7. Основания и порядок наложения взыскания

и реализации заложенного имущества в целях

удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. ст. 348 - 351), Законом об ипотеке (ст. ст. 50 - 61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. ст. 24.1, 28.1 и 28.2) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", указаны в ст. 14 данного Закона.

Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Закон устанавливает презумпцию, что нарушение обеспеченного залогом обязательства является незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном наличии следующих условий (п. 3 ст. 348 ГК, ст. 54.1 Закона об ипотеке):

а) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору;

б) период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено: 1) по решению суда; 2) по исполнительной надписи нотариуса; 3) по соглашению залогодателя с залогодержателем.

По решению суда взыскание на предмет залога может быть обращено в обязательном порядке в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

6) в иных случаях, установленных законом (п. 6 ст. 349 ГК).

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке путем совершения исполнительной надписи нотариуса предусмотрено в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде <1>. Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. ст. 89 - 94 Основ законодательства РФ о нотариате.

--------------------------------

<1> См. п. 5 ст. 358 ГК, ст. ст. 10 - 12 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ "О ломбардах" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 3992 (далее - Закон о ломбардах).

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество с целью удовлетворения требований залогодержателя может быть осуществлено во внесудебном порядке путем заключения соглашения залогодержателя и залогодателя об обращении взыскания на заложенное движимое имущество. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом или соглашением залогодателя с залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК).

Соглашение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время. Оно может быть включено в договор о залоге. Если залогодателем является физическое лицо, то рассматриваемое соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением (п. 3 ст. 349 ГК). В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное движимое имущество обращение взыскания допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 349 ГК).

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество путем заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

В соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на движимое имущество, переданное в залог по договору, заключенному между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, может быть включено условие о передаче предмета залога в собственность залогодержателя (п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге). В соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет недвижимого имущества может быть включено условие о приобретении в собственность предмета залога (кроме земельных участков) залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

После обращения взыскания на предмет залога его необходимо реализовать (продать). Реализация заложенного движимого имущества осуществляется путем его продажи с публичных торгов либо с торгов, проводимых в соответствии со ст. ст. 447 и 448 ГК, Законом о залоге и соглашением сторон, либо по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером (ст. 28.1 Закона о залоге). Реализация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ст. ст. 56 - 61 Закона об ипотеке.

Порядок распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, определяется нормами п. п. 3, 4 ст. 350 ГК, ст. 61 Закона об ипотеке.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов движимого имущества залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (п. 6 ст. 350 ГК). В случае объявления повторных публичных торгов недвижимого имущества несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 6 ст. 350 ГК, п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке).