Тема 49. Договоры аренды, лизинга, ссуды
Каковы экономические предпосылки возникновения обязательств по передаче имущества в пользование? В чем заключаются преимущества данной формы товарообмена?
Экономические предпосылки – обязательства по передаче имущества в пользование
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.
В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.
Очевидно, что такая ситуация, по общему правилу, может возникнуть лишь с согласия собственника (или субъекта иного вещного права), иначе говоря, на условиях договора с ним. Ведь она может принести выгоды как ему, так и пользователю.
Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом обороте), получая соответствующую выгоду (доход).
С другой стороны, пользователю бывает выгодно или доступно использовать определенное имущество лишь эпизодически, не приобретая его в собственность. Такой хозяйственной ситуацией прежде всего и обусловлено возникновение рассматриваемых обязательств.
Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер. Различные условия данного соглашения предопределяют возникновение различных видов договоров, влекущих появление обязательств по временному использованию чужого имущества, например возмездных и безвозмездных. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.
Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие, следовательно, возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.
Деньги (иное потребляемое имущество) не могут быть предметом таких обязательств, ибо возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные купюры.
Примечание
Существо рассматриваемых обязательств предполагает их временное действие, т.е. срочный характер. Поэтому условие о сроке пользования переданным имуществом обычно составляет существенный пункт договора о его временной передаче другому лицу.
Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон:
по передаче имущества владельцем пользователю,
по возврату пользователем имущества владельцу,
по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии,
по оплате его использования (в возмездных договорах).
Все они, таким образом, представляют собой возникшие по соглашению участников обязательства по временной передаче владельцами своего индивидуально-определенного и непотребляемого имущества для хозяйственного или иного использования другим лицам за плату (или безвозмездно).
Каковы общие признаки обязательств по передаче имущества в пользование? Как определяется обязательство по передаче имущества в пользование?
Обязательство по передаче имущества в пользовние — относительное имущественное правоотношение в силу которого одно лицо передает принадлежащую ему индивидуально-определенную вещь в пользование или владение и пользование другому лицу на определенный срок за плату или бесплатно, а по истечении срока эта вещь подлежит возврату в нормальном состоянии с учетом ее износа.
Данные обязательства относятся к договорным, опосредующим переход не только права пользования, но также права владения и иных правомочий собственника, не связанных с распоряжением. В рамках договоров, входящих в данную группу обязательств, собственник реализует норму, закрепленную в п.2 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению передавать другим лицам, оставаясь собственником права владения, пользования имуществом и обременять его другими способами. В литературе считают, что при этом право собственности в силу присущего ей «свойства эластичности» сжимается в результате обременений, после их отпадения право собственности «восстанавливается» в полном объеме.
Действующее гражданское законодательство в систему обязательств по передаче имущества в собственность включает следующие виды договоров:
1. Договор аренды и его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда);
2. Договор найма жилых помещений;
3. Договор ссуды.
· стороной договора, передающей имущество в пользование, является собственник имущества или управомоченное лицо (действующее на основании доверенности);
· в ряде случаев передавать имущество в пользование могут субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления;
· в некоторых договорах данной группы обязательств участвуют специальные субъекты. Например, арендодателем в договоре проката могут быть только коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие сдачу имущества в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Предметом договоров, которые Гражданским кодексом РФ отнесены к обязательствам по передаче имущества в пользование, является имущество. Причем, исходя из содержания ст.607 ГК РФ, термин «имущество» понимается в узком смысле и охватывает только вещи (движимые и недвижимые). Кроме того, в силу природы обязательств по передаче имущества в пользование, вещи, являющиеся предметом договоров, должны быть непотребляемыми и индивидуально определенными.
В некоторых договорах предъявляются особые требования к предмету. Так, предметом договора лизинга не могут быть земельные участки. Предметом договора проката могут быть только движимые вещи.
По моменту заключения большинство договоров группы этих обязательств – консенсуальные. Вместе с тем встречаются и реальные договоры (договор аренды транспортных средств), а также формальные договоры (которые считаются заключенными с момента государственной регистрации – договор аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года)
По соотношению прав и обязанностей большинство договоров относятся к взаимным.
По наличию или отсутствию встречного предоставления большинство договоров возмездные (исключение, договор безвозмездного пользования, который является безвозмездным).
Ответственность сторон строится как по общим правилам, так и обладает спецификой. Например. Арендодатель по договору аренды транспортного средства с экипажем, а не арендатор, как это следовало бы из общих норм гл.59 ГК РФ, несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством.
В чем состоят особенности договора аренды (имущественного найма) как классической модели обязательств по передаче имущества в пользование? Как соотносятся понятия «аренда» и «имущественный найм» в российской и зарубежной гражданско-правовых системах?
Как и купля-продажа, аренда представляет собой классический договор, который по существу зародился в римском праве, более того, надо иметь в виду, что современная наша аренда, представленная в гл. 34, лишь одна из разновидностей найма, имевшая место в римском праве (там были три вида: наём вещей, услуг и труда – наём вещей превратился с одной стороны в арендные отношения, с другой стороны с созданием индивидуально-определённых вещей вторая разновидность превратилась в отношения подряда, третья разновидность превратилась в договор возмездного оказания услуг, а на какой-то момент вообще покинула гражданское право и превратилась в трудовой договор). С определёнными вещами происходят какие-то акты товарообмена, которые, в отличие от купли-продажи и всех её разновидностей, характеризуются тем, что индивидуально-определённые вещи передаются во временное владение и пользование. Исторически термин «имущественный наём» конкурировал с термином «аренда». В большинстве правопорядков практически никаких различий не делается между этими терминами, они воспринимаются нами как тождественные категории. Есть страны, где аренда не отождествляется с имущественным наймом – в Германии и Швейцарии под арендой позиционируется тот вид отношений, который позволяет извлекать из вещи полезные свойства – разграничение между простым пользователем и производственными наёмными отношениями, называемыми арендой. В нашем правопорядке и дореволюционном, и советском, и в настоящем ныне действующем правопорядке никогда наш законодатель не производил различий между терминами «имущественный наём» и «аренда».
Краткое описание по странам:
Арендные отношения и договор аренды развиваются в странах Европы и США в течение почти трехсот лет. Так, финансирование арендных операций различных видов техники и оборудования всегда активно применялось в США. Первый арендный договор персональной собственности был зарегистрирован в Северо-Американских Соединенных Штатах еще в начале XVIII века.
Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить[1][1].
Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь – движимая или недвижимая. Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т.д.
В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность – аренду. В Российском же праве, как мы уже отмечали, эти понятия являются синонимами. При этом к договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма.
В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей – лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов (Франция – ст.1708-1778, 1800-1831 ФГК; ФРГ – 535-597 Германского Гражданского уложения; Швейцария – нормы Обязательственного закона и т.д.). В странах англо-американского права действуют нормы прецендентного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений и т.д. Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества внаем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный найм.
В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.
Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы применяемые к договорам заключаемым на определенную сумму: во Франции - все договоры на сумму свыше 5 тыс. франков должны быть заключены в простой письменной форме; в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов.
В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс-мажор), то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом англо-американское право до сих пор базируется на старом прецеденте 17-го века, под названием “Пэрэдай (парадина) против Джейна”. Этот прецедент 17-го века по своим обстоятельствам довольно любопытный. Был заключен договор аренды, по которому арендатор обязался платить арендодателю рентные платежи от урожая, получаемого на земельный участок. После заключения договора на территорию британских островов вторглось войско немецкого князя, которое согнала арендатора с земли и некоторое время занимало эту землю до тех пор, пока не была изгнана обратно на континент[2][2].
