!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

шении данного вида договора46. Это, как представляется, убедительно подтверждает, что и незарегистрированный договор, надлежаще оформленный, соответствующий и другим требованиям закона, поро­ ждает определенную юридическую связь между сторонами, подпи­ савшими его47.

Данное утверждение нельзя признать противоречащим, как мо­ жет показаться на первый взляд, п. 3 ст. 433 ГК. Из подписанного, но не зарегистрированного договора возникает гражданское правоотно­ шение между подписавшими его участниками, однако не то граждан­ ское правоотношение, на установление которого он направлен, и пре­ дусмотренное нормами, регулирующими договорные отношения дан­ ного вида. Возникает иное правоотношение, содержанием которого являются взаимные права и соответствующие им взаимные обязанно­ сти сторон совершить определенные действия, необходимые для реги­ страции сделки. Тем более, что обычно стороны в подписанный дого­ вор или в дополнительное соглашение включают условие, опреде­ ляющее, на какую сторону возлагается обязанность и в какой срок представить документы для регистрации в регистрирующий орган. Этой обязанности корреспондирует субъективное право требования другой стороны.

С моментом совершения регистрации закон (п. 3 ст. 433 ГК) свя­ зывает приобретение договором юридической силы, значение юриди­ ческого факта, основания возникновения того материального граж­ данского правоотношения, которое стороны стремились установить.

Подписав договор, облеченный в установленную форму, каждая сторона рассчитывает на достижение определенного правового и иму­ щественного результата. Вследствие уклонения одной из сторон от ре­ гистрации договор не вступает в действие, не имеет юридической силы, положение другой стороны оказывается неопределенным. У нее возни­ кает интерес в придании договору юридической силы, т.е. интерес в его

46 Нельзя не отметить наличие определенного противоречия между нормами, устанавливающи­ ми, что договор является заключенным с момента его регистрации, и правилом п. 3 ст. 165, в котором говорится о совершенной в надлежащей форме сделке, т. е. сделке заключенной, от реги­ страции которой уклоняется одна из сторон, 47 Формула «нет регистрации - нет и самой сделки» (Чубарое В. В. Указ. соч. С. 170) в принципе

неприемлема и противоречит п. 3 и 4 ст. 165 ГК, предусматривающим не только вынесение су­ дом решения о регистрации сделки (которой по приведенной формуле нет), но и возмещение убытков уклоняющейся от регистрации стороной другой стороне, вызванных задержкой прове­ дения регистрации. Об этом подробнее см. ниже.

93

Вопросы приобретения права собственности по договору

государственной регистрации, признаваемый и охраняемый законом (п. 3 ст. 165 ГК).

Уклонение от регистрации сделки - противоправное бездейст­ вие уклоняющейся стороны, нарушение ею своей обязанности48, пра­ вонарушение, в связи с которым возникает охранительное правоот­ ношение и в его рамках - материальное гражданско-правовое притя­ зание у другой стороны. Объектом защиты является охраняемый за­ коном интерес стороны в регистрации, устранении существующей не­ определенности ее правового положения, создавшейся вследствие не­ зарегистрированное™ договора. Способом защиты является исковое требование о вынесении судом решения о государственной регистра­ ции договора (п. 3 ст. 165 ГК).

VI

Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если одна из сторон уклоняется от ре­ гистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в соответствии с которым проводится регистрация последней.

Указание закона «вправе вынести решение» нельзя понимать в смысле наделения суда дискреционной властью, т. е. возможностью решать по своему усмотрению, как предоставление права выбора ме­ жду удовлетворением иска и отказом в иске. Как верно отмечается в юридической литературе, сама по себе управомочивающая конструк­ ция в правовых нормах типа «может быть», «вправе» иногда выполня­ ет функции, не связанные с предоставлением правоприменителю пра­ ва выбора49.

В правоприменительной практике неоднозначно решается во­ прос о фигуре ответчика по рассматриваемой категории дел. Обосно­ ванной следует признать практику, которая исходит из того, что от­ ветчиком по требованию, заявленному на основании ст. 165 ГК в связи

48 По-видимому, единообразной судебной практики по обсуждаемому вопросу еще не сложи­ лось. Так, в одном из судебных актов буквально указано следующее: «...Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 131, 609 ГК РФ договор от 24.12.2001 г. (охранительно-арендный договор. - Б.Х.) не порождает правовых последствий для участвующих лиц, в том числе обязательств по его регистрации» (Постановление ФАС Дальне­ восточного округа от 23 июня 2006 г. № ФОЗ-А73/03-1/1370 // СПС «Консультант плюс». По другому делу кассационный суд указал, что сторона, уклонившаяся от регистрации договора, нарушает своим бездействием права и законные интересы истца (Постановление ФАС СевероЗападного округа от 27 августа 2003 г. № А21 6459/02-С2 // СПС «Консультант плюс».

49 См.: Чистяков К. Е. Влияние изменения обстоятельств на договорные обязательства. Красно­ ярск. 2001. С. 103.

94

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

с уклонением одной из сторон договора от регистрации сделки, явля­ ется уклоняющаяся сторона, нарушающая своим бездействием инте­ ресы истца, а не орган, осуществляющий государственную регистра­ цию, при условии, что он не совершал каких-либо действий, нару­ шающих права истца. Так, по одному делу кассационная инстанция посчитала неправильным отказ апелляционного суда в иске на том основании, что учреждение юстиции, участвовавшее в деле в качестве третьего лица, не было привлечено к участию в качестве ответчика, и указала, что ответчиком по требованию, заявленному на основании ст. 165 ГК в связи с уклонением одной из сторон договора от его госу­ дарственной регистрации, является уклоняющаяся сторона, нару­ шающая своим бездействием «права и законные интересы истца, а не орган, осуществляющий государственную регистрацию...», так как последний не совершал каких-либо действий, нарушающих права ист­ ца50.

Обязанность доказывания факта уклонения от регистрации воз­ лагается в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ и п. 1 ст. 65 АПК РФ на истца.

Установив наличие законных оснований, суд обязан вынести решение о государственной регистрации договора.

Судебным решением о регистрации договора еще не устраняет­ ся основание его недействительности, сделка не исцеляется. На это обратил внимание Д. О. Тузов, указав: «...Не является исцелением в строгом смысле вынесение судом решения о регистрации сделки...

сделка судом не исцеляется... судебное решение... лишь заменяет не­ обходимое для госрегистрации волеизъявление другой стороны...»51. Решение суда не заменяет регистрацию. По прямому указанию закона судебное решение является лишь основанием для регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК: сделка регистрируется в соответствии с решением су­ да; согласно п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основа­

50См. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2003 г. № А21-6459/02-С2 // СПС «Консультант плюс».

51Тузов Д. О. Исцеление ничтожных сделок // ЭЖ-Юрист. 2005. № 5, февраль. См. также: он же. Конвалидация ничтожных сделок в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2004. № 7.

С.148.CH.21.

Утверждение о том, что «в п. 3 ст. 165 ГК предусматривается возможность “исцеления” не­ зарегистрированной сделки...» (Чубарое В. В. Указ. соч. С. 168) не соответствует действитель­ ному положению вещей, создаваемому решением: оно не заменяет акта регистрации, служит лишь основанием для ее проведения, устанавливает обязанность регистрирующего органа осу­ ществить регистрацию. Наличие вступившего в законную силу решения суда автоматически не приводит к регистрации: может оказаться, что она не будет проведена, хотя бы потому, что не последовало заявления о регистрации.

95

Вопросы приобретения права собственности по договору

ниями для государственной регистрации... являются... вступившие в законную силу судебные акты). Лишь с момента регистрации, а не с момента вынесения решения о регистрации52 сделка приобретает юри­ дическую силу, значение основания возникновения материального правоотношения, которое стороны и стремились установить.

Порядок государственной регистрации договоров на основании судебного решения (или иного судебного акта) законом специально не установлен, в отличие от порядка регистрации прав на недвижимость на основании судебного акта (ст. 28 Закона о регистрации). Это можно признать пробелом закона, если не учитывать уже упоминавшееся ра­ нее указание в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации на то, что когда в законе говорится о регистрации прав, имеется в виду и регистрация сделок. В соответствии с этим регистрация договора должна осуществляться в порядке, установленном ст. 28 Закона о регистрации, предусматриваю­ щей, что регистрация осуществляется на общих основаниях53. Это озна­ чает, что регистрация осуществляется при условии подачи заявления заинтересованным лицом, уплаты им установленной госпошлины и представления договора для регистрации, а также судебного решения.

Закрепленный в п. 3 ст. 165 ГК способ защиты нарушенного субъективного права истца исключает необходимость совершения ка­ ких-либо действий стороной, уклоняющейся от регистрации сделки. Законом не установлена обязанность уклоняющейся стороны совер­ шать соответствующие действия по регистрации договора. Поэтому и судебным решением, которым удовлетворяется требование истца, не следует возлагать на уклоняющуюся сторону какие-либо обязанности по осуществлению регистрации, которая уже не зависит от его заявле­ ния о регистрации54.

