!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

третьи лица. - Б. X.) вправе доверять тому, что записано в поземель­ ной книге»2.

Как свидетельствует история правового регулирования оборота недвижимости, законодатель, принимая во внимание значение недви­ жимости как одного из важнейших социально-экономических благ и ее ценность, стремится устанавливать соответствующий режим не­ движимого имущества, обеспечивающий устойчивость оборота и ин­ тересы его участников, а также государства.

Восстановление в законодательстве Российской Федерации уп­ раздненного в первые годы советской власти деления вещей на дви­ жимые и недвижимые потребовало установления особого правового режима оборота недвижимого имущества3.

Значение недвижимости как одного из важнейших экономиче­ ских благ, служащих удовлетворению многогранных (материальных и духовных) потребностей человека и общества в целом, ее значитель­ ная ценность обуславливают необходимость закрепления особых правовых норм, призванных обеспечивать нормальное функциони­ рование цивилизованного рынка недвижимости, и оправдывают эти нормы.

В целях обеспечения стабильности гражданского оборота не­ движимости, интересов его участников, а также публичных интересов установлены специальные требования к оформлению сделок с недви­ жимым имуществом, отличающиеся от общих требований, предъяв­ ляемых к форме сделок. Исторически законодательство об обороте недвижимости развивалось именно в этом направлении4.

2 Там же. С. 201.

3 Одним из важнейших элементов правового режима объектов недвижимости, установленного Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 27 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем - Закон о регист­ рации), признана государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

За истекшие восемь лет действия Закона о регистрации (с 30 января 1998 г.) законодатель многократно обращался к нему, подвергая корректировке, внося в него дополнения и изменения. Только в 2004 г. закон подвергался изменениям шесть раз. Лишь немногие его нормы сохранили первоначальную редакцию.

Несмотря на столь частые корректировки, направленные, естественно, на совершенствова­ ние данного закона, в цивилистической доктрине и правоприменительной практике отдельные его нормы толкуются неоднозначно, являясь предметом оживленного обсуждения. Некоторым из них, имеющим научное и практическое значение, посвящена настоящая статья.

4 Подчеркивая особую важность определения момента перехода вещного права к приобретателю, К. П. Победоносцев утверждал: «Определить минуту этого перехода весьма важно, особенно в отношении недвижимого имущества и преимущественно в отношении поземельной собственно­ сти... оттог о у всех образованных народов признано было необходимым установить искусствен­

73

Вопросы приобретения права собственности по договору

Сделки с недвижимостью должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторона­ ми. Несоблюдение установленной формы договора влечет его недей­ ствительность (ст. 550, 560, 651, п. 2 ст. 1017 ГК). Правило о заключе­ нии договора путем обмена документами посредством телеграфной, телетайпной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК) неприменимо при заключении, например, договора продажи земельного участка, жилого дома, отчуждения или аренды предприятия.

Требование оформления подлежащего регистрации договора путем составления одного документа вполне естественно, и едва ли у законодателя в отношении формы такого договора имеется альтерна­ тива. Нельзя не учитывать и саму технику регистрации: государствен­ ная регистрация сделки, а также права собственности, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надпи­ си, проставляемым на оригинале документа, в котором выражено со­ держание сделки (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в редакции Постановления Правительства РФ от 12 ноября 2004 г., № 627)5. По указанным техническим соображениям, думается, одним документом должны оформляться подлежащие регистрации договоры с недвижи­ мым имуществом и при отсутствии в соответствующих нормах подоб­ ного требования: договор дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), до­ говор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущест­ ва под выплату ренты (ст. 584 ГК).

Сделки с недвижимым имуществом с нарушением установлен­ ной простой письменной формы в виде единого документа являются ничтожными. Такие сделки не порождают юридических последствий, на которые рассчитывали заключившие их лица; они не могут быть исцелены (санированы).

Правило п. 2 ст. 165 ГК, устанавливающее в виде исключения признание судом действительной сделки, совершенной с нарушением

ной - формы сделки: ст. 550 ГК подобного исключения из установлен­

ные признаки для удостоверения перехода недвижимой собственности. С этой целью приобрете­ ние ее совершалось публично» (Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 308).

5 СЗ РФ. 2004. № 47. Ст. 4652.

74

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

ного ею общего правила не знает. Исключения же из общих правил, как известно, не могут предполагаться и толковаться расширительно.

Неприменимо к сделкам с недвижимостью и правило п. 1 ст. 162 ГК, согласно которому в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются возможности приводить письменные и другие доказательства. В этом случае, при отсутствии иных пороков, сделка не признается недействительной; возникают лишь затруднения в доказывании факта совершения и содержания (условий) сделки, причем нельзя исключать возможность доказывания факта заключе­ ния и содержания сделки. Другое дело - заключение с нарушением формы сделки с недвижимостью: во-первых, императивные нормы ст. 550, 560, 651, 658 ГК исключают всякую возможность доказывания факта заключения договора; во-вторых, нормы ст. 550, 560, 651, 658 о форме сделки с недвижимым имуществом представляют собой случаи, о которых говорится в п. 2 ст. 162 ГК, и, в-третьих, эти нормы следует признать специальными по отношению к правилу п. 1 ст. 162 ГК, а следовательно, действует правило - lex specialis derogat legi generali.

В случаях, прямо предусмотренных законом, сделки с недвижи­ мостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 2 ст. 339, 584 ГК). Так как нотариальное удостовере­ ние относится к форме договора, это действие должно предшество­ вать регистрации, и для осуществления последней должен быть пред­ ставлен нотариально удостоверенный договор. Это положение отно­ сится как к случаям, когда нотариальная форма установлена законом, так и к случаям, когда она предусмотрена соглашением сторон, хотя бы для данной сделки такая форма по закону не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

II

Действующая российская система регистрации в сфере оборота недвижимости предусматривает государственную регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, демонстри­ руя, по справедливому замечанию Н. А. Сыродоева, соединение двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрацию

75

Вопросы приобретения права собственности по договору

документов (регистрация сделок) и регистрацию прав (регистрация титула)6.

Необходимо подчеркнуть, что государственная регистрация не относится к форме сделки, не является ее элементом (ст. 158, 160, 165 ГК): форма сделки - это способ выражения (проявления) воли сторо­ ны (сторон), с которым законодательство связывает наступление оп­ ределенных правовых последствий. Соблюдение требований о форме закон признает условием заключенности договора (п. 1 ст. 432 ГК). Совершение сделки в надлежащей форме предшествует регистрации. В акте государственной регистрации воля сторон не участвует и вы­ ражения не получает: к моменту его совершения она уже сформиро­ вана и проявлена вовне в представленном для регистрации договоре7.

Кроме этих двух видов регистрации (ст. 8, 131, 164, 165, 223, 514, 584, 651, 658 ГК, Федеральный закон «О государственной реги­ страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федераль­

6 См.: Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государст­ во и право. 1998. № 8. С. 94.

Эта система регистрации подвергается в юридической литературе справедливой критике. Так, Н. А. Сыродоев указывает, что регистрация сделок является просто излишней, в ней нет никакого смысла. «Ведь система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при реги­ страции права» (Сыродоев Н. А. Указ. соч. С. 96). См. также: Чубарое В. В. Вопросы государст­ венной рег истрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В. Н, Литовкин, В. А. Рахмилович. М.: Городец, 2000. С. 167; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Отдельное изда­ ние / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут., 2004. С. 7786; Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки. Межвуз. сб. научи, трудов. Вып. 3. М.: Статут, 2004. С. 450.

В самом деле, среди правоустанавливающих документов, признаваемых ст. 17 Закона о ре­ гистрации, основаниями для записи в Единый государственный реестр прав (в дальнейшем - ЕГРП), называются договоры и другие сделки, которые, как и прочие документы, подлежат согласно ст. 13 Закона о регистрации, проверке с позиции их юридической силы, соответствия требованиям, установленным ст. 18 того же закона. В случае несоответствия сделки требованиям закона (в Законе указано: «в случаях, если... документы... не соответствуют требованиям дейст­ вующего законодательства») но форме или содержанию в регистрации прав должно быть отка­ зано (ст. 20 Закона о регистрации).

Спорность вопроса о целесообразности двойной регистрации отмечает О. Г. Ломидзе, одна­ ко убедительных доводов не приводит (см.: Ломидзе О. Г. Правонаделение в гражданском зако­ нодательстве России. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2003. С. 167 169).

7 Нельзя согласиться с противоположным мнением (см., напр.: Белов В. А. Всегда ли нужно реги­ стрировать сделку? // Законодательство. 1999. № 7. С. 29). Вызывает' возражения и признание государственной регистрации юридически значимым элементом письменной формы сделки. По существу эта характеристика регистрации не согласуется с верным определением ее автором понятия формы сделки (см.: Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответствен­ ность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12. С. 90,93, 96)

76

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

ный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), предусматривается также специальная регистрация или учет отдельных видов недвижи­ мого имущества.

Согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в по­ рядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации. Очевид­ но, что данная норма не решает, какие сделки с каким другим недви­ жимым имуществом подлежат регистрации, не решают этого вопроса также ст. 131 ГК и Закон о регистрации. В ст. 131, хотя и используется (причем неоднократно) термин «сделка», но требование о регистра­ ции сделок и указание на случаи, когда сделка подлежит регистрации, не содержится. Закон же о регистрации едва ли не постоянно при упоминании о регистрации права на недвижимое имущество тут же указывает: «и сделок с ним»8.

Системное толкование норм ст. 164 и 131 ГК приводит к выводу, соответствующему и лингвистическому анализу текста, о том, что не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только те, относительно которых имеется специальное указание в законе9.

Никакое иное толкование нельзя признать соответствующим буквальному тексту и подлинному смыслу формулировки п. 1 ст. 164 ГК: такие случаи действительно установлены в части второй Кодекса и в некоторых других законах. В частности, регистрации подлежат: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или

8 Более того, обращает на себя внимание следующая формулировка п. 1 ст. 2 Закона о регистра­ ции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав)...» Фразу в скобках можно понять в том смысле, что когда далее в этом Законе говорится о регистрации прав, имеется в виду и регистрация сделок. Именно таким образом она и толкуется в одном из Комментариев: «Следует помнить, - пишет Е. А. Киндеева, - что в Законе под термином «государст венная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2)» (Федеральный закон «О государственной регист­ рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Комментарий / Под общ. ред. П. В. Кра­ шенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 194). Формально такое толкование соответствует указанию закона, содержащемуся в скобках, иначе были бы непонятны цель и смысл этого указания. Такой юридико-технический прием написания закона используется в целях законодательной экономии. Однако в данном случае его использование порождает определенные проблемы, так как пределы обязательности и значение регистрации прав и регистрации сделок различны, а потому не все правила о регистрации прав относятся к регистрации сделок с недвижимостью, и наоборот.

9 Это положение сегодня, пожалуй, можно считать господствующим в юридической литературе. Однако встречаются и иные утверждения, например: «Государственная регистрация обязательна для любого договора с недвижимостью» (Егоров Ю. П. Правовой режим сделок как средств индивидуального регулирования. Новосибирск, 2004. С. 213).

77

Вопросы приобретения права собственности по договору

квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК) и некото­ рые другие.

Как можно объяснить выбор законодателем видов договоров, подлежащих государственной регистрации? В юридической литерату­ ре предлагается следующий ответ: можно предположить, «что необхо­ димость регистрации введена для обеспечения социальной защиты интересов слабой стороны гражданских правоотношений - например лиц, чьи недостаточные познания в области права заставляют законо­ дателя позаботиться о сделках, совершаемых ими»10.