Полная характеристика по странам и системам:
Германия:
Договор аренды (как и договор найма) по германскому праву – это обязательственный договор, связанный с т.н. простой нормативной конструкцией оформления прав – “обязательственный договор + передача вещи”, в отличие от схемы, действующей при заключении вещного договора, – “обязательственный договор + вещный договор + передача вещи”*(2). Это обязательство поддерживается моделью двойного владения (арендатор как непосредственный владелец и собственник, как владелец посредственный), при этом германский законодатель устранил традиционное деление на владение и держание и расширил сферу владения, рассматривая ее как фактическую власть над вещью. Арендаторы и наниматели приравниваются к собственникам (ст. 1006 ГГУ) и пользуются владельческой защитой, например, владелец имеет право самозащиты (§ 859 ГГУ), а также право требования устранения нарушения владения, причиненного вследствие запрещенного самоуправства (§ 862 ГГУ)*(3)
Такое понимание категории владения объясняет, почему по договорам аренды, найма или лизинга вещь передается только во временное пользование (§§ 535, 581 ГГУ), в отличие от российского “…во временное владение и пользование”*(4). Также в российской практике категории непосредственного и посредственного владения находят свое отражение в сделках с недвижимостью, а именно при купле-продаже, когда сделка уже совершена, но до ее регистрации право собственности сохраняется за продавцом, который уже не может распоряжаться имуществом в полной мере.*(5)
Важным элементом в германском варианте регулирования аренды является разграничение понятий аренды и найма.
Согласно договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования арендованным предметом (именно предметом, т.к. арендованным может быть не только имущество, но и права) и кроме того (иначе это будет только наем), пользования (владения) в период действия арендного договора плодами, полученными в результате надлежащего ведения хозяйства.
Аренда, как и наем, по германскому праву является двусторонним возмездным договором о передаче предмета договора на время. Неслучайно в ГГУ регулирование аренды исходит из указания на право найма. В § 581 (п. 2) отмечается, что относительно договора аренды соответствующее применение находят предписания о найме, если нет оговорки об ином. Так, §§ 584-586 содержат специальные нормы оформления процедуры расторжения договора аренды, отличные от регулирования данного вопроса при найме. Они касаются, прежде всего, расторжения договора аренды земельного участка и договора аренды прав. В § 584а специально выделены случаи, исключающие применение положений о расторжении договора найма.
Таким образом, договор аренды (Pachtvertrag) и найма (Mietvertrag) по германскому праву различаются между собой. При этом договор аренды рассматривается как разновидность договора найма и используется преимущественно для аренды в предпринимательских целях (например, аренды земельных участков или аренды предприятия). Именно для аренды отмечается необходимость хозяйственного ведения и извлечения прибыли, и не только доходов от пользования, но и извлечения плодов.
Однако в двух аспектах аренда выходит за понятие найма. Предметом договора найма согласно ГГУ является движимая или недвижимая вещь. Аренда может иметь место и в том случае, если передается нечто, отличное от вещи. Предметом аренды могут быть (в отличие от найма) не только вещи, но и права. Например, извлечение выгоды от пользования авторскими и патентными правами; это может быть лицензионный договор, который, как исключение, является вещным договором, (т.е. подпадает под вещную схему заключения договора: “обязательственный договор + вещный договор + передача вещи”). Предметом аренды может быть и предприятие. В этом случае, как правило, речь идет об аренде предприятия как имущественного комплекса, т.е. совокупности вещей (например, машины), прав (например, право фирменного наименования или ноу-хау) и иных ценностей (например, клиентуры). Именно при аренде предприятия следует иметь в виду отличие этой процедуры от найма: если какое-либо лицо получает в пользование только вещи, например, только служебные помещения, чтобы вести дело под собственным фирменным наименованием с лично приобретенной клиентурой, то такой предприниматель может быть признан только съемщиком помещения, а не арендатором предприятия.
Второй аспект связан с природой доходов, получаемых при найме и при аренде. Наем и аренда идентичны в плане права пользования. Различие зависит от того, соответствует ли экономический результат, желаемый определенным лицом, его личным усилиям, или же экономический результат наступает “сам собой”, т.е. заключен в самой вещи и принципиально может быть достигнут каждым, кто использует вещь по назначению. Речь может идти, например, о ресторане со всем оборудованием и постоянной клиентурой или о кинотеатре. Таким образом, для возникновения арендных отношений требуется предмет договора, который непосредственно по своим качествам, виду, устройству и необходимому оборудованию отвечает цели достижения хозяйственной прибыли. Аренда имеет место всегда, когда лицо, получающее вещь или право, хочет извлечь прибыль, т.к. арендатор получает не только доходы от пользования (§ 100 ГГУ), но и, в отличие от найма, плоды (§ 99 ГГУ). Хотя и в этом случае нет принципиальной обязанности извлекать плоды, но чаще всего (в отличие от найма) поддержание вещи в надлежащем состоянии невозможно без надлежащего хозяйственного ведения.
Следует отметить, что при аренде по договору передается только абстрактная возможность доходов от пользования, но не конкретная прибыль. При этом, как правило, риски недополученных доходов ложатся на арендатора. Однако благодаря специальным договоренностям эти риски могут распределяться и на арендодателя. Например, если арендная плата зависит от величины оборота предприятия или составляет часть от прибыли арендатора. Такие допустимые законом договоренности при длительном договоре одновременно защищают арендодателя от последствий инфляции.
Италия:
Статьи итальянского ГК об аренде говорят исключительно о пользовании и совершенно умалчивают о владении вещью. Такое положение дел вытекает из структуры владения по праву Италии. Согласно ст. 1140 ГК Италии7 владение есть власть над вещью, что проявляется в деятельности, соответствующей исполнению собственности или иного вещного права. Можно владеть непосредственно или с помощью другого лица, которое имеет держание вещью. Таким образом, сохраняется древнеримская доктрина, где имеет место различие между владением и держанием. Владение арендатора предполагается как косвенное владение — possesso indiretto. Здесь нет материального контакта владельца и вещи. Поэтому в ст. 11140 ГК Италии наблюдается два различных отношения лиц к одной и той же вещи, одно называется владением, другое — держанием.
Держание нанимателя (арендатора) подлежит защите. Соответственно такие держатели именуются detentori autonomi (автономные держатели), которые противопоставляются держателям несамостоятельным (detentori nonautonom)9 . Практика и доктрина в числе автономных держателей различает квалифицированных держателей (detentori qualificati), или тех, кто использует обладание в собственном интересе (квартиросъемщик, арендатор, ссудополучатель) и неквалифицированных (detentori nonqualificati), или тех, кто осуществляет обладание в интересах другого лица (управляющий, хранитель)10. Структура владения по праву Италии предполагает, что наниматель (арендатор) всегда будет считаться держателем вещи вне зависимости от свойств самой вещи, а следовательно, отсутствует необходимость специально упоминать в соответствующей статье ГК Италии о предоставлении нанимателю правомочия держания вещью. Держание нанимателя или арендатора квалифицируется как автономное квалифицированное держание, т.е. держание в своем собственном интересе с возможностью защиты. В отличие от ГК РФ, в силу которого имущество передается либо в пользование, либо в пользование и владение, по ГК Италии держание всегда будет за нанимателем. ГК РФ не закрепляет опосредованное (косвенное) держание нанимателя в арендном правоотношении. Более того, согласно концепции развития гражданского законодательства РФ нет необходимости закреплять в ГК т.н. двойное владение — опосредованное и непосредственное, а также противопоставлять владение и держание11. Представляется, что конструкция опосредованного владения (держания) все же предопределена нормами действующего ГК РФ.
Англо-американский подход:
Нормативные акты об аренде, действующие на территории Англии и Уэльса, в частности Акт об арендодателе и арендаторе (Landlord and Tenant (Covenant) Act) 1995 г., предметно регулируют отношения в сфере коммерческой аренды — аренды с участием предпринимателей.
Специальное арендное законодательство на территории Англии и Уэльса осуществляет регулирование арендных отношений в комплексе с иными законодательными актами. Например, отношения, вытекающие из соглашения сторон о фермерской коммерческой аренде, регулируются не только нормами Закона о сельскохозяйственном владении 1986 г. и Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 г., но также и Законом об арендодателе и арендаторе 1995 г.
Существенной особенностью английского арендного права можно признать отсутствие комплексного правового регулирования, содержащее общие положения об аренде, в которой бы содержались общие положения об аренде безотносительно к объекту аренды. Хотя Б.В. Кокотов в 2000 г. высказывал мнение о том, что в связи с принятием в Англии нового арендного законодательства наблюдается тенденция консолидации в хмельном праве всех положений и норм, регулирующих арендные отношения1Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США Дис. канд. юрид. наук. М.: Московская государственная юридическая академия. 2000. С. 9..
На правовое регулирование аренды в США серьезно влияют федеративное государственное устройство и существующая модель распределения законодательных полномочий между федеральным центром и штагами США.
Большинство законодательных актов, регулирующих арендные отношения в США, были приняты после Великой депрессии 30-х годов XX в. с целью направить развитие аренды сельскохозяйственных хмель в сторону сельскохозяйственного производства. Тем не менее несколько законодательных актов, значение которых для регулирования арендных отношений трудно переоценить, было принято до Великой депрессии. К ним относятся, например. Акт о сельскохозяйственных рынках 1921 г. (Packers and Stockyards Act, 1921), Каппер-Вольстид акт 1922 г. (Capper-Volstead Act, 1922) и Закон о зерне 1922 г. (Grain Futures Act. 1922).
В Англии в настоящее время наблюдается тенденция сближения правового статуса собственника земли и лица, временно использующего землю (что неудивительно, учитывая формально-юридическое отсутствие частных собственников хмельных участков). Это особенно явно проявилось в арендном по своей сути праве «term of years absolute», которое отличалось от права неограниченного владения («fee simple in possession») лишь ограничением по времени. Другой тенденцией является стремление законодателя обоих государств вывести регулирование арендных отношений из сферы действия норм обычного права — «права справедливости».
Не случайно в Англии в настоящее время больше не применяется ранее повсеместно распространенная доктрина частичного исполнения сторонами арендного соглашения своих обязательств (part performance). Правовой режим арендных сделок в государствах англосаксонской правовой системы не знает различия между арендой (lease) и договором аренды (contract to grant lease). Правовая доктрина объединяет эти два понятия на основании того, что договор аренды является не более чем формальностью, опосредующей арендные отношения.
Статья 52 (1) Акта об имущественном праве 1925 г. гласит, что «аренда не может быть создана без заключения сторонами в установленной форме письменного соглашения об этом».
Условиями действительности любого арендного соглашения по «общему» праву являются: 1) подписание его обеими сторонами, 2) засвидетельствование его подлинности и 3) передача экземпляров соглашения арендатором и арендодателем друг другу. В том случае если вещное право арендодателя, на основании которого он предоставил землю в аренду, зарегистрировано и срок аренды при этом составляет больше 21 года, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.
Необходимо отметить, что системы регистрации прав на землю в странах англосаксонской правовой системы варьируются от одной юрисдикции к другой, во-первых, по объему регистрируемых данных и, во-вторых, по юридической значимости акта регистрации. Если в Англии регистрация права аренды рассматривается как обязательное условие признание права аренды государством, то в США система регистрационных органов в зависимости от законодательства конкретного штата выполняет функции центра систематизации и консолидации информации о зарегистрированных правах. Кроме того, в отличие от США в английском праве существует доктрина, согласно которой при регистрации прав на землю «государство гарантирует титул» и в случае его неправильной регистрации уплачивает соответствующую денежную компенсацию.
