!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

оказывающие по поручению государства специализированные адми­ нистративные услуги, т. е. осуществляющие публичные функции...».

Регистрирующий орган актом регистрации не дополняет волю сторон договора на отчуждение (приобретение) имущества. Иное оз­ начало бы не предусмотренное законом и недопустимое вторжение государства в частные дела, противоречащее одному из важнейших постулатов, закрепленному в п. 2 ст. 1 ГК: граждане (физические ли­ ца) и юридические лица приобретают и осуществляют свои граждан­ ские права своей властью и в своем интересе.

Трудно согласиться и с утверждением о том, что и заявление о регистрации, в подаче которого обязан участвовать отчуждатель иму­ щества, якобы «квалифицируется законодателем как обязательный элемент основания отчуждения недвижимости, заменить его можно только решением суда, вынесенным в порядке п. 3 статьи 551 ГК и п. 1 статьи 16 Закона»44 (о регистрации. - Б. X.). Заявление о государствен­ ной регистрации представляет собой акт осуществления сторонами признаваемого за ними законом субъективного права на регистрацию вещного права на недвижимое имущество. Это юридический факт, влекущий возникновение публичного правоотношения. Его содержа­ нием является обязанность регистрирующего органа рассмотреть за­ явление вместе с представленными документами и в случае признания их после проведения правовой экспертизы соответствующими уста­ новленным требованиям, осуществить государственную регистрацию права и право заявителей требовать совершения указанных действий. В заявлении также окончательно выражается воля на переход права собственности, и если ни одна из сторон его не отзовет, отказ от отчу­ ждения / приобретения права невозможен.

Законодатель не устанавливает обязанности праводателя и правоприобретателя перед государством регистрировать переход права. Ни ГК, ни Закон о регистрации такую обязанность не предусматрива­ ют45. Вывод о легальной обязанности сторон проводить регистрацию

^ Там же. С. 152. Утверждение, что решение суда о регистрации заменяет заявление о регистра­ ции, противоречит ст. 28 Закона о регистрации, распространяющей на регистрацию в соответст­ вии с судебным решением общий порядок регистрации, т. е. заявительный, являющийся важным принципом российского законодательства о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

45 Аналогично Л. Б. Шейнин (см,: Шейнин Л. Б. Указ. соч.). Действие принципа внесения для возникновения, перехода, изменения, прекращения права на недвижимое имущество (см. об этом: Писков И. П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 14 ел.) не равнозначно установлению законом обязанности правоприобретателя и праводателя регистрировать право.

123

Вопросы приобретения права собственности по договору

нельзя сделать и из ст. 4 Закона о регистрации, несмотря на указание в заголовке ее об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним46. Возложение на стороны юридической обязанности регистрации несовместимо с действующей заявительной системой государственной регистрации (ст. 16 Закона о регистрации). Обязанность участия праводателя в регистрации производна от его обязанности передать приобретателю не только отчуж­ даемый объект, но и право собственности (иное вещное право) и яв­ ляется договорной обязанностью. У приобретателя же интерес в по­ даче заявления о регистрации обусловлен признанием законом реги­ страции единственным доказательством существования в лице опре­ деленного субъекта вещного права на конкретный объект недвижимо­ сти. В отсутствие такого доказательства правоприбретатель лишен юридической возможности легально осуществлять правомочие распо­ ряжения объектом недвижимости47.

46 Нельзя не обратить внимание на то, что ни Кодекс, ни какой-то другой закон не устанавливают срок для регистрации. Если бы законодатель исходил из существования обязанности сторон по регистрации, он непременно установил бы и определенный срок подачи заявления о регистра­ ции. Его отсутствие, на мой взгляд, нельзя признать пробелом законодательства.

