трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление – трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение – трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную в дальнейшем эксплуатацию сооружения. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое либо негодное состояние конструкций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восстановлению, а также устранению иных неисправностей.

При проведении технического обследования необходимо получить доступ к следующей технической документации по объекту:

• план участка;

• технические паспорта на здание и оборудование (котлы, лифты, краны);

• геодезическая съемка;

• поэтажные планы;

• проектно-сметная документация;

• акты приемки объекта от строителей;

• схемы внутренних сетей: водоснабжение, канализация, центральное отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, элеваторный узел, распределительный щиток, сигнализация, телефонная связь;

• схемы подземных коммуникаций;

• экспликация колодцев;

• исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;

• акты предыдущих технических экспертиз объекта;

проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ.

(Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения: Учеб. пособие. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - с. 16.)

В том случае, если техническая документация на объект частично или полностью утеряна, следует принять все меры по ее восстановлению через соответствующие службы.

На основе этих данных можно спрогнозировать расходы, связанные с проведением ремонтных работ. Эти данные понадобятся и при оценке рыночной стоимости объекта.