!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1

Вопросы приобретения права собственности по договору

обязаны), проверив и убедившись в полноте представленных правоустановительных документов и их законности, удостоверить, подтвер­ дить возникающее с момента регистрации право, переход или пре­ кращение права у определенного лица. Акт государственной регист­ рации как публично-правовой акт не является правосозидающим ак­ том. Этим не умаляется его действительная роль. С государственной регистрацией связывается момент возникновения вещного права.

Определяя юридическую природу и функции регистрирующих органов, Конституционный суд РФ в упомянутом выше определении от 14 января 2003 г. № 20-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Ивановской области...» в частности указал: «...Это государственные органы, в сфере исполнительной власти субъ­ екта Российской Федерации (в настоящее время - территориальные органы федерального органа исполнительной власти - Федеральной регистрационной службы. - Б. X.), оказывающие по поручению госу­ дарства специализированные административные услуги, т. е. осущест­ вляющие публичные функции...»

Отчуждение / приобретение права собственности опосредуется главным образом правовой формой договора. Большинство договоров об отчуждении / приобретении движимых вещей и недвижимости сконструированы в ГК по модели консенсуальных договоров, которые порождают соответствующие обязательственные права требования и юридические обязанности. Заключив договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривающего обязанность передачи имущества ода­ ряемому, стороны выразили свою согласованную волю о переходе права собственности от отчуждателя к приобретателю. С этого момен­ та на основании консенсуального договора возникают личное относи­ тельное право требования и соответствующая ему юридическая обя­ занность. Между тем договор об отчуждении недвижимости направ­ лен на передачу приобретателю абсолютного права - права собствен­ ности; субъектами правоотношения собственности являются приобре­ татель, а также неограниченный круг так называемых третьих лиц, не только обязанных не нарушать право собственника, но и заинтересо­ ванных в информированности о динамике прав на недвижимость. Консенсуальный договор, не выполняющий функции перенесения на приобретателя права собственности, не влекущий сам по себе смену собственника недвижимого имущества, такую информированность (возможность получения информации) не обеспечивает.

114

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

Предельно четко проводил различие между требованием по по­ воду вещи и властью над ней К. П. Победоносцев: «...Имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея тре­ бование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе - осуществимое право на вещь»2 (курсив автора. -Б . X.).

Договор является основанием производного правоприобретения, переход же права обусловлен совершением определенных дейст­ вий: при отчуждении движимых вещей - традиции вещи, если иное не установлено законом или соглашением сторон; государственной реги­ страции права, если иное не установлено законом, - в случае отчужде­ ния недвижимости. Обязательным условием осуществления регистра­ ции является наличие материального основания - действительного договора, иной сделки, другого юридического факта - основания от­ чуждения объекта недвижимости23. Приобретение (переход) права на недвижимость обусловлен выполнением сложного юридического со­ става, элементами которого являются гражданско-правовая сделка (или иное основание) и публично-правовой акт - государственная ре­ гистрация права. Ни один из этих юридических фактов автономно не способен вызвать правовой эффект, на достижение которого направ­ лена согласованная воля субъектов сделки, - приобретение права соб­ ственности (иного вещного права) на недвижимое имущество.

Указание в п. 2 ст. 551 ГК на то, что исполнение договора про­ дажи недвижимости сторонами до регистрации перехода права собст­ венности не является основанием для изменения их отношения с третьими лицами, на первый взгляд может быть истолковано а соп- trario таким образом, что регистрация якобы является таким основа­ нием. На самом деле более адекватным представляется толкование, согласно которому таким основанием является договор продажи. В связи с этим интерес представляет толкование п. 2 ст. 551 ГК, соответ­

22 Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинное право. М.: Статут, 2002. С. 83.

23 По иску о признании недействительной государственной регистрации договора куплипродажи здания и свидетельства о государственной регистрации права собственности Президи­ ум ВАС РФ, в частности, указал: «Поскольку ООО “МИБ-инвестиции” приобрело здание Дома культуры по ничтожной сделке, оно является незаконным собственником, не имеющим права распоряжения данным имуществом. Поэтому последующие сделки с указанным имуществом, заключенные между обществом и другими участниками, являются ничтожными, а покупатели - незаконными собственниками» (курсив мой, - Б. X.) (Вестник ВАС РФ. 2004. № 8. С. 40-43). Вызывает недоумение формулировка «незаконный собственник», как будто бы собственник может быть незаконным. «Незаконный собственник» - это нонсенс.