Такой подход законодателя к решению проблемы представляет­ ся оптимальным, так как исключает необходимость применения мер, побуждающих и принуждающих уклоняющуюся сторону к исполне­ нию ее обязанности. Исполнение судебного решения государствен­ ным органом, осуществляющим государственную регистрацию, обес­ печивается действующим положением об обязательности вступивших в законную силу судебных актов для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, долж­

52 См.: ЧегоеадзеЛ. А. Структура и состояние гражданского правоотношения. С. 292.

53 См.; Маковская А. А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на не­ движимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. № 4, С. 111.

54 Между тем нередки судебные решения, содержащие формулировки, обязывающие ответчика по делу провести регистрацию договора.

96

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

ностных лиц и граждан и о том, что они подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ст. 13 ГПК РФ, ст. 16 АПК РФ).

Предъявляя требование о регистрации договора в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, заинтересованное лицо реализует право на судебную защиту и свое материальное охранительное субъективное право.

Исследовав материалы дела, установив наличие и соответствие закону всех элементов (а не только формы, как указано в п. 3 ст. 165), необходимых для заключения сделок данного вида, прежде всего за­ конность содержания, отсутствие каких-либо иных пороков, влияю­ щих на действительность сделки (кроме пороков, влекущих ее оспо­ римость, если заинтересованная сторона не обратилась в суд с иском

оее аннулировании55), признав требование обоснованным, суд прини­ мает решение об удовлетворении иска. Суд должен вынести решение

орегистрации как в случае, когда закон текстуально определяет по­ следствие отсутствия регистрации как незаключенность договора, так и в случае, когда таковое сформулировано в качестве недействитель­ ности, ничтожности5(>(п. 1 ст. 165, п. 4 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)57.

Вюридической литературе высказано мнение, что судебное ре­ шение по иску одной стороны на основании п. 3 ст. 165 ГК к другой стороне является решением о понуждении последней к регистрации договора. При этом такой иск не рассматривается практикой как тре­ бование о понуждении к заключению договора (допускаемое в случа­ ях, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК), хотя на основании судебного решения об удовлетворении иска проводится запись о регистрации, а значит - его заключение58. Однако говорить о понуждении к регистра­ ции и заключению договора в нарушение правила абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК, как пишет Д. И. Мындря, не приходится. Следует напомнить, что, подписав договор, требующий регистрации, стороны взаимно обяза­ лись представить его для регистрации или определили, какая из них обязана это сделать. Сторона, уклоняющаяся от регистрации догово­

55 См.: Тузов Д. О. Конвалидация ничтожных сделок в российском гражданском праве. С. 159.

56 В обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации, ука­ зывается, что буквальное содержание нормы п. 3 ст. 165 ГК не позволяет сделать вывод о ее применении только в случаях недействительности сделок вследствие отсутствия регистрации; Кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, признаваемых вследствие отсутствия регистрации незаключенными (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, п. 7 // Вестник ВАС РФ 2001. № 4. С. 24 сл.).

57 СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 42.

58 См.: Мындря Д. И. Несовершённость и недействительность гражданско-правовых сделок // Бизнес. Менеджмент. Право (Екатеринбург). 2002. № 1. С. 70.

Вопросы приобретения права собственности по договору

ра, нарушает свою обязанность. Решение суда о регистрации и осуще­ ствление ее в соответствии с ним выступает в качестве способа реаль­ ной защиты охраняемого законом интереса другой стороны в устране­ нии неопределенности своего положения в связи с незарегистрированностью договора.

Подписав договор, в котором стороны свободно выразили свою согласованную волю, определили его условия, свои права и обязанно­ сти, они уже заключили договор. Поэтому нет оснований считать его регистрацию на основании судебного решения принуждением к за­ ключению договора.

Установление возможности регистрации сделки на основании судебного решения обеспечивает реальную защиту добросовестной стороны договора и соответствует общей направленности гражданско­ го права, призванного стимулировать и охранять добропорядочное, соответствующее требованиям законодательства поведение участни­ ков гражданского оборота. Регистрация сделки на основании судебно­ го решения не ставит уклоняющуюся от регистрации сторону в худшее положение по сравнению с тем, которое соответствует ее намерениям, получившим выражение в подписанной сделке. Стоит отметить, что судебное решение о регистрации не вносит каких-либо изменений в содержание сделки.

Уклонение от регистрации может обусловливаться различными мотивами и выражаться в различных формах бездействия, в частности, в непредоставлении правоустанавливающих или иных необходимых для регистрации документов. В таком случае, пишет A. JT. Ильченко, «суд может по требованию другой стороны лишь вынести решение об обязании уклоняющейся стороны представить необходимые для реги­ страции документы истцу в определенный судом срок и возмещении убытков, понесенных другой стороной», вызванных «задержкой в ре­ гистрации, либо в рамках такого судебного процесса... истребовать соответствующие документы у лица, которое ими обладает, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ (по ходатайству истца)»59.