В правовых системах государств англосаксонской правовой системы серьезное внимание уделяется средствам юридической защиты арендодателя. Это связано с тем, что, как уже было сказано выше, в правовых доктринах обоих государств наблюдается тенденция сближения правового статуса собственников земли и ее арендаторов. На арендатора стали распространяться традиционно «вещные» средства правовой защиты.
Особое внимание в государствах англосаксонской правовой системы уделено прекращению договоров аренды. Ввиду достаточно длительных сроков аренды земельных участков и вообще недвижимости, а также упомянутой уже выше тенденции к приближению прав арендатора к правам собственника прекращение договора аренды вполне сравнимо с прекращением права собственности. Главными юридическими основаниями прекращения договора аренды являются истечение срока его действия, прекращение договора аренды по соглашению его сторон, а также нарушение сторонами своих обязательств. Нормы ЕТК США не допускают прекращения договоров аренды в одностороннем порядке. Законодательные акты большинства штатов США содержат аналогичные нормы, регулирующие отношения сторон, связанные с прекращением арендного соглашения, независимо от предмета последнего.
Что составляет предмет договора аренды и каковы иные условия данного договора?
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК). Законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». Аренда предполагает временное пользование чужой вещью, соединенное с ее владением либо осуществляемое без ее передачи во владение арендатора1. Так, согласно ст. 50 Устава железнодорожного транспорта для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику (владельцу подвижного состава) права на использование железнодорожных путей или иных принадлежащих ему объектов, остающихся в его владении.
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК), например, субъекты права хозяйственного ведения в отношении движимых вещей (абз. 2 п. 2 ст. 295 ГК). Под арендодателями, управомоченными собственником, понимаются лишь субъекты, имеющие право сдавать чужое имущество в аренду от своего собственного имени, в том числе доверительные управляющие и агенты по агентскому договору. Договоры аренды недвижимых вещей, находящихся в публичной собственности, заключаются ими не только с согласия собственника, но и исключительно по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения (ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Арендодатель должен являться собственником вещи на момент ее передачи в аренду. Поэтому действителен договор аренды, по которому арендодатель еще не обладает такой вещью на момент заключения договора, но намеревается построить или приобрести ее к моменту исполнения обязанности по ее передаче (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 73), названный в практике «договор аренды будущей вещи». Если арендодатель не сможет приобрести вещь к этому моменту, он должен будет возместить арендатору убытки (и выплатить неустойку, если она предусмотрена договором).
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимой вещи подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Договор аренды земельного участка, а также здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК и п. 2 ст. 26 ЗК). Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, следовательно, краткосрочные договоры аренды помещений в регистрации не нуждаются (См. п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно которому к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 ГК (Вестник ВАС РФ. 2000. № 7).
Отсутствие регистрации договора аренды влечет признание его незаключенным только для добросовестных третьих лиц, которые не знали о заключении такого договора, но не для самих его сторон. Поскольку наличие между его сторонами обязательственного правоотношения по владению и пользованию вещью и внесению арендной платы никак не затрагивает интересы третьих лиц, нет необходимости признавать его незаключенным для лиц, которые в надлежащей форме достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли его. При этих обстоятельствах попытка одной из сторон признать договор аренды незаключенным может быть обусловлена ее намерением сбросить с себя «обязательственные оковы», воспользовавшись сугубо формальным нарушением требования о государственной регистрации договора, хотя отсутствие такой регистрации не нарушает права и законные интересы этой стороны, что свидетельствует о нарушении принципа добросовестности при осуществлении своих прав (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10 и п. 3 ст. 432 ГК). Вместе с тем отсутствие регистрации договора аренды может самым существенным образом сказываться на правовом положении третьих лиц, поскольку договор аренды порождает обременения вещного свойства в виде права следования и преимущественного права его заключения на новый срок. В отсутствие сведений из ЕГРН о правовом режиме арендованного имущества третьи лица могут столкнуться с нарушением их прав, например, при покупке недвижимой вещи, фактически обремененной арендой. Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК), любые обременения, затрагивающие права третьих лиц, могут возникать только с момента государственной регистрации договора аренды (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Следовательно, до момента государственной регистрации договор аренды недвижимости устанавливает лишь обязательственное отношение между его сторонами, а после его государственной регистрации и передачи имущества во владение арендатора это правоотношение приобретает вещно-правовые черты и права арендатора обременяют само арендованное имущество. Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на него к арендатору (аренда с правом выкупа — ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Иначе говоря, в этом случае форма договора аренды подчиняется общим требованиям закона о форме сделок и договоров, а при выкупе недвижимой вещи — правилам ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.
Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным. Вместе с тем судебная практика исходит из того, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (например, вешь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), они не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
Поскольку закон не относит аренду к числу вещных прав, не исключена аренда части недвижимой вещи — части земельного участка, здания или помещения, которая, например, может использоваться арендатором для установки киоска или платежного терминала. При этом государственная регистрация договора аренды части земельного участка или здания должна осуществляться при условии государственного кадастрового учета такой части и одновременно с ним (п. 3 и 5 ст. 44 Закона о государственной регистрации недвижимости). На нее может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
В аренду могут быть переданы только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату (ст. 607 ГК). Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после их передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя, а у лица, передавшего их пользователю, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Жилые помещения сдаются гражданам для постоянного проживания по договорам жилищного найма, урегулированным гл. 35 ГК и ЖК РФ1. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 671 ГК жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды юридическим лицам, которые, в свою очередь, могут использовать их исключительно для проживания граждан (например, своих работников). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 2 и 3 ст. 129 ГК).
Срок договора аренды не относится к его существенным условиям. Если он не определен договором, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст. 610 ГК), что предполагает возможность его прекращения в любое время по желанию одной стороны' и исключает возникновение «вечной», или «бессрочной», аренды. Поэтому ст. 606 ГК говорит о передаче имущества арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки отдельных видов аренды или аренды конкретных видов вещей. Например, максимальный срок договора проката не может превышать один год (ст. 627 ГК). Если срок договора аренды превышает установленный законом предельный срок, договор считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
Каковы особенности содержания договора аренды и в чем проявляется специфика осуществления арендатором своих прав по использованию арендованиого имущества? Каковы способы и иные основания прекращения договора аренды?
Брагинский и Витрянский:
Прекращение договора аренды:
В чем проявляются функциональные особенности аренды как формы (способа) распоряжения и управления публичной собственностью (государственным и муниципальным имуществом) и аренды с правом выкупа (выкупной рейды)?
Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в РФ являются имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ).
Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ст. 215 ГК РФ).
Основным законодательным актом, регулирующим порядок заключения договоров аренды публичного имущества, является Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Вопросам приобретения и аренды государственного и муниципального имущества посвящена ст. 17.1 названного Закона.
В этой статье, в частности, сказано, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исключение составляют случаи, когда публичное имущество предоставляется:
на основании международных договоров РФ;
государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям и т.п.);
адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;
для размещения объектов почтовой связи;
лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Обратите внимание! Указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах, законодательством РФ о концессионных соглашениях. Особенности заключения договоров аренды объектов основных средств в перечисленных случаях регулируются соответствующими кодексами и иными федеральными законами.
Кроме того, без проведения конкурсов или аукционов заключаются на новый срок договоры аренды с субъектами малого или среднего предпринимательства, если на момент заключения такого договора на новый срок отсутствуют основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). При этом заключение договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г.
Такой порядок применяется при заключении договоров аренды в отношении публичного имущества:
принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям (после 1 января 2011 г. также казенным учреждениям).