115

Вопросы приобретения права собственности по договору

ствующее его буквальной формулировке: «...В случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее...»24

Вызывает сомнение предложение «дополнить Закон о регистра­ ции прав на недвижимость положениями, закрепляющими вторичность регистрации применительно к остальным юридическим фактам, входящим в основание приобретения права на недвижимое имущест­ во»25. Включение в Закон о регистрации такого правила было бы из­ лишним. И без того ясно, что государственная регистрация права без действительного материально-правового основания не может быть произведена, а если бы в нарушение закона она была осуществлена, зарегистрированное «право» могло бы быть оспорено, а соответст­ вующая запись в ЕГРП аннулирована на основании судебного реше­ ния. Кроме того, поскольку предложившие это новшество О. Г. JIoмидзе и Э. Ю. Ломидзе основанием возникновения, перехода, измене­ ния, прекращения права собственности на недвижимость признают сложный юридический (фактический) состав, в который включают сделку и регистрацию (и даже заявление о регистрации)26, то выделе­ ние в основании вторичных и первичных элементов лишено какоголибо значения.

Сложный фактический (юридический) состав представляет со­ бой совокупность жизненных обстоятельств, с наступлением которых закон связывает возникновение, изменение, прекращение правоотно­ шения, т. е. прав и обязанностей субъектов.

24 Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 23.

25 Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Указ. соч. С. 21. О вторичности регистрации говорит и С. В. Моргунов (см.: Моргунов С. В. Виндикация в гражданском праве. М.: Статут, 2006. С. 195).

26 См.: Ломидзе О., Ломидзе Э. Формирование основания договорного отчуждения и значение causa как цели праводателя // Вестник ВАС РФ. 2004. № 11. С. 151, 155, 157; они же. Распоряже­ ние вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право, 2004. Ха 3. С. 56; Ломидзе О. Г. О правовой оценке договора, направленного на отчуждение имущества неуправомоченным лицом // Вестник ВАС РФ. 2007. Ха 5. С. 9. Следует заметить, что наряду с признанием сделки и регистрации сложным юридическим составом - основанием ди­ намики права на недвижимость, эти авторы указывают, что Гражданский кодекс поставил «тра­ дицию и регистрацию на один уровень как два разных способа перемещения титула» (Ломид­ зе О., Ломидзе Э. Формирование основания договорного отчуждения и значение causa как цели праводателя. С. 58).

116

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

IV . О с н о в а н и е и с п о с о б п р и о б р е т е н и я в е щ н о г о

ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

В механизме приобретения / отчуждения права собственности (иного вещного права) необходимо различать основание27 и способ приобретения, выражающийся в действиях, с которыми связывается возникновение или переход права.

По прямому указанию закона основанием перехода права соб­ ственности на имущество от одного лица к другому являются сделки по отчуждению этого имуществадоговоры купли-продажи, мены, дарения (п. 2 ст. 218 ГК). Эти положения относятся к приобретению как движимых вещей, так и недвижимости. С указанными в ст. 218 юридическими фактами как правило связывается возникновение обя­ зательственного правоотношения, возникает требование об установ­ лении права собственности (исключениями являются, например, ре­ альный договор дарения - п. 1 ст. 572 ГК, реальные договоры ренты, займа - ст. 583, 807 ГК). Они же имеют значение основания возникно­ вения, перехода вещного права, так как в них выражается согласован­ ная воля, направленная не только на создание обязательственного правоотношения, но и на перенос титула, на передачу права. Для воз­ никновения же перехода самого вещного права кроме юридических фактов-оснований требуется наступление новых юридических фактов, в частности, для динамики вещных прав на недвижимость - государст­ венная регистрация права.