С таким обоснованием трудно согласиться. Ведь наряду с дого­ вором ренты, предусматривающим отчуждение недвижимости под выплату ренты, в котором получателем ренты выступает гражданин, чаще всего пенсионного возраста, инвалид, договором купли-продажи жилого помещения, по которому приобретателями в основном явля­ ются граждане, действительно не обладающие достаточными право­ выми знаниями, государственной регистрации подлежат договоры продажи и аренды предприятия, договор аренды здания или сооруже­ ния, заключенный на срок не менее года. В этих договорах стороны - это субъекты предпринимательской деятельности, у которых имеется юридическая служба или возможность привлечения юридических консультантов, и едва ли о них проявляет заботу законодатель, якобы учитывая их недостаточные знания права.

Если это так, то как объяснить выбор видов договоров, требую­ щих государственной регистрации?

Прежде всего, попытка найти обоснование выбора означает в то же время и оправдание целесообразности существующей регистрации договоров. При отрицательном отношении автора этих строк к самой регистрации договоров нет смысла предпринимать попытки объясне­ ния этого выбора. Объективно же едва ли можно найти такое объяс­ нение, принимая во внимание широкое разнообразие договоров с не­ движимостью, требующих регистрации, и различный субъектный со­ став, в том числе участие профессиональных субъектов отношений, опосредуемых договорами, подлежащими регистрации".

10 Бевзенко Р. С. Юридическое значение регистрации права на недвижимое имущество // Законо­ дательство. 2004. № 9, с. 34.

11 В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и сделок с ним справедливо утверждается, что «в законодательстве отсутствует логическое обоснование выбора оснований для регистрации сделок...» (С. 69, 81 сл.).

78

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

III

Небезынтересно отметить, что в Кодексе нет прямых указаний об обязанности сторон регистрировать сделки в указанных законом случаях. Употребляемое в нем выражение «подлежат регистрации» используется и в ст. 4 Закона о регистрации, хотя сама статья названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Формулировки закона типа «подлежат регистрации», «обяза­ тельность регистрации», как представляется, нельзя рассматривать в качестве установления юридической обязанности сторон, заключаю­ щих сделку, подлежащую государственной регистрации, регистриро­ вать ее; их нельзя считать предписаниями обязывания12.

Выявление смысла и определение природы указания «подлежат регистрации» имеет важное значение, о чем будет сказано далее.

Акт государственной регистрации сделки или права как юриди­ ческий факт есть правомерное действие. Как и с любым другим юри­ дическим фактом, с актом регистрации связываются определенные юридические последствия, вид и содержание которых зависят от на­ значения данного вида регистрации. Функциональное назначение ка­ ждого вида регистрации определяется в соответствующих правовых нормах (п. 2 ст. 8, ст. 165, п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, ст. 558, 560, 561 и др. ГК), хотя не всегда с необходимой ясностью и четкостью.

Акты регистрации совершают уполномоченные государствен­ ные органы исполнительной власти, не оказывающие и не управомо­ ченные оказывать ни воздействия, ни влияния на волеобразование сторон, заключающих сделку, в которой сформированная воля уже получила выражение, ни вторгаться в ее содержание13.

12 В юридической литературе встречается прямо противоположное утверждение (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, В. П. Мозолин. М.: Бек, 1996. С. 287; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 421).

13 Конституционный Суд РФ следующим образом определяет юридическую природу и функции регистрирующих органов: «Это государственные органы в сфере исполнительной власти субъек­ та Российской Федерации (в настоящее время - территориальные органы федерального органа исполнительной власти - Федеральной регистрационной службы, - Б. X.), оказывающие по по­ ручению государства специализированные административные услуги, т. е. осуществляющие публичные функции...» (Определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. № 20-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Администрации Ивановской области о проверке конституционности отдельных положений статей 9, 10 и 15 Федерального закона «О государст­ венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Примерного положения

79

Вопросы приобретения права собственности по договору

Вводя соответствующий вид регистрации, законодатель пресле­ дует определенные цели, которые могут и не получать отражения в законодательном акте. В частности, трудно обнаружить цели введения государственной регистрации сделок с недвижимостью. Не дает отве­ та на этот вопрос и абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, в котором говорится лишь о регистрации права', «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистри­ рованного права». В этой формулировке, строго говоря, определяется доказательственное, а не материально-правовое значение регистрации права. Если в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации рас­ пространить это положение на регистрацию сделок с недвижимостью, то и в этом случае не просматривается ответ на вопрос, для чего зако­ нодатель ввел государственную регистрацию некоторых сделок с не­ движимостью.

