3. Предмет управления

Предмет управления – это управленческие отношения, которые реализуются как информационные связи при организации движения объекта и управления им. Эти связи возникают между субъектами-участниками управления, возможный состав которых по фазам жизненного цикла объекта управления можно представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Возможный состав субъектов-участников управления недвижимостью по фазам жизненного цикла объекта

Фазы жизненного цикла / Участники жизненного цикла недвижимости	1 фаза (создание)	2 фаза (эксплуатация)	3 фаза (ликвидация)
Инвестор	+
Заказчик (девелопер)	+
Проектировщик	+		+
Застройщик	+		+
Подрядчик	+	+	+
Органы государственного и муниципального управления	+	+	+
Кредитор (банк и др.кредитные организации)	+	+	+
Риэлтер	+	+	+
Пользователи услуг (клиенты: арендаторы, наниматели)		+	+
Управляющая компания	+	+	+
Страховая компания	+	+	+
Собственники недвижимости	+	+	+
Поставщики	+	+	+

4. Цели управления

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления. Цель – это будущее желаемое состояние объекта или системы управления в целом. Целью управления системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми параметрами и необходимой экономической надежностью.

В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

В зависимости от сложности объекта и с учетом временных ограничений его функционирования цель может дифференцироваться: выделяется основная цель системы (миссия) и частные. Частные цели определяют смысл существования отдельных элементов системы. Вместе, основная и частные, цели образуют матрицу целей или дерево целей.

При определении миссии (роли) управления недвижимостью необходимо ответить на несколько вопросов:

• Что представляет собой Ваш бизнес?

• Кто Ваш клиент?

• Что представляет ценность для клиента?

• Чем будет Ваш бизнес?

• Чем должен быть Ваш бизнес?

Поиск ответов на, казалось бы, простые вопросы – одна из самых сложных задач, когда-либо встречавшихся перед компанией. Преуспевающие корпорации постоянно ставят перед собой эти вопросы и старательно ищут на них ответ. Миссия системы управления недвижимостью определяется пятью основными элементами (рисунок 4):