О возможности взыскания убытков в процессе, в котором суд возлагает на уклоняющуюся сторону обязанность представить или сам истребует необходимые для регистрации сделки документы, будет ска­ зано несколько далее, а сейчас обратимся к норме п. 4 ст. 165 ГК: сто­

59 Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности. Автореф. ... дисс. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 29.

98

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

рона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные за­ держкой регистрации сделки.

Возмещение убытков - одна из форм гражданско-правовой от­ ветственности. Основанием наступления любого вида юридической ответственности является совершение правонарушения. Объектом гражданского правонарушения является субъективное гражданское право, закрепленное и охраняемое соответствующей нормой или ус­ ловием договора. Возмещение убытков в соответствии с п. 4 ст. 165 Г К - санкция за нарушение уклоняющейся от регистрации сделки стороной ее юридической обязанности и способ защиты добросовест­ ной стороны сделки (ст. 12 ГК).

Что касается возможности взыскания убытков в процессе по ис­ ку о государственной регистрации, то с мнением A. JI. Ильченко труд­ но согласиться. Не исключено, что правоустанавливающие и иные до­ кументы, необходимые для регистрации договора, не будут представ­ лены или вообще отсутствуют, а потому не могут быть представлены, и суд на основании представленных доказательств не установит право собственности отчуждателя, вследствие чего положительное решение о регистрации не будет вынесено и регистрация окажет­ ся неосуществимой. Между тем решение о возмещении убытков всту­ пит в законную силу и будет подлежать исполнению. Поэтому, на мой взгляд, требование о возмещении убытков может быть удовлетворено лишь при условии принятия решения о регистрации договора.

Всудебном же процессе, закончившемся без вынесения реше­ ния о регистрации договора, взыскание убытков невозможно. К тако­ му выводу приводит уяснение смысла нормы п. 4 ст. 165 ГК. В ней ука­ зывается: в случаях, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, «сторо­ на, необоснованно уклоняющаяся от... государственной регистрации сделки, должна возместить...». А п. 3 этой же статьи говорит, что при указанных в нем условиях «суд вправе... вынести решение о регистра­ ции сделки». Это подтверждает сделанный вывод: взыскание убытков закон связывает с вынесением судом решения о регистрации сделки.

Вп. 4 ст. 165 ГК, предусматривающем возмещение убытков, не уточняется, какие убытки имеются в виду. По общему правилу, можно требовать полного возмещения причиненных убытков. Возмещение убытков в меньшем размере может быть предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 15 ГК). Так как п. 4 ст. 165 не содержит оговорки,

99

Вопросы приобретения права собственности по договору

ограничивающей возмещение реальным ущербом, взысканию подлежат понесенные убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду60.

Обращение с иском о регистрации сделки не обусловлено фак­ тическим имущественным предоставлением во «исполнение» незаре­ гистрированного договора хотя бы одной стороной. Если, однако, предоставление произведено одной стороной или обеими сторонами, а заинтересованная в осуществлении регистрации сделки сторона не предъявила иска о регистрации, возникает вопрос о судьбе произве­ денного предоставления, имея в виду то, что передачу недвижимого имущества по договору, подлежащему регистрации, в случае неосуще­ ствления последней, нельзя признать исполнением обязательства, так как обязательство, содержанием которого является право требования и обязанность передачи объекта недвижимости, не возникло. В этом случае, если договор вследствие отсутствия регистрации считается по прямому указанию п. 1 ст. 165 ГК недействительным, ничтожным, произведенная передача (traditio) как сделка также недействительна, возникает реституционное обязательство (п. 2 ст. 167 ГК). Аналогич­ ными должны быть последствия в случае признания договора (следуя формулировке п. 3 ст. 433 ГК) незаключенным, исходя из того, что не­ заключенный договор нужно толковать как недействительный.

VII

В заключение обсуждаемой проблемы регистрации сделок с не­ движимостью необходимо обратиться к вопросу о последствиях не­ осуществления, на основании представленных документов, государст­ венной регистрации в установленный срок в случае наступления смер­ ти заявителя. В законодательстве о недвижимости не содержится на этот счет никаких указаний. Между тем в судебной практике споры в связи с этим возникают. Интерес представляет следующее дело.

