2. Понятие и содержание договора найма

специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством Типовым договором найма специализированных жилых помещений, являющимся подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора <1>.

--------------------------------

<1> См.: типовые договоры найма жилого помещения: фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, а также разд. III Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования <1>, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья: в последнем случае не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, не применяются также нормы и правила предоставления жилья по договору социального найма, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.

--------------------------------

<1> Специализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан в соответствии с п. 1 ст. 99 и ст. 109 ЖК предоставляются им по договорам безвозмездного пользования (нередко имеющим к тому же бессрочный характер), а не по договорам найма специализированных жилых помещений.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и несет те же обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ст. 65, п. 5 ст. 100 ЖК), в частности вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но со своей стороны обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (п. п. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилья, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют и аналогичный правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК). В связи с этим они также указываются в договоре найма специализированного жилого помещения.

Однако в такой разновидности данного договора, как наем служебных жилых помещений, члены семьи нанимателя хотя и приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (если иное не установлено соглашением между ними), но по общему правилу теряют это свое право в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (п. 4 ст. 31 и п. 5 ст. 100 ЖК), что существенно отличает их статус от положения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма <1>.

--------------------------------

<1> Такое право может быть сохранено за ним по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 31 ЖК (см. подп. "е" п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).