О значении государственной регистрации договора имеется принципиально важное высказывание Конституционного Суда Рос­ сийской Федерации (в дальнейшем - КС РФ). Отказав в принятии к рассмотрению жалобы на отказ в регистрации договора аренды не­ жилого помещения, КС РФ указал, что государственная регистрация договора аренды, равно как и права аренды, не может подменять со­ бой договор аренды как основание возникновения, изменения и пре­ кращения права аренды, вторгаться в содержание договора. И далее: «Государственная регистрация - как формальное условие обеспече­ ния государственной, в том числе судебной защиты прав лица, воз­ никающих из договорных отношений... - призвана лишь удостове­ рить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». Едва ли, однако, государствен­ ная регистрация, как указывается в определении КС РФ, «создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств...»14. В этом утвержденииявная переоценка значения государственной регистрации сделок.

об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СПС «Гарант» 5.5. Текст Определения официально опубликован не был.) Приве­ денная характеристика позволяет правильно определить значение и природу актов государст­ венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

14 Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конститу­ ционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» //Вестник КС РФ. 2002. № 1. См. также определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 154-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного обще­ ства «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта I статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник КС РФ. 2002. № 1.

80

Вопросы приобретения права собственности по договору

Другую группу образуют нормы, устанавливающие последствия в виде недействительности (ничтожности) сделки (п. 3, 4 ст. 339 и п. 1 ст. 165 ГК в сочетании с нормами, к которым он отсылает)16.

Третья группа норм, устанавливая требования о регистрации договора, не предусматривает последствий их несоблюдения (п. 3 ст. 574, п. 1 и 6 ст. 582, ст. 584, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 389 ГК).

Нормы первой группы не нуждаются в особых комментариях ввиду достаточной ясности определяемого ими значения регистрации сделки, состоящей в признании сделки заключенной с момента со­ вершения регистрации: они устанавливают условие и момент призна­ ния договора заключенным.

Отсюда формально может быть сделан вывод о том, что несо­ блюдение требования о регистрации приводит к признанию сделки незаключенной, хотя ни в одной норме о регистрации сделок с недви­ жимостью формулировки о незаключенности договора не содержится.

В нормах третьей группы, составляющих большинство, преду­ сматривается требование о регистрации договора, но не установлены значение регистрации и последствия ее отсутствия. Теоретически возможны два варианта последствий: договор не считается заклю­ ченным или является недействительным, ничтожным. В юридиче­ ской литературе высказывалось мнение, согласно которому несо­ блюдение требования о государственной регистрации сделок, как и требования об их нотариальной форме, влечет недействительность,

Ст. 40), согласно которой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

16 Едва ли можно найти какие-либо аргументы в обоснование признания следствием отсутствия регистрации одних сделок недействительность (ничтожность), а других - незаключенность. Это подтверждается и отсутствием в юридической литературе попыток объяснить и обосновать та­ кую дифференциацию. Уместно подчеркнуть, что предлагая довольно развернутую регламента­ цию недействительности сделок (ст. 166-181 ГК), законодатель не только не определяет понятие незаключенности, но и не устанавливает специальных норм о последствиях незаключенности сделки. Так как незаключенность сделки означает, что она не порождает прав и обязанностей, которые закон связывает со сделками соответствующего типа (вида), незаключенность следует толковать как недействительность сделки. Такое толкование «незаключенности» согласуется с положением п. 1 ст. 167 ГК. В нем говорится, что недействительная сделка не влечет юридиче­ ских последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а согласно общему правилу ст. 168 ГК, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В настоящей статье не предполагается обсуждение проблемы недействитель­ ности и незаключенности сделок (подробно об этом см.: Тузов Д. О. Концепция «несуществова­ ния» в теории юридической сделки. Томск: Пеленг, 2006; он же. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2006. № 10. С. 4-26).

82