47 Высший Арбитражный Суд РФ в ряде своих постановлений исходит из решающего значения государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, а ее от­ сутствие признает исключающим право на удовлетворение требований, предъявляемых к приоб­ ретателю недвижимости. Так, по одному делу Президиум ВАС РФ указал: до момента регистра­ ции перехода права собственности на указанный объект недвижимости кредиторы покупателя по договору купли-продажи не вправе были претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества, в том числе путем обращения на него взыскания судебным приставомисполнителем в процессе исполнительного производства (см.: Постановление Президиума ВАС РФ № 6518/04 от 21 сент. 2004 г. // Вестник ВАС РФ. 2005. № 1. С. 40—43). В другом постановле­ нии, опубликованном под названием «Право собственности на спорное здание возникает с мо­ мента регистрации указанного права, а не с момента внесения его в уставный капитал», указыва­ ется: поскольку на момент вынесения постановления о наложении ареста ООО не зарегистриро­ вало право собственности на спорное помещение, его собственником была фабрика (см.: Поста­ новление президиума ВАС РФ № 193/01 от 19 июня 2001 г.// Хозяйство и право. 2002. № 3. С. 125 ел.). Аналогичное значение государственной регистрации признано и по делу, в котором спор возник о прекращении права собственности. «При рассмотрении дела, - указал Президиум ВАС РФ, - суд не выяснил, было ли в установленном порядке зарегистрировано прекращение права собственности должника на спорное здание и была ли произведена государственная реги­ страция возникновения права собственности у кредитора на это здание» (см.: Постановление Президиума ВАС РФ № 8769/00 от 17 апреля 2001 г. // Хозяйство и право. 2002. № 3. С. 128).

Решающее значение регистрации права признают и суды общей юрисдикции. Так, по договору купли-продажи П. приобрел нежилое здание. Произведена его оплата и передача по акту приемапередачи. Однако регистрация перехода права собственности произведена не была. Затем это здание было выставлено на аукцион и по результатам торгов его купил В,, заключив договор и впоследствии зарегистрировав право собственности. Поскольку В. был лишен возможности использовать здание, так как П. не освобождал его от находящихся в нем вещей, по иску В. к П. суд обязал последнего освободить помещение, отказав в удовлетворении его встречного иска о

124

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

Включение в основание отчуждения недвижимого имущества как заявления о регистрации, так и самой регистрации не находит подтверждения ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации. Этим не ума­ ляется их юридическое значение.

Заявление о регистрации и сама регистрация права - действия, имеющие своим основанием обязательство, возникшее на основании договора, и необходимые для надлежащего исполнения договорного обязательства по отчуждению недвижимого имущества.

Отчуждательные договоры (иные сделки об отчуждении недви­ жимости), заявление о регистрации права можно охарактеризовать как юридические действия, вместе с передачей недвижимого имуще­ ства направленные на осуществление (реализацию) прав и обязанно­ стей, возникших на основании договоров, а государственная регистра­ ция права представляет собой способ перенесения титула на приобре­ тателя, способ приобретения права собственности (иного вещного права). Кстати, и сами О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе признают реги­ страцию способом приобретения права, указывая: «Часть первая ГК РФ поставила традицию и регистрацию на один уровень, как два раз­ ных способа перенесения титула»48.

Заявление о регистрации - действие во исполнение обязательст­ ва о передаче в собственность недвижимого имущества. Пока не со­ стоялась регистрация права собственности, обязательство нельзя счи­ тать исполненным в полном объеме49.

По существу заявление о регистрации, как и передача отчуж­ даемого объекта недвижимости, представляет собой элемент исполне­ ния обязательства, в связи с чем некорректно действия по исполнению включать в основание отчуждения недвижимости. Итак, включение в основание отчуждения / приобретения вещных прав на недвижимость

признании недействительным заключенного В. договора купли-продажи и о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на спорное здание на его имя. Кассационная ин­ станция в своем определении признала договор, заключенный В., соответствующим установлен­ ным требованиям, указав, что результаты торгов не оспорены, а в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация права является единственным доказательством суще­ ствования зарегистрированного права. Доказательств, подтверждающих свое право собственно­ сти на спорный объект, П. не представил (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 16 марта 2004 г. по делу № 33-426).

4!i Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Формирование основания договорного отчуждения и значение causa как цели праводателя. С. 153.

49 Представляется неточным разъяснение Пленума ВАС РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февр. 1998 г. № 8), согласно которому передача недвижимого имущества продавцом покупателю до регистрации перехода права собственности признается предметом исполненного продавцом обязательства (Постановления Пленума ВАС РФ 1992-2000 годы. М., 2001. С. 98).

125

Вопросы приобретения права собственности по договору

как юридических фактов, действительно выступающих в этом качест­ ве, так и заявления о регистрации и самой регистрации права нельзя признать соответствующим действительной роли этих юридических фактов в механизме приобретения прав на недвижимое имущество. В действительности, как представляется, этот механизм включает сделку (иной юридический факт, выполняющий соответствующую функцию) в качестве основания и государственную регистрацию как способ приобретения права собственности на недвижимое имущество50.

Вызывает возражения точка зрения, согласно которой государст­ венная регистрация перехода права собственности признается оформ­ лением исполнения договорного обязательства. Так, В. С. Сарбаш, обсуждая вопрос об оформлении исполнения договорных обяза­ тельств, в частности указывает: «Помимо реальных действий по дос­ тавлению обязанным лицом должного совершаются действия по оформлению этих действий. Иногда это происходит в силу импера­ тивных предписаний закона (например, регистрация перехода права на недвижимость, выдача чека в розничной торговле, составление пе­ редаточного акта недвижимости)...»51. Как можно понять из контек­ ста, имеются в виду действия по исполнению, а применительно к ис­ полнению обязательств по отчуждению недвижимости, по-видимому, передача объекта. Но передача последнего не является по действую­ щему законодательству обязательным условием регистрации. В связи с этим неясно, что оформляет регистрация, если она проводится до пе­ редачи. Однако основное возражение состоит в том, что признанием регистрации оформлением исполнения обязательства искажается ее подлинное значение в установленном режиме оборота недвижимости и ее роль в обеспечении охраны прав и законных интересов не только сторон отчуждательной сделки, но и иных участников имущественно­ го оборота. Уравнивание по значимости чека в розничной торговле, передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности нельзя признать обоснованным.

50 См. также: Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравни­ тельное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 137.

51 Сарбаш В. С. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005. С. 85. См. также: Астанина И. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета. Вып. 1. Красноярск, 2001. С. 206. Автор признает государственную регистрацию завершающим этапом «при оформлении прав на недвижимое имущество», не приводя при этом никаких аргу­ ментов и вообще каких-либо суждений.

126

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

Различные толкования норм ГК и Закона о государственной ре­ гистрации права на недвижимость можно было бы преодолеть, если принять формулировку Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ, дополнившего ст. 223 ГК новым абзацем о защите добро­ совестного приобретателя недвижимого имущества. Соответственно, п. 2 ст. 223 ГК можно было бы изложить в следующей редакции: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной ре­ гистрации, право собственности признается принадлежащим приоб­ ретателю с момента такой регистрации, если иное не установлено за­ коном». (Пункт 1 ст. 551 ГК можно было бы изложить в редакции, предложенной ранее.)

V . П е р е д а ч а н е д в и ж и м о с т и и г о с у д а р с т в е н н а я р е г и с т р а ц и я

ВЕЩНОГО ПРАВА

Законодательство Российской Федерации различно определяет момент приобретения права собственности на основании отчуждательных договоров, требуя совершения соответствующих действий в зависимости от вида отчуждаемых вещей. При отчуждении недвижи­ мости этим моментом признается государственная регистрация права приобретателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК); в случае отчуждения движимых вещей - передача (traditio), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Передача движимых вещей не требует специального оформления; достаточно согласованного взаимного волеизъявления передающей и принимаю­ щей стороны (традента и акципиента), получающего выражение в са­ мом акте передачи.

При отчуждении недвижимого имущества законом установлены специальные требования не только к форме отчуждательной сделки (ст. 550 ГК) (в предусмотренных законом случаях - требование о ее государственной регистрации), но и к надлежащему оформлению пе­ редачи имущества во исполнение возникшего обязательства. Переда­ ча отчуждателем и принятие приобретателем объекта недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

Одна из основных обязанностей отчуждателя недвижимостипередача последней приобретателю (ст. 549 ГК). Обязательна ли по действующему законодательству традиция и достаточно ли представ­ ления подписанного сторонами передаточного акта для исполнения

127

Вопросы приобретения права собственности по договору

другой основной обязанности отчуждателяперенесения титула и следовательно, для государственной регистрации перехода вещного права?

В юридической литературе нет единства мнений по этим вопро­ сам не только de lege lata, но и de lege ferenda. Прежде, однако, чем об­ ратиться к их рассмотрению, необходимо выяснить, что следует пони­ мать под передачей недвижимых вещей приобретателю и какими спо­ собами она может быть осуществлена.

Исполнение обязательства передать недвижимость по общему правилу предполагает совокупность действий участников гражданско­ го правоотношения, включающую передачу объекта во владение при­ обретателя и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.

Совершение этих действий во времени может не совпадать: не исключены случаи, когда совершается только одно из них - подписан передаточный акт, а фактически объект во владение приобретателя не передан или наоборот, объект передан, а передаточного акта стороны не подписали. В таких случаях могут возникать и возникают по край­ ней мере следующие вопросы, решение которых имеет принципиаль­ ное значение для защиты интересов как участников конкретного пра­ воотношения, так и, в частности, их кредиторов: 1) что считать пере­ дачей недвижимости? 2) обязательна ли передача имущества приоб­ ретателю и представление передаточного акта для государственной регистрации перехода права собственности? 3) возможна ли государ­ ственная регистрация перехода права, если подписанный сторонами документ о передаче имущества представлен, но фактически имуще­ ство не передано во владение приобретателю? 4) возможна ли госу­ дарственная регистрация перехода права, если имущество передано приобретателю, но передаточный акт не составлен?

В соответствии со ст. 549 ГК продавец обязуется передать поку­ пателю недвижимое имущество в собственность52. Надлежащее ис­ полнение обязательства продавца требует совершения двух действий53,

52 Эти обязанности возлагаются и на отчуждателей недвижимости по иным основаниям, кроме предусмотренных законом реальных договоров отчуждения (п. 1 ст. 572, п. 1 ст. 583 и ст. 584 ГК), признаваемых заключенными в момент передачи имущества.

53 Трудно согласиться с суждением, что «главное обязательство по договору продажи недвижи­ мости, связывающее стороны», заключается в необходимости совершения действий, направлен­ ных на государственную регистрацию перехода права собственности» (Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтере Клувер, 2006. С. 180). Думается, что вы­ деление из двух обязательств продавца, указанных в ст. 549 ГК, главного и второстепенного

128

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

которые необходимо различать: они отличаются по своей правовой природе, содержанию, моменту совершения. Одно представляет собой частно-правовой волевой акт обеих сторон - передачу имущества; другие - публично-правовой акт - государственную регистрацию пе­ рехода права собственности (иного вещного права), с которым связы­ вается момент перехода права собственности. Исполнение указанных обязанностей не только не совпадает во времени, но и влечет различ­ ные правовые последствия.

Исполнение обязательства продавца передать недвижимое имущество покупателю регламентируется специальными нормами ст. 556 ГК, а момент перехода права собственности на недвижи­ мость определяется п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223, ст. 131 ГК и Законом о ре­ гистрации.

Обязательство передать недвижимое имущество приобретателю признается исполненным при вручении его приобретателю и подпи­ сании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества, если иное не установлено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Указанные в ст. 556 действия различаются и по своему значе­ нию. Передача вещи во исполнение обязательства влечет возникнове­ ние титульного владения у приобретателя (акципиента) со всеми свя­ занными с ним правовыми последствиями (ст. 305 ГК). Подписанный сторонами акт удостоверяет передачу имущества; как документ он представляет собой вид письменного доказательства. Как и любое иное доказательство, он выполняет функцию подтверждения указан­ ных в нем действий; его нельзя признать соглашением54 о переходе права собственности - как потому, что в законе такая его функция не закреплена, так и потому, что переход права собственности на недви­ жимое имущество не обусловлен обязательной передачей объекта приобретателю. Однако функция доказательства - не единственная функция передаточного акта. Так как в соответствии с законом обя­ занность передать недвижимость считается исполненной после вруче­

нельзя признать обоснованным. Неисполнение любого из них означает ненадлежащее исполне­ ние обязательства.

54 По-видимому, и Е. А. Баранова не признает передаточный акт сделкой, однако считает, что его практическое значение выражается в применении к нему «требований о действительности сдел­ ки и допущении представительства» // Баранова Е. А. Указ. соч. С. 129. Если передаточный акт не сделка, непонятно, почему к нему должны предъявляться требования о действительности сделок, а не требования, предъявляемые к письменным доказательствам? Об акте передачи иму­ щества см. также: Сарбаш С. В. Указ. соч. С. 89.

Вопросы приобретения права собственности по договору

ния и подписания передаточного акта, оба эти действия в совокупно­ сти имеют значение для признания отчуждателя исполнившим обя­ занность передачи объекта.

Вотличие от ст. 458 ГК, предусматривающей три вида действий,

скоторыми связывается исполнение продавцом обязательства пере­ дать товар покупателю, и ст. 224 ГК, определяющей несколько спосо­ бов передачи имущества, ст. 556 ГК устанавливает лишь один способ передачи недвижимости - вручение недвижимого имущества покупа­ телю55. Некоторые способы передачи вещи, названные в п. 1 ст. 224 (помимо вручения и способа, указанного в п. 3), не могли бы быть ис­ пользованы для передачи недвижимости уже вследствие специфики последней.

Всвязи с этим возникает вопрос, что считать передачей недви­ жимоститолько вручение, как сказано в ст. 556 ГК, или же также передачу другими указанными в ст. 224 ГК способами с учетом, разу­

меется, специфики недвижимого имущества (см., в частности, п. 3 ст. 224). И другой вопрос: можно ли считать нормы ст. 224 ГК общими, действующими не только в случаях, когда законом или соглашением переход права собственности отнесен к моменту передачи вещи, но и в других случаях, когда с передачей имущества закон связывает другие правовые последствия, в частности признание соответствующей обя­ занности исполненной? Думается, что положительный ответ не дол­ жен вызывать сомнений.

Так, в ст. 556 ГК не предусмотрен способ передачи, указанный в п. 2 ст. 224 ГК: если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (так называемая traditio brevi тапи). В ст. 224 ГК не назван такой не противоречащий закону способ, как сопstitutum pos$essorium5f>: отчужденная вещь остается у отчуждателя, на­

55 Понятие и способы передачи вещи сформулированы в ст. 224 ГК. Ее функциональное назначе­ ние. принимая во внимание ее расположение в главе 14 Кодекса «Приобретение права собствен­ ности», связано с определением именно момента перехода права собственности от одного лица к другому на основании договора. Подробно о правовой природе и значении передачи см.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 78-95; Хаскельберг Б. Л. К вопросу о правовой природе традиции // Сборник статей к 55-летию Евгения Алексеевича Крашенинникова. Ярославль, 2006. С. 120-136; Тузов Д. О. О правовой природе традиции // Там же. С. 57-84; Грачев В. В. Правовая природа тради­ ции // Там же. С. 16-35.

5ЙConstitution possessorium - соглашение, но которому владелец suo nomine непосредственно, без adprehensio становится владельцем alieno nomine (см.: Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. М., 1989. С. 88).

130

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

пример, на основании договора аренды или ссуды либо ином основа­ нии. Оба эти способа могут использоваться (и практически использу­ ются в хозяйственной практике). Представляется целесообразным и в этих случаях подписание передаточного акта. В соответствии с диспо­ зитивной нормой ст. 556 ГК обязательство продавца признается ис­ полненным после вручения имущества покупателю и подписания пе­ редаточного акта. Так как иные способы передачи, кроме вручения, в ней не упоминаются, то, естественно, не могло в ней содержаться и указания о подписании при их использовании передаточного акта. Однако передача имущества покупателю и этими способами пред­ ставляет собой исполнение продавцом одноименной обязанности и в подтверждение этого факта целесообразно подписание передаточного акта.

Согласно ст. 224 ГК вручением считается фактическое поступ­ ление вещи во владение приобретателя или указанного им лица. Тол­ кование понятия «вручить, вручать что кому, дать в руки»57 исключает возможность практически использовать этот способ передачи недви­ жимости в буквальном смысле58.

При отчуждении недвижимости она вообще не подвергается физическому перемещению, оставаясь там же, где она обычно исполь­ зуется. Происходит исключение объекта из хозяйственной сферы от­ чуждателя и его включение в хозяйственную сферу приобретателя59.

Под передачей недвижимости, имея в виду и такие способы пе­ редачи, как traditio brevi тапи и constitutum possessorium, следует пони­ мать поступление недвижимого имущества в хозяйственную сферу приобретателя, обеспечение ему возможности осуществления соот­ ветствующих правомочий, в частности правомочий собственника, иначе говоря, поступление объекта в хозяйственную власть, господ­ ство приобретателя60. Формально моментом передачи объекта счита­

57 См.: Даль В. Указ. соч. Т. 1. М., 1994. С. 640. 58 Так же: Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 190.

59 См.: Егоров Н. Д. К вопросу о понятии обязательства // Сборник статей к 55-летию Евгения Алексеевича Крашенинникова. Ярославль, 2006. С. 45 сл. На специфику перехода права на не­ движимость обращали внимание и дореволюционные цивилисты. Так, К. П. Победоносцев пи­ сал: «...Здесь затруднительно распознать по естественному признаку, что кончилось материаль­ ное обладание одного лица и началось материальное обладание другого лица: оттого у всех об­ разованных народов признано было необходимым установить искусственные признаки для удо­ стоверения перехода недвижимой собственности. С этой целью приобретение ее совершалось

публично» (Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 308).

60 В ст. 1510 Свода законов гражданских Российской империи и в ст. 839 Проекта Гражданского уложения называется лишь один способ передачи вещи - вручение и указывается на поступле­

131

Вопросы приобретения права собственности по договору

ется момент подписания сторонами передаточного акта или иного до­ кумента о передаче, который может не совпадать с фактической пере­ дачей в обладание приобретателя.

Вернемся теперь к вопросу о значении передачи недвижимости для государственной регистрации права приобретателя.

По действующему российскому законодательству передача ве­ щи не имеет для приобретения права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество при его отчуждении по договору того юридического значения, какое она имеет при договорном отчуж­ дении движимых вещей: передача движимых вещей приобретателю - необходимая предпосылка, условие перехода права собственности; моментом передачи определяется и момент возникновения вещного права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с мо­ мента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК). Аналогичное правило предусмотрено в п. 2 ст. 8 ГК.

Ни в п. 2 ст. 223, ни в ст. 556 ГК не установлена зависимость го­ сударственной регистрации перехода права собственности на недви­ жимое имущество от ее передачи приобретателю.

Передача имущества приобретателю в соответствии со ст. 556 ГК представляет собой исполнение одноименной обязанности про­ давца недвижимости. По отношению к установленному ст. 549 ГК требованию (передать недвижимое имущество в собственность) она не может оцениваться как исполнение продавцом обязательства, но должна признаваться лишь частичным исполнением, а потому не ос­ вобождает его от обязанности совершения действий, необходимых для исполнения обязательства в полном объеме. Статья 556 ГК регулирует исполнение обязательства передачи недвижимого имущества продав­ цом в обладание покупателя, определяет способ осуществления пере­ дачи, но не регулирует переход вещного права от продавца к покупа­ телю. Необходимо, таким образом, различать действия по исполнению обязанности продавца, предусмотренной п. 1 ст. 556, и действия, необ­ ходимые для перенесения права собственности на покупателя, т. е. действия по государственной регистрации перехода права собствен­

ние ее иным путем в распоряжение (ст. 1510), а по ст. 839 - но владение приобретателя. Такое формулирование способов передачи имущества представляется предпочтительным.

132