Как отмечается в «Концепции развития гражданского законо­ дательства о недвижимом имуществе» (далее - Концепция), «запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникно­ вения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отно­ шении недвижимого имущества. Таким основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, су­ дебный акт, юридический факт и др. Запись в ЕГРП... основывается на содержании правоустановительных документов»28. В Концепции верно указывается, что «Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет

27 В толковом словаре В. Даля предлагается следующее толкование этого понятия: «Основанье, основа - все, на чем что-либо основано, поставлено, установлено или укреплено; что служит подошвой, стоялом, подножьем, фундаментом; опора, начало, причина» (Даль В. Толковый сло­ варь живого великого русского языка. В 4 т. Т. 2. М., 1994. С. 1815).

28 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 63.

117

Вопросы приобретения права собственности по договору

существующее гражданско-правовое основание возникновения, изме­ нения, перехода, прекращения, обременения права; такая запись не является «новым основанием», в которое перерастает «первоначаль­ ное основание»29.

Эти положения созвучны выводам Конституционного Суда РФ, хотя и сделанным по жалобе, связанной с регистрацией договора аренды недвижимости, но, как представляется, имеющим более широ­ кое значение и подлежащим mutatis mutandi распространению на ре­ гистрацию прав на недвижимое имущество: «Государственная регист­ рация, - говорится в одном из определений КС РФ, - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом кото­ рых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоус­ танавливающих документов»30. Из указаний Конституционного Суда следует, что основанием возникновения права является договор, что регистрация имеет значение удостоверяющего акта со стороны госу­ дарства, не затрагивает самого содержания гражданского права, не подменяет собой договор как основание возникновения, изменения, прекращения права.

Правовая природа отчуждательной сделки и государственной регистрации права в их единстве определяется в юридической литера­ туре неоднозначно. Так, по мнению О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе, сложный юридический состав (договор, иная сделка + передача не­ движимости + государственная регистрация) выступает в качестве основания динамики права на недвижимое имущество. Основание от­ чуждения, согласно этой точке зрения, может состоять не из одного юридического факта, а из сложного состава юридических фактов и может быть сформировано в разное время31.

Включение передачи вещи приобретателю в состав юридиче­ ских фактов, образующих основание отчуждения (приобретения) вещ­ ного права, вызывает возражения. Во-первых, как указывается в п. 1 ст. 8 ГК, гражданские права и обязанности возникают на основании установленных действующим правопорядком юридических фактов. К

29 Там же.

30 Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0// Вестник Конституци­ онного Суда РФ. 2002. № 1.

31 См. Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Формирование основания договорного отчуждения и значе­ ние causa как цели праводателя. С. 149.

118

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

их числу действующее законодательство передачу вещей не относит. Во-вторых, ст. 218 ГК («Основания приобретения права собственно­ сти») в п. 2, как уже отмечалось, называет основаниями приобретения другим лицом права собственности на имущество, которое имеет соб­ ственника, договоры купли-продажи, мены, дарения или иные сделки отчуждения этого имущества. Передача к последним не относится не­ зависимо от того, как трактовать правовую природу традиции. Итак, закон не включает в основание приобретения права собственности пе­ редачу вещи. Не удалось обосновать подобное включение передачи в основание приобретения права и О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе.

Отрицать значение передачи как юридического факта для приобретения вещного права, конечно, нельзя, не вступая в проти­ воречие с правовой нормой п. 1 ст. 223 ГК. Однако роль традиции не в том, что она - элемент сложного фактического (юридического) со­ става как основания приобретения права собственности. На самом деле она имеет значение способа и определения момента производ­ ного правоприобретения32.

Не останавливаясь на учении о сложных юридических составах как основаниях динамики правоотношений33, отмечу, что договор об отчуждении недвижимости и регистрация, так же, как договор и тра­ диция, не образуют сложного юридического состава как основания возникновения, перехода вещного права.

При отчуждении недвижимости закон (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК) связывает момент перехода права собственности (иного вещного права) от праводателя к приобретателю с государственной регистрацией. Од­ нако отсюда не следует, что регистрация включается в юридический (фактический) состав, образующий основание перехода права к приоб­ ретателю. От основания приобретения надо отличать момент приобре­ тения права. По содержанию и значению эти понятия различаются.

Против включения регистрации права в основание перехода пра­ ва на недвижимость наряду с юридическими фактами, в действитель­ ности выступающими в этом качестве, говорит и Закон о регистра­ ции. Статья 17 этого закона устанавливает закрытый перечень осно­

32 Подробнее см.: Хаскельберг Б. Л. Основания и способы приобретения права собственности (общие вопросы) // Цивилистические исследования. Вып. II (2005) / Под ред. Б. Л. Хаскельберга, Д. О. Тузова. М.: Статут, 2006. С. 363 сл.

33 Об этом см., в частности: Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. С. 630 слл., 642-648; Толстой Ю. К. Указ. соч. С. 16 сл.; Красавчиков О. А. Указ. соч. С. 53-75; Алексеев С. С. Общая теория права. Т. II. М., 1982. С. 178-187; Халфина Р. О. Указ. соч. С. 298301.

119

Вопросы приобретения права собственности по договору

ваний для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недви­ жимое имущество и сделок с ним. Среди них названы договоры и дру­ гие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в со­ ответствии с законодательством. Если договоры и другие сделки при­ знаются основаниями для регистрации права, то логично утвержде­ ние, что регистрация таким основанием не является и быть не может34. Ее осуществление возможно только при наличии и подтверждении основания возникновения вещного права и, следовательно, ее нельзя включать в основание этого права. С регистрацией связывается опре­ деление момента перехода права, и она является способом приобрете­ ния и закрепления права, официального признания государством воз­ никновения, перехода, существования права, обеспечивающим его обладателю беспрепятственное осуществление правомочий как со­ ставляющих его право на недвижимое имущество.

В отечественной цивилистической доктрине проводилось доста­ точно четкое различие между основанием (titulus adquirendi) и спосо­ бом (modus adquirendi) приобретения права собственности на движи­ мые и недвижимые вещи.

Так, К. П. Победоносцев писал: «В старинном русском праве основание приобретения (недвижимой собственности. - Б. X.) не сме­ шивалось с самим приобретением или переходом имущества. Первому соответствовала крепость или акт, служивший основанием переходу; последнему соответствовала дача или вотчинная записка имущества за приобретателем»35.

Ю. С. Гамбаров основанием приобретения права собственности, или титулом, признавал «совокупность фактов, на которых основано приобретение права»36. К основаниям относят завещание, куплюпродажу, дарение. Наряду с основанием, указывал автор, выделяют факты, составляющие самое приобретение - modus adquirendi. К этой группе относят традицию, запись в ипотечной книге37.

34 Из этого исходит и правоприменительная практика. Так, Президиум ВАС РФ в одном из по­ становлений, в частности, указал: «Договор от 04.11.1997 г. купли-продажи имущественного комплекса является единственным основанием перехода права собственности на него...», а так как этот договор признан незаключенным, то право собственности у Мосэнерго не возникло (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 дек. 2005 г. № 9939/05).

35 Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 330 сл.

36 Гамбаров Ю. С. Указ. соч. С. 649.

37 См. там же.

120

Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности

Различая титул и способ приобретения права собственности, С. И. Синайский указывал: «титул - это правооснование»38. Автор от­ мечал тесную связь между титулом и способом: «Способ приобрете­ ния права собственности основан обыкновенно на каком-либо титу­ ле» - и далее делал вывод: «способ приобретения и правооснование или титул не одно и то же»39.

Способы приобретения права собственности (однако не в смыс­ ле известной классификации на первоначальные и производные) на­ ряду с основаниями выделяют также многие современные российские авторы40.

Следует заметить, что терминологически способы приобретения прав в ГК не обозначены. Эта юридическая конструкция не является легальной, она создана цивилистической доктриной, что не умаляет ее практического значения.

38 Синайский В. И. Русское гражданское право. Вып. 1: Общая часть. Вещное право. Авторское право. Изд-е 2-е, испр. и доп. Киев, 1917. С. 166. См. также: Мейер Д. И. Русское гражданское право. СПб., 1902. С. 294, 302; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. 6-е изд. СПб., 1907. С. 256.