30 марта 2004 г. между И. и В. был заключен договор, по кото­ рому И. подарил В. квартиру. В тот же день В. и поверенный И. пред­ ставили документы на регистрацию сделки и перехода права собст­ венности. 11 апреля 2004 г. даритель И. умер. Затем последовало при­ остановление регистрации (14 апреля 2004 г.) и отказ в регистрации (14 мая 2004 г.) на основании, как указано в сообщении регистрирую­ щего органа, абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, ст. 17, 18, п. 3

60 В юридической литературе высказано мнение о возмещении в этом случае лишь реального ущерба (см.: Брагинский М. И. Витрянский В. В. Указ. соч. С. 285).

100

Правовая природа и значение государственной регистрации сделок

ст. 433 ГК. Отказ мотивирован прекращением правоспособности И. в связи со смертью, вследствие чего он, по мнению учреждения юсти­ ции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, «не может заключать сделки, иметь права». Вывод учреждения юсти­ ции гласит: «таким образом, документы, предоставленные на государ­ ственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства»61. Более надуманного «обоснования» вывода трудно себе представить.

Одаряемая В. обратилась в суд с иском к регистрирующему ор­ гану о признании отказа в государственной регистрации договора да­ рения и перехода права собственности незаконным и обязании ответ­ чика зарегистрировать сделку и переход права собственности.

Удовлетворив исковые требования истицы, районный суд в обоснование решения указал: сторонами сделки были выполнены все действия и представлены необходимые документы для проведения регистрации. Факт смерти И. до внесения записи в ЕГРП и соверше­ ния надписей на правоустанавливающих документах сам по себе не может служить основанием к отказу в государственной регистрации, поскольку даритель выразил при жизни волю на дарение принадле­ жащей ему квартиры и уполномочил представителя зарегистрировать договор дарения и переход права собственности в учреждении юсти­ ции. Суд сослался также на известное постановление Пленума Вер­ ховного Суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в котором даны разъяс­ нения относительно сделок приватизации, документальное оформле­ ние которых не было завершено до смерти лица, обратившегося с за­ явлением о приватизации жилого помещения.

Не согласившись с решением суда, регистрирующий орган по­ дал кассационную жалобу, в которой просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований одаряемой.

Судебная коллегия по гражданским делам решение суда остави­ ла без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ука­ зав в обоснование своего определения, в частности, следующее.

Стороны не только выразили в договоре дарения согласованную волю на возникновение определенных ими правовых последствий, но и совершили все требуемые гражданским правом действия, в том чис­

61 Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 8 февраля 2005 г. Дело № 33-73/2005.

101

Вопросы приобретения права собственности по договору

ле установленные нормами Закона о регистрации. Отказ от регистра­ ции влечет правовые последствия, которых даритель не желал. Учиты­ вая придаваемое гражданским законодательством РФ значение само­ стоятельности участников гражданского оборота, их воле в установле­ нии и прекращении прав, частному интересу, следует прийти к выво­ ду, что отказ в регистрации означает вмешательство регистрирующего органа в частные дела, выходящее за установленные законом пределы.

Наконец, следует привести еще один тезис кассационной ин­ станции в обоснование ее определения: «правовые последствия выра­ женной частным лицом воли не должны зависеть от случайного об­ стоятельства - совершены регистрационные действия при жизни лица, обратившегося в регистрирующий орган, либо к дате завершения ре­ гистрационных действий обратившегося в регистрирующий орган ли­ ца уже нет в живых»62.

Содержащиеся в судебных актах суда первой и кассационной инстанций положения и их обоснование свидетельствуют о надлежа-

•щей оценке обстоятельств дела и правильном применении соответст­ вующих правовых норм. В отсутствие в законодательстве каких-либо положений, непосредственно решающих проблему в приведенной си­ туации, судебные инстанции оперируют общими положениями граж­ данского законодательства (п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 209 ГК). Нельзя не обратить внимание и на отсутствие в аргументации отказа в регистрации сделки и перехода права указаний на конкретные нару­ шения Закона о регистрации. Основным мотивом отказа в регистра­ ции явился факт смерти дарителя до истечения установленного пре­ дельного срока для регистрации. Между тем ст. 20 Закона о регистра­ ции, устанавливающая исчерпывающий перечень оснований для отка­ за в государственной регистрации, не предусматривает смерть заяви­ теля до завершения регистрации в качестве такого основания. И это понятно, принимая во внимание, что участие в регистрации подавше­ го заявление и все необходимые для регистрации документы, при­ знанные регистрирующим органом соответствующими установленным требованиям, не требуется. Поэтому смерть заявителя не должна при­ знаваться правопрепятствующим регистрации фактом. Все имеющие правовое значение действия совершены заявителем при жизни, а про­ цедура регистрации не находится ни в какой связи с последующим прекращением его правоспособности.

61 Там же.

102