39 Синайский В. И. Русское гражданское право. Вып. 1. Киев, 1917. С. 166. Небезынтересно при­ вести и следующее четкое суждение о способе приобретения права собственности. «Передача как способ приобретения движимой вещи, вообще аналогична с внесением в вотчинную книгу, как способом приобретения недвижимого имения...» (Гражданское уложение. Проект Высочай­ ше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. [С объясне­ ниями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии] / Под ред. И. М. Тютрюмова. Т. I. СПб., 1910. С. 605).

40 См.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. М., 1996. С. 27; Гражданское право: Учебник. T, 1/ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 6-е изд. М., 2002. С. 415, 446 сл. (автор - Ю. К. Толстой); Слыщенков В. А. Передача (traditio) как способ приобретения права собственности// Ежегодник сравнительного правоведения. 2001. М., 2002; Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1997. С. 205; он же. О действи­ тельности продажи чужого имущества// Вестник ВАС РФ. 2003. № 9 С. 80; Санникова Л. В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2002. № 3; Чеговадзе Л. Основания и способы приобретения гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. № 7. Действия по выражению частной воли в виде «взаимообусловленного соглашения двух или более лиц, - указывает Л. Чеговадзе, - создают основание для приобретения права, а действия, “приводящие” субъекта к искомому правовому состоянию, являются способом его приобрете­ ния» (там же. С. 60). Следует согласиться с автором в том, что разграничение действий по при­ обретению субъективного гражданского права по их функциям на действия-основания и дейст­ вия-способы, позволяет более глубоко понять гражданско-правовое значение «как самих дейст­ вий, так и производимых ими правовых последствий и будет способствовать единообразию со­ циально-правовой и правоприменительной практики, а в целом устойчивости всего гражданско­ го оборота» (там же. С. 64).

121

Вопросы приобретения права собственности по договору

Под способом41 приобретения права собственности - modus adquirendi - следует понимать действия, причем не только физические, как полагают некоторые авторы42, но и юридические, например госу­ дарственная регистрация права, с которыми закон непосредственно связывает момент возникновения, перехода права от одного лица к другому. В случае, когда правовая норма, определяющая эти действия, является диспозитивной, они могут быть предусмотрены соглашением (см., например, п. 1 ст. 223 ГК).

Связь между основанием и способом приобретения субъектив­ ного гражданского права вообще и права собственности (иного вещ­ ного права) в частности, образующими сложный юридический состав, можно выразить в следующем:

1)основанием создается лишь возможность установления права,

ареализация ее получает воплощение в соответствующем способе;

2)при отсутствии основания юридические факты-способы бес­ сильны привести к приобретению права собственности, но и основания автономно до наступления указанных юридических фактов также не в состоянии привести к возникновению (переходу) права собственности.

Вызывают возражения следующие рассуждения и выводы О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе: так как отчуждатель обязан не только передать приобретателю недвижимую вещь, но и право на нее, а тра­ диция сама по себе титула не переносит, для этого требуется государ­ ственная регистрация, осуществляемая регистрирующим органом, то «отчуждение только до определенного момента обеспечивается сами­ ми сторонами. Стороны не могут самостоятельно сформировать осно­ вание отчуждения имущества»41 (курсив мой. - Б. X.).

С этой точки зрения, в формировании основания отчуждения имущества, включающего не только договор, но и регистрацию, уча­ стие принимает орган исполнительной власти, осуществляющий реги­ страцию. Между тем, определяя юридическую природу и функции органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на не­ движимое имущество и сделок с ним, Конституционный Суд РФ в упомянутом ранее определении от 14 января 2003 г. № 20-0 указыва­ ет: «это государственные органы в сфере исполнительной власти...

41 В толковом словаре В. Даля дается следующее толкование этого понятия: «способ - образ, род, порядок действия, устройства, прием, средство» (Даль В. Указ. соч. Т. 4. М., 1994. С. 401).

42 См., напр.: Санникова Л. В. Указ. соч. С. 31.

43 Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Формирование основания договорного отчуждения и значение causa как цели праводателя. С